Инвестиции в недвижимость: Buy to Let properties. Проекты ао донстрой Почему бизнесмены предпочитают инвестировать за рубеж

Великобритания для российского инвестора привлекательна не только потому, что это ближайшая страна, где говорят на языке, который большинство из нас учили в школе. И не потому, что там безопасно вести бизнес. И даже не потому, что она не входит в еврозону и пытается всеми силами отгородиться от разразившегося в Европе кризиса.

Британию отличает развитый, хорошо структурированный, полностью интегрированный в экономику рынок недвижимости, открывающий массу возможностей для инвесторов. Это весьма динамичный рынок: достаточно сказать, что среднестатистическая английская семья готова переезжать, улучшая жилищные условия, раз в три года. Аренда жилья в отличие от таких стран, как Германия, считается делом временным, и все стараются сделать первый шаг в приобретении собственности.

О силе этого рынка свидетельствует и то, что он выдержал кризис и наступившую вслед за ним рецессию. А Лондон и зажиточный юго-восток страны как будто всего этого и не заметили. В Британии не было и волны дефолтов по ипотечным кредитам, как это произошло в США.

На часто задаваемый мне вопрос, интересно ли вкладываться в недвижимость в Великобритании, я отвечаю так: успех зависит от понимания: что именно приобретать и как. Вот несколько практических советов.

Покупка за наличные: преимущества cash buyer

Для продавца недвижимости покупатель с наличными средствами (cash buyer) всегда предпочтительнее тех, у кого, как принято говорить, «финансирование подготовлено». Ведь на самом деле выражение finance arranged всего лишь означает оговоренный с банком кредит, а не то, что юрист, представляющий интересы покупателя, может подтвердить поступление денег для завершения сделки.

Поэтому cash buyer может рассчитывать на 5% скидки — «за определенность», за отсутствие препятствий для немедленного заключения сделки. А это означает, что при последующих движениях рынка, допустим, при росте на 2% в год, такая скидка увеличит доход инвестора. При этом, купив за деньги, всегда можно затем довольно задешево оформить новый кредит под недвижимость.

«Бескомпромиссное» жилье

Обладатели достаточного количества наличности, то есть «идеальные покупатели», могут позволить себе потратить больше времени на поиск наиболее приемлемого варианта вложения. И просмотрев, скажем, 30 объектов, выбрать три — их можно назвать «бескомпромиссные». Таких претендентов на беспроигрышные с точки зрения инвестиций объекты недвижимости, как правило, много: возникает конкуренция. Побороться есть за что. Даже когда на рынке падают цены на типовое жилье (в Британии это жилое помещение с двумя спальнями), на «бескомпромиссные» объекты цены растут.

Дать определение такого «бескомпромиссного» жилья достаточно непросто, поскольку у британцев нет понятия «типовая застройка»: все дома по большей части индивидуальны. Проще прибегнуть к сравнительному анализу: у какого-то объекта может быть масса положительных характеристик. Но есть, предположим, две оговорки: вид на парк, но такой, что видны лишь верхушки деревьев, а также слишком длинный коридор (или грядущий капитальный ремонт, или близко пролегающая ветка метро и т. п.). Если даже самому взыскательному покупателю придраться практически не к чему, объект можно считать «бескомпромиссным». Такой дом или квартира — удачное вложение как на среднесрочную, так и на долгосрочную перспективу. С 2008 года цены на такие «идеальные дома» выросли на 10-15%, а цены на среднестатистическое жилье при этом упали на 8% (цифры касаются Лондона и близлежащих графств).

Купить, чтобы продать

В Британии весьма распространена практика покупки недвижимости через аукцион. Это может быть выгодно с точки зрения цены — если, например, объект был изъят банком у неплательщика по ипотеке. Кроме этого, не будет хлопот, связанных с покупкой у физического лица.

Теперь представим, что вы в качестве инвестиции купили на аукционе объект за £500 000, потратили на ремонт £100 000 и надеетесь продать за £700 000, в худшем случае — за £650 000. Для британского бизнеса это нормальная, весьма распространенная маржа. Для инвестора из России здесь кроются весьма своеобразные подводные камни. Дело в том, что россияне привыкли к достаточно высоким стандартам ремонтно-строительных работ, и обойтись суммой £100 000 для обозначенного объекта им никак не удастся. В Британии же главнейшим определяющим фактором качества ремонта и материалов является их дешевизна. Англичане сами подшучивают над тем, что 90% всех жилых помещений в стране выкрашены одной краской кремового оттенка (называется «Магнолия»), но менять ничего не собираются.

Поэтому инвестиционные проекты «buy-to-let» (купить, чтобы продать или сдавать в аренду) срабатывают только в том случае, если понять и принять местные правила игры. Конкурировать на этом рынке можно только отказавшись от собственных представлений о качестве.

Инвестиции в недвижимость в Великобритании не дают права на получение вида на жительство. Но есть случай, когда наличие недвижимости является необходимым условием для британского гражданства. Если соискатель отсутствовал в стране больше положенного в таких случаях, то серьезность его намерений жить в Великобритании доказывается именно тем, что у него в Великобритании есть дом, где постоянно проживают семья и дети.

Инвесторам, желающим купить дом или квартиру в Великобритании, надо иметь в виду, что быстро получить доход не получится. Потребуется несколько лет роста цен, чтобы с учетом той самой пятипроцентной скидки за наличность, о которой мы говорили, возместить затраты, включая гербовый сбор, один из самых высоких в мире: до 5% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Итак, мои советы инвесторам: «давить» кэшем на цену, искать «бескомпромиссные» объекты, не делать спешных покупок с ошибками. И не поддаваться слухам — например, о нашествии греческих денег на британский рынок в связи с возможным дефолтом Греции (или любой другой страны, ныне оказавшейся в сходной ситуации, — Италии, Испании и т. п.). Инвесторы оттуда покупают недвижимость, чтобы приехать и жить. Мы не греки, нам торопиться некуда...

Как влияет кризис и санкции на рынок недвижимости Лондона, сколько можно заработать инвестируя в строительство и о стандартах жилья на Туманном Альбионе

Записал Денис Тыкулов

«Если вы устали от Лондона - вы устали от жизни». Сэмюэл Джонсон

Конец 2014 – начало 2015 года оказался непростым периодом для тех наших соотечественников, которые собирались приобретать . Выборы, изменение системы налогообложения, скандалы с «отмыванием средств» и ужесточение контроля за иностранным капиталом, в том числе и из России – все эти факторы не могли не отразиться на спросе. Но параллельно с тревожными новостями из Англии, на родине развивалась своя история – санкции и контр-санкции, резкие скачки валютного курса и прочие события, негативно отражающиеся на экономике и психологическом состоянии населения. Покупатели недвижимости, во всяком случае, из России, на какое-то время замерли в ожидании…

Людмила Аксененко – директор департамента продаж компании ORDO Group: Действительно, за последний год многое изменилось. Сперва продажи практически остановились, причём на несколько месяцев, и связано это было, в первую очередь, с законодательными изменениями в Англии, касающимися, в том числе, и иностранцев. Например, раньше был инвестиционный порог в 1 млн фунтов стерлингов, и объект недвижимости можно было включить в эту сумму, то потом планку подняли до 2 млн фунтов стерлингов и перестали учитывать объекты недвижимости в принципе. Кроме того, изменился , была введена прогрессивная шкала: чем дороже объект – тем выше налог. Ещё один важный фактор – выборы, и все эти события происходили практически одновременно.

И покупатели затихли, причём весьма ощутимо – примерно на восемь месяцев. Даже те, кто активно выбирал объекты для покупки, притормозили. Были и девелоперы, которые приостановили продажи, не понимая, как адекватно оценить квадратные метры. А потом, судя по всему, люди привыкли к мысли, что всё настолько нестабильно, что нужно просто ориентироваться на свои сегодняшние цели и нужды. То есть, если они собирались жить или учить детей в Лондоне, то перед ними всё равно вставал выбор – либо арендовать, либо покупать жильё. Особенно те, у кого были накопления в рублях, им было вообще не выгодно ждать, они активизировались, и с весны 2015 года продажи снова пошли.

Элитное.ру: А как, кстати, повлияли санкции? И изменился ли портрет российского покупателя после возобновления продаж?

Людмила Аксененко : Санкции, безусловно, повлияли. Но не на уменьшение спроса, а на его корректировку. Просто другие люди стали покупать другой продукт. Например, если ещё два-три года назад средний бюджет на у российского покупателя был 3-5 млн фунтов стерлингов, хотя, конечно, некоторые и за 20 млн покупали, то сейчас люди снизили его до 1,2-1,5 млн фунтов стерлингов. Учитывая, что дешевле 1 млн фунта стерлингов особенно ничего не купишь, причём не только в центральных районах Лондона, то фактически бюджет снизился в 2-2,5 раза.

А вот количество людей, приобретающих , безусловно, сократилось. Те, кто мог себе это позволить и хотел – купили ещё до кризиса. С такими деньгами сейчас, конечно, сложнее обращаться… Ну, вы сами понимаете… По крайней мере, с вновь заявленными деньгами. Потому что действительно санкции осложнили отношения с банками, появилось много новых требований. Во всяком случае, для россиян – наших соотечественников сейчас проверяют по всем статьям. Чтобы деньги были белые, чтобы не было никакой политической подоплёки. Но в любом случае, инвесторы и сегодня предпочитают вкладывать в зрелые рынки, главная задача сегодня – сохранить деньги. Поэтому Лондон остаётся по-прежнему одной из топовых столиц для приобретения недвижимости.

Элитное.ру: Топовыми – только у русских?

Стюарт Лесли – директор по продажам крупнейшего английского девелопера Berkeley International: Основные инвесторы в – это арабы и русские, достаточно активны китайцы. У человека, приобретающего жильё в Лондоне – вне зависимости от страны, резидентом которой он является – обычно существует для этого три основные причины. Первая – это обучение, великолепное качество образования, это особенно важно для родителей, которые хотят отправить своих детей учиться за границу. Вторая – это, конечно же, приобретение второго дома, чтобы можно было приезжать сюда в любой удобный момент. Лондон – культурная столица, здесь великолепная архитектура, музеи, театры, арт-галереи, вообще, всё, что только может пожелать человек – всё это здесь есть. Как сказал классик – «если вы устали от Лондона – вы устали от жизни», и это правда. И, наконец, третья причина – это безопасность инвестиций, стабильность. Да, сумасшедших доходов от, например, сдачи недвижимости в аренду не будет, но цены на неё будут гарантировано расти.

Элитное.ру: А есть какая-то специфика именно у российских покупателей? Например, какие районы Лондона пользуются популярностью у наших соотечественников?

Людмила Аксененко : Россияне уже давно стали частью культуры Лондона, большинство останавливает свой выбор на центральных районах, особенно – Кенсингтон и Найтсбридж, Мэйфер и Белгравия…Наши соотечественники предпочитают инвестировать в районы с традициями, с развитой инфраструктурой, они говорят «мы не просто вкладываем деньги, у нас здесь живут дети, у нас здесь бизнес». То есть покупают квартиры для того, чтобы там жить, чтобы там жили их дети, чтобы эту недвижимость арендовали их знакомые, то есть, чтобы использовать – и это главное. При этом русские люди верят именно в центр и в то, что дорогие апартаменты здесь – это надёжное капиталовложение. Их интересует не столько инвестиционная привлекательность, сколько сохранение капитала.

Элитное.ру: А какой доход можно получить от сдачи в аренду жилой недвижимости?

Людмила Аксененко : Средний доход с аренды в центральном Лондоне составляет 3-4% годовых. В развивающихся районах он достигает значений в 5-6%, но и несколько выше риски по срокам нахождения арендатора. При этом апартаменты на одну спальню в центральных районах порой находятся на рынке не больше двух дней, так как на них имеется повышенный спрос, учитывая развитую инфраструктуру районов и постоянный бизнес. Квартиры на две спальни также пользуются невероятным спросом, как и в других мегаполисах мира.

Если приобретать квартиру у застройщика на начальном этапе строительства, то доходы от её сдачи в аренду также будут зависеть от района, ежегодный прирост рынка в центральном Лондоне составляет 8-12%. То есть инвестор, приобретая недвижимость на начальном этапе, вкладывает в первый год до 30% от стоимости лота ещё до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию и получает 100% возврат изначально вложенных средств. Ну, а строительство в среднем занимает два-три года.

Элитное.ру: Можно рассказать об этом подробнее, на конкретном примере?

Стюарт Лесли : Рассмотрим динамику цен нашем проекте «Кенсингтон Роу» (Kensington Row), который мы начали строить в 2011 году. Это комплекс с суперсовременной инфраструктурой, собственный парком, с консьерж-сервисом от Harrods Estate, он расположен в одном из самых престижных районов Лондона, в 30 минутах от самого главного парка британской столицы – Гайд Парка – и в непосредственной близости от Голланд Парка.

Kensington Row реализуется дивизионами, или – как у вас это принято называть – очередями. Так вот, в 2008 году, ещё до начала строительства, инвестиционные цены (off-market) на двуспальные апартаменты площадью 87 кв. метров составляли в среднем 740 тыс. фунтов стерлингов. К окончанию строительства этой очереди, в 2014 году, цена за такую квартиру уже была 1,4 млн фунтов стерлингов. Сейчас такие же апартаменты в следующем корпусе Kensington Row (здание уже построено, ведётся внутренняя отделка), который будет сдан через семь месяцев, мы предлагаем за 1,7 млн фунтов стерлингов.

Элитное.ру: А какие риски несёт покупатель при приобретении жилья на ранней стадии строительства? Как вообще выглядит схема покупки недвижимости в строящимся жилом комплексе?

Стюард Лесли : Наши покупатели не рискуют. Все строительные риски в Англии страхуются, это обязательная процедура. Помимо прочего, мы предоставляем нашим жильцам 10-летнюю гарантию на строительство и 2-летнюю на внутреннюю отделку.

Стандартная схема приобретения квартир у британского застройщика, не использующего заёмные средства, выглядит следующими образом: 20-30% от суммы сделки покупатель выплачивает в течение первого года (в зависимости от стадии строительства) и 70-80% от стоимости объекта – только по завершению строительства.

Кстати, у нас были покупатели из России, которые хотели снизить цену и предлагали оплатить 100% сразу, но мы не берём деньги вперёд, мы строим на собственные средства. Поэтому и скидок при 100% оплате не предусмотрено, нам это не интересно. Рост стоимости недвижимости происходит за счёт роста рынка и увеличения строительной готовности объекта.

Элитное.ру: Есть ли какие-то особенности, о которых было бы неплохо знать тем, кто только присматривается к недвижимости в Лондоне? Например, я обратил внимание, что в проекте Kensington Row низковатые, по нашим меркам, потолки…

Людмила Аксененко : Для Лондона это как раз стандарт. Здесь городские власти законодательно регулируют высотность зданий. Так что такие потолки – это не потому, что застройщик сэкономил, существуют определенные нормы, и девелоперы их строго соблюдают – средние потолки 2,4-2,65 метра. Высокие потолки встречаются лишь в старинных зданиях, которые реконструировали, либо в особняках, которые, как говорится, строят по индивидуальному проекту. Кроме того, встречаются даже супер премиальные объекты – пентхаусы, где высота в холле – 3,2 метра, а все остальные помещения – максимум 2,8 метра. И это норма.

А вот приятной неожиданностью для наших соотечественников может стать полное соответствие квартиры тем презентационным материалам, которые они видели при покупке, когда стройка только начиналась. В Британии действительно очень высокие стандарты строительства, а девелоперы наиболее полно выполняют все требования архитекторов и дизайнеров здания.

Стоимость всей мировой недвижимости составляет сейчас 228 триллионов долларов. Самое ценное и безопасное, что есть на Планете - это недвижимость. Поэтому успешные инвесторы, страховые компании и пенсионные фонды держат свои деньги в недвижимости.

В 2018 году более 30 % всех сделок с недвижимостью в Мире будут международными, на сумму более 700 миллиардов долларов. Глобализация рынка недвижимости сильно ускорится.

Прошедший год для рынка недвижимости Великобритании был самый непредсказуемый и разнообразный - Brexit, поднятие вдвое учётной ставки Банком Англии до 0,5 % годовых, ослабление фунта стерлинга. И Рынок в этих условиях не только доказал свою устойчивость, но и показал уверенный рост. Объём иностранных инвестиций в английскую недвижимость составил более 80 миллиардов долларов. Великобритания снова заняла второе место по этому показателю после США, опередив ближайшего преследователя - Германию, в три раза.

ПОЧЕМУ ВЕЛИКОБРИТАНИЯ МАНИТ ИНВЕСТОРОВ

• Самый прозрачный, безопасный и растущий рынок недвижимости.
• Развитое законодательство, судебная и налоговые системы.
• Ликвидные и лёгкие в управлении активы.
• Возможность получать три вида дохода - инвестиционный, прироста стоимости, арендный.
• Доступность финансирования.
• Сильная имиджевая составляющая и возможность масштабирования.
• Престижные учебные заведения.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ВЕЛИКОБРИТАНИИ И ЛОНДОНА

По итогам 2017 года Рынок недвижимости Великобритании показал рост 4,7 %, оценивается в 12 триллионов долларов и состоит из 29 миллионов объектов.

Северная Ирландия, Англия, Шотландия, Лондон, Уэльс - абсолютно все регионы Объединённого Королевства показали рост стоимости недвижимости. Большинство городов показали просто феноменальный рост в прошедшем году, как например: Бристоль - 7,4 %, Бирмингем - 7 %, Ковентри - 9 %, Эдинбург - 8,5 %, Лестер - 7,3 %, Ливерпуль - 9,7 %, Манчестер - 8,9 %, Питерборо - 7,8 %, Портсмут - 8,2 %, Шеффилд - 7,8 % и другие.

Средняя цена дома в Англии составляет 240 860 фунтов стерлингов, в Лондоне 481 102 фунта стерлингов и ежемесячно продаётся более 100 тысяч домов. Прибыль от продажи дома в 2017 году в среднем по стране составила 92 466 фунтов стерлингов. В Лондоне наивысшая прибыль - один из трёх продавцов удвоил свои вложения, заработав в среднем 252 196 фунтов стерлингов.

В 2017 году было построено 163 784 новых домов, а по заявлениям Правительства ежегодно необходимо строить минимум 300 тысяч домов, чтобы до 2021 года удовлетворить уже имеющийся спрос. На рынке присутствует проблема дефицита жилья, решить которую, по многим причинам, в ближайшие пять лет не представляется возможным.

4,7 миллиона объектов сдаётся в аренду, и их количество увеличилось в два раза за последние десять лет. Средняя месячная арендная ставка в Лондоне составляет 1555 фунтов стерлингов в месяц, а по всей Великобритании 910 фунтов стерлингов в месяц.

Кредитование на покупку британской недвижимости доступно и для нерезидентов, причём как в английских, так и в европейских, прибалтийских и других банках. Финансирование возможно получить на 60 % от оценки объекта и под 4-6 % годовых.

Половина домов дороже 1 миллиона фунтов стерлингов находится в Лондоне, и поэтому столичный рынок недвижимости - это сложный микс из микрорынков, где цены на дома различаются в десятки раз в зависимости от района нахождения и оценивать нужно каждый отдельно.

Самые дорогие районы Кенсингтон и Челси, Найтсбридж, Мейфэр, Вестминстер показали маленькие продажи в 2017 году со средней ценой 1,4 миллиона фунтов стерлингов за дом и минимальным годовым ростом.

А вот районы Лондона со средней ценой дома в 500 000 фунтов стерлингов показали в 2017 году отличный рост стоимости и продаж, как например: Камден - 19,2 %, Ньюэм - 9,8 %, Гринвич - 7,9 %, Мертон - 6,5 %, Хаунслоу - 6,4 %.

Одна из основных причин такого роста - это миграция лондонцев в менее дорогие для жизни районы города и в пригород. Ведь они прекрасно знают, что например, на юго-востоке Лондона получишь в два раза больше за половину цены. Так в Гринвиче, где средняя стоимость дома в половину меньше, чем в Вестминстере, цены за год поднялись в среднем на 7,9 %.

Ежегодно десятки тысяч лондонцев продают свои дома и переезжают в пригород. Обычно в Кент или Суррей.

Максимальный рост возле Лондона в 2017 году показали города: Садбери - 13 %, Кендал - 10 %, Хавант - 9,7 % и другие.

Арендные ставки в 2017 году выросли в Лондоне на 3,2 %. Это самый высокий показатель по всей Англии, где рост в среднем составил 2 %.

ПРОГНОЗЫ 2018

Все ресурсы - Savills, Knight Frank, Rightmove, Halifax, Zoopla, RICS, Bloomberg и другие, статистические данные которых я использовал для написания этой статьи, в 2018 году прогнозируют рост стоимости недвижимости и аренды в Великобритании.

Средний рост цен на недвижимость в этом году составит 5 % и стоимость аренды увеличится на 3 %.

И ничего удивительного в этом нет. Ведь во всей Великобритании и особенно в Лондоне, куда ежегодно переезжают жить более 100 тысяч человек, постоянно существует дефицит качественного жилья.

Особенно дефицит и рост цен будет наблюдаться возле школ и других учебных заведений. Более половины русскоговорящих покупателей, которые планируют купить жилье в Британии, обращают внимание на наличие хорошей частной школы поблизости. Например, на севере Лондона возле школы Highgate School отмечено самое резкое за последние годы подорожание недвижимости, а 22 % студентов первокурсников снимает жильё дороже и не в студенческих общежитиях.

Также стоит учитывать, что 300 тысяч домов уйдут с рынка аренды в 2018 году, потому что арендная недвижимость должна соответствовать новым правилам энергоэффективности, которые вступают в силу с 1 апреля, и теперь за сдачу в аренду без сертификата EPC вводится штраф до 5000 фунтов стерлингов.

Рост спроса и цен на недвижимость будет наблюдаться во всех регионах и городах Великобритании.

Особое внимание рекомендую обратить на города недалёко от Лондона с ростом стоимости недвижимости более 10 % в 2018 году - Ричмонд, Ист-Кройдон, Уокинг, Лутон, Доркинг (Main), Уэйбридж. А также на города Оксфорд и Кембридж, которые вырастут в этом году на 7 % каждый.

Финансирование останется на доступном уровне, но прогнозируется, что для резидентов средняя ставка по ипотеке в ближайшие 5 лет удвоится до 4 % годовых.

Британский фунт продолжит свой восстановительный рост и по прогнозам достигнет отметки 1,53 доллара в конце года, что позволит инвесторам получить дополнительную и весьма существенную прибыль.

Высокий рост экономики Великобритании на 1,8 % в 2017 году и ожидаемый такой же рост в этом, самый низкий уровень безработицы за 42 года, дефицит объектов и большой спрос со стороны местных и зарубежных покупателей, устойчивый рост британского фунта, низкая учетная ставка и другие фундаментальные показатели, показывают, что инвестиции в недвижимость Великобритании - это самые безопасные, доходные и перспективные инвестиции сегодня и завтра.

1. Инвестиции в зарубежную недвижимость это очень грамотный и правильный шаг.

Никто не знает, какие бизнесы исчезнут, а какие останутся в новых реалиях, как на всё повлияет глобализация, повсеместная автоматизация и блокчейн, что останется и что будет давать доход вашим родным и близким людям когда вы уйдёте и что будет служить «подушкой безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств.

Ответ очень прост, на самом деле - зарубежная недвижимость.

Только очень тщательно выбирайте страну для покупки, потому что очень многие делают эмоциональные инвестиции в «неправильной» стране. И разочарованиям потом не будет конца, потому что - купите выше Рынка, и без перспектив роста, заплатите не компенсируемые налоги, сделаете не нужный и дорогой ремонт, не сможете сдавать круглый год, будете тратить много времени, и ещё платить ежегодные налоги на недвижимость, налог резидента, другие налоги и так далее. Не делайте то, что противоречит здравому смыслу и историческому опыту.

Поверьте, самый лучший выбор - это недвижимость Великобритании, потому что она обеспечит рост и безопасность капитала, круглогодичный доход от аренды, быстрое и не дорогое кредитование, передачу родственникам без уплаты налогов, а также лучшие страховые и пенсионные программы, и при этом жить вы сможете в любой точке Мира.

2. Покупайте только Реальную Недвижимость , а не финансовые продукты «упакованные под недвижимость» - сертификаты, паи, корпоративные права, и другие бумаги, с обещаниями более 10 % годовых завтра, на много лет, с обратным выкупом и подобными рекламными обещаниями.

Обходите стороной все предложения и покупки, где вы не становитесь легальным собственником и не будете фигурировать в национальном реестре HM Land Registry.

Помните, что в Англии недвижимость может быть оформлена на Вас, ваших родственников, либо вашу британскую или другую компании, также распространено совместное владение объектами, как с родственниками, так и бизнес партнёрами.

3. Инвестируйте для максимальной доходности в объекты стоимостью от 300 000 фунтов стерлингов.

Чтобы всегда была возможность приобретать недвижимость в лучших локациях, с максимальным ростом стоимости, всегда была сдана в аренду на хороших условиях и полностью использовать налоговую оптимизацию. Используйте в случае необходимости Партнёрство и совместные продукты инвестирования.

Парковками, комнатами в студенческих общежитиях, номерами в отелях и другими мелкими объектами с не прозрачной системой управления и сопровождения лучше не занимайтесь.

4. Не концентрируйтесь на получении вида на жительство и гражданства Великобритании.
Оно в подавляющем большинстве случаев вам не нужно.

Даже с туристической визой вы можете владеть недвижимостью, активами, компанией и заниматься бизнесом. Например, для покупки, сдачи в аренду и обслуживания недвижимости, вам даже не нужно летать в Англию. Адвокат и консультанты могут все нужные документы передавать вам лично или отправлять почтой.

И помните, что владение недвижимостью не даёт прямое право получения Британского вида на жительство и гражданства. Но в дальнейшем можно использовать свою недвижимость для упрощенного получения нужных документов и сервисов.

5. Обязательно поработайте с хорошим Консультантом.

Консультант расскажет о налогах, поможет увеличить доходность от инвестиций, порекомендует проверенных годами русскоговорящих бухгалтеров, финансовых брокеров, строителей, дизайнеров и сэкономит много времени и денег.

Всегда проверяйте информацию и объекты, которые предлагают - брокеры, агенты, доверенные лица, представители строительных и инвестиционных компаний со стороны Продавцов недвижимости.

И знайте, что как только вы услышите, что брокеры предлагают объект от местных застройщиков, с которыми они давно и успешно сотрудничают, то должны сразу понимать - цена будет завышена и вы сильно переплатите, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Например, я работаю исключительно в интересах покупателя.

Нахожу не только лучший объект, соответствующий всем критериям и договариваюсь о самой выгодной цене, условиях, сроках, но и помогаю во всех дополнительных вопросах, которые только могут возникнуть в Англии.

К сожалению, консультантов приглашают и слушают, как и читают полезную литературу, когда уже поздно и деньги потеряны. Не повторите ошибок большинства.

6. Имейте План.

Перед покупкой объекта вы должны чётко понимать - какой вид дохода хотите получить и как будете выходить из актива, выбрать тип недвижимости, локацию объекта, например Oxford, London и его пригороды, у моря и так далее, и обязательно разобраться в налогах.

7. Приобретайте объекты вблизи транспортных артерий и остановок общественного транспорта , поблизости школ, университетов и деловых кварталов, в местах популярных у среднего класса.

Покупая не новую недвижимость учитывайте возможные дополнительные расходы на ремонт, мебель, энергосберегающие работы - это дополнительно 10-15 %. Например, средний косметический ремонт в Англии обходится от 30 000 фунтов стерлингов.

Самый выгодный продукт, который я всегда рекомендую инвесторам - это покупка в Великобритании земли с разрешением на строительство дома, либо многоквартирного дома, или покупка объекта с разрешением на реконструкцию и увеличением площади, и выполнить все работы силами проверенных строительных компаний. Доходность в таких продуктах всегда более 25 % годовых.

При наличии серьёзных финансовых ресурсов у инвесторов, я также рекомендую покупать Новую коммерческую недвижимость для долгосрочной сдачи в аренду. Средняя продолжительность аренды на коммерческие объекты около 8 лет, а на лондонские офисы 10 и 15 лет.

8. Не теряйте деньги!

В Европе однозначно рассматривается как долгосрочная инвестиция. В особенности это касается покупки дома или квартиры в Великобритании и, в частности, Лондоне. Это не просто город и столица, а настоящий мировой бренд, обладающий ни с чем не сравнимым статусом.

Жилье здесь известно своей высокой стоимостью. Но всюду ли в Великобритании недвижимость настолько же дорога? Как найти свой «тихий уголок» в британском королевстве? Ответы ждут вас в нашем обзоре.

Чем выгодна покупка недвижимости в Великобритании?

Сначала приведем немного статистических данных за последнее время. Средний годовой доход, получаемый в Великобритании от сдачи недвижимости в аренду, составляет 6,2%. Учитывая, что фунт стерлингов – это наиболее стабильная валюта в мире, выгода очевидна.

В последние годы процент иностранных покупателей в новостройках Лондона вырос до 40-60% – в зависимости от района. Наиболее привлекательна лондонская недвижимость для восточноазиатских инвесторов. С 2011 года столица Англии регулярно занимает 1-2-е места по объему инвестиций в жилье (более 5 млрд. фунтов стерлингов в год).

В 2015 году количество продаж выросло на 26%, при этом рост цен составил 7%, а заявки по ипотеке по сравнению с 2014 годом выросли на 30%. Стабильно растущие цены на дома и квартиры, подогреваемые спросом, – вот залог беспроигрышных инвестиций в недвижимость Великобритании.

Можно ли получить ВНЖ в Великобритании за покупку недвижимости?

Ряд европейских стран (Испания, Португалия, Греция, Кипр) предлагает на льготных условиях оформить «золотой ВНЖ» за покупку недвижимости на определенную сумму. Там действуют специальные инвестиционные программы. В Великобритании таких условий для выдачи вида на жительство не предусмотрено. Поэтому покупка недвижимости здесь не дает никаких преимуществ в получении ВНЖ.

Однако здесь действует своя инвестиционная программа для желающих получить . И приобретение собственного жилья будет плюсом, если вы решите принять в ней участие.

Условия программы (она, к слову, работает еще с 1994 года) следующие. Заявитель может воспользоваться одним из способов инвестирования:

• купить британские правительственные облигации
• вложить средства в паевые инвестиционные фонды
• приобрести доли в компаниях или сами компании, зарегистрированные в Великобритании и являющихся ее резидентами

При соблюдении данных условий вы сможете оформить британский ВНЖ всего за 8 недель.

Перспективы получения гражданства Великобритании

В зависимости от суммы инвестиций напрямую зависят сроки получения ПМЖ Великобритании и гражданства:

• вложив 2 млн. фунтов, вы получаете ПМЖ через 5 лет, а британский паспорт – на 6-й год
• при вкладе 5 млн. фунтов, вы оформляете ПМЖ через 3 года, а гражданство – на 5-й год
• инвестировав 10 млн. фунтов, вы сможете получить ПМЖ через 2 года, а паспорт – уже на 5-й год

Процесс покупки жилья в Великобритании

Обычно на оформление недвижимости в Великобритании требуется 1-2 месяца. Процесс проходит в несколько этапов.

Этап I: выбор объекта недвижимости

Предложение по выбранному объекту с предложенной ценой составляют в письменном виде и официально отправляют продавцу. Торг по стоимости также происходит только в документальной форме. Для того чтобы весь процесс проходил максимально грамотно, вам помогут юристы.

Этап II: заключение акта продажи

Данный акт (Memorandum of sale) содержит информацию об объекте недвижимости, а также данные всех сторон сделки: продавца, покупателя, юристов.

Этап III: независимая оценка

Этот этап важен для покупателя, оформляющего покупку в ипотеку. Оценщик проверяет техническое состояние жилья и выставляет объективную стоимость. Если она существенно ниже заявленной продавцом, вы можете продолжать торг.

Этап IV: обмен контрактами

Любые торги прекращают, а все действия проводят юристы – представители продавца и покупателя. Покупатель отправляет продавцу контракт с подписью и денежный депозит в размере 10% стоимости. Аналогичные действия осуществляет продавец. С этого момента контракт юридически вступает в силу.

Этап V: сделка купли-продажи

Необходимо личное присутствие покупателя и продавца, а также их юристов. Они подписывают основной контракт и заверяют его у нотариуса. Юрист покупателя переводит оставшиеся деньги на счет юриста продавца, и проходит передача ключей. В этот же день покупатель оплачивает гербовый сбор.

Этап VI: регистрация нового владельца

Процедура проходит в Государственном реестре (Land Registry), куда юристы должны предоставить документ, который подтвердит факт смены владельца.

Особенности покупки дома и квартиры в Великобритании

Следует учесть, что покупка жилья в Соединенном королевстве бывает двух типов.

• Свободное владение (freehold) предполагает полное обладание покупателем землей и постройками на ней. Данный тип характерен для покупки частных домов
• Долгосрочная аренда (leasehold) – это обладание покупателем исключительно зданием. Землю же он оформляет в долгосрочную аренду. Такая практика используется при покупке квартир. Срок аренды и арендную плату следует уточнять

Налоги при покупке квартиры или дома в Великобритании

Гербовый сбор (Stamp duty land tax, SDLT)

Данным единоразовым налогом облагают любые инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость (в том числе сельхозугодия). С конца 2014 года действует следующая система начисления гербового сбора. В зависимости от стоимости объекта покупатель оплачивает:

• 0%, если покупка состоялась на сумму до 125 тыс. фунтов
• 2% при покупке на сумму 125-250 тыс.
• 5% при покупке на сумму 250-925 тыс.
• 10% при покупке на сумму 925 тыс. – 1,5 млн.
• 12% - более 1,5 млн

Что касается недвижимости коммерческого назначения, земли, лесов, то при покупке на сумму до 125 тыс. фунтов гербовый сбор также не взимают. Если недвижимость стоит 125-250 тыс., то налог составит 1%, 150-500 тыс. – 3%, более 500 тыс. – 4%.

Важно! Если вы приобретаете 6 и более жилых объектов, то к покупке применяют ту же налоговую шкалу, что и для коммерческой недвижимости. В этом есть существенная выгода, если вы рассматриваете возможность крупных инвестиций.

Остальные налоги

• 0,1% от стоимости объекта – пошлина за регистрацию сделки и объекта в Земельном кадастре
• 0,5% – оплата услуг нотариуса
• 40-750 фунтов в зависимости от стоимости объекта – налог на смену владельца (Land Registry Fees)
• 200 фунтов – муниципальные взносы
• 1,5-4% – услуги риелтора
• 500-1500 фунтов – независимая оценка объекта для оформления ипотеки
• 1-1,5% от суммы ипотеки – услуги финансового брокера

Расходы можно сократить, если обратиться в компанию, предоставляющую комплексные услуги по покупке недвижимости, оформлению ВНЖ.

Налоги после покупки

Как таковых налогов на недвижимость в Великобритании нет, однако все владельцы оплачивают Council Tax – муниципальный налог, сумма которого (700-2500 фунтов в год) зависит от района.

Оформить ипотечный кредит в Соединенном королевстве могут даже нерезиденты. Однако значительные привилегии при рассмотрении заявки получают лица, уже имеющие ВНЖ.

Размер ипотеки может достигать 85% стоимости объекта, а средняя ставка составляет 3,5% годовых. То есть при средней доходности от сдачи жилья в 6,2% вы не только покрываете расходы на ипотеку, но сохраняете положительный баланс доходов.

Ипотеку можно оформить на срок от 5 до 20 лет, однако в конце вы можете продлить его еще на 5 лет. Среди условий – минимальный возраст заемщика составляет 21 год, а максимальный – 65-70 лет. Недвижимость должна быть застрахована (в среднем 300 фунтов в год).

Какую недвижимость купить в Великобритании?

Почему стоит купить дом или апартаменты в Великобритании?

• Высокая доходность на вложенный капитал
• Стабильная власть и политическая обстановка
• Правовая защита бизнеса
• Твердая валюта
• Финансовый центр Европы
• Чрезвычайно высокий уровень жизни
• Лучшая система образования в мире
• Развитая и надежная инфраструктура
• Богатая культурная жизнь

Не удивительно, что большинство состоятельных людей, инвестирующих средства в покупку жилья в Великобритании, воспринимают данную страну как своеобразную «гавань спокойствия», а саму недвижимость – как альтернативу валюте.

Если вы решили получить ВНЖ и купить дом в Великобритании, но еще не выбрали объекты недвижимости и способ инвестирования, подписывайтесь на обновления нашего блога. Мы предоставим вам наиболее свежую и полезную информацию. Кроме того, к вашим услугам консультанты компании, которые всегда рады детально ответить на все вопросы. Оставляйте их в комментариях – мы не оставим их без внимания.