Какие документы необходимо проверить перед покупкой квартиры. Что проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Покупка недвижимости для обычного российского жителя сопряжена с трудностями. Проблемы начинаются с самого первого этапа — выбора квартиры, соответствующей потребностям и возможностям. Несмотря на бурный рост новостроек, доступная жилплощадь по-прежнему в дефиците. Закономерно у потенциального покупателя появляются мучительные сомнения: на каком варианте жилья остановиться — первичном или вторичном?

В этой статье мы расскажем особенностях приобретения «вторички». Начнём с нюансов, на которые нужно обратить внимание при осмотре вторичной жилплощади, и закончим документальным сопровождением сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Итак, вы остановили свой выбор на «вторичке». Его плюсы: вы сразу становитесь владельцем готовой собственности, сами выбираете подходящую именно для ваших обстоятельств инфраструктуру района будущего проживания, адекватных соседей, получив ещё изрядную экономию в сравнении с вариантом «новодела». И главное – можно вселяться сразу!

Присутствуют и минусы. Возможно ли предвидеть все «подводные течения» такого приобретения? Ответ специалистов однозначен: можно, но лишь хорошо усвоив компетентные советы. И первый из них – никогда не заключайте сделку без тщательного осмотра недвижимости.

Основные моменты предварительного осмотра выбранного объекта

Критерии и приоритеты в оценке преимуществ или недостатков у каждого свои, поэтому стоит руководствоваться объективными показателями, на которые указывают эксперты. При покупке жилья на вторичном рынке следуйте плану, которого обычно придерживаются опытные специалисты.

Обязательно изучите историю квартиры перед покупкой.

Внешний осмотр

Начинать знакомство лучше с осмотра придомовой территории и общего состояния дома:

Обратите внимание на благоустройство двора , а именно: наличие детских и спортивных площадок, озеленения, удобных скамеек, парковочных мест, ограждений, ухоженности и чистоты.
Заброшенный вид, грязь и мусор могут служить косвенным свидетельством того, рядом с кем вам придётся жить и общаться, и многое скажут о нерадивых управляющих.
Старые дома часто находятся в плохом состоянии . Присмотритесь к внешнему виду: есть ли трещины стен, раскрошенные балконы.
Изучите подъезд внутри : состояние лестничных пролётов, мусоропровода. Убедитесь в исправности лифта, нет ли потёков от прохудившейся крыши.
Побеседуйте с жильцами дома , и выясните, как давно производилась замена общедомовых коммуникаций.

Непосредственный осмотр квартиры

Проводится поэтапно и предполагает следующую последовательность действий:

Методичный, шаг за шагом, осмотр выявит явные и скрытые недостатки, что поможет сбавить цену покупки и уберечь от проблем после въезда в новое жилище.

Неплохо пригласить с собой опытных специалистов, способных оценить качество сантехнических работ, правильность электроразводки и подключения коммуникаций, объём устранения выявленных недостатков. А ещё лучше сделать официальную независимую экспертизу технического состояния квартиры или потребовать её от продавца.

Не забывайте: делая серьёзное приобретение, нельзя закрывать глаза на очевидные минусы. Торгуйтесь или ищите достойный ваших вложений вариант.

Заключение предварительного договора

Итак, вариант выбран и настало время закрепить его за собой. Передача продавцу части суммы в счёт будущей покупки должна быть документально оформлена, иначе в случае несостоявшейся сделки эти денежные средства могут быть потеряны для вас. Поэтому заключается . В нём обозначаются следующие пункты:

Паспортные и контактные данные лиц , совершающих сделку (продавца и покупателя), адреса фактического местонахождения.
Адрес и описание квартиры , за которую вносится аванс (задаток).
Срок заключения сделки и подписания договора купли-продажи.
Цена покупки с учётом комиссионной выплаты и запрет на её изменение.
Сумма аванса (задатка). При внесении аванса заключается .
Срок возврата залога , если сделка не состоялась по вине продавца.
Срок освобождения квартиры : снятие проживающих с регистрационного учёта и уборка личных вещей.

Аванс и задаток различаются по способу возврата покупателю: задаток выплачивается в двойном размере.

Передача задатка должна быть зафиксирована в расписке от покупателя.

Обязательные документы при покупке квартиры-вторички

Ещё одна одна важная задача, которую предстоит решить покупателю, — проверка документов для сделки купли-продажи. Все они должны быть подлинниками:

На правоустанавливающих документах остановимся подробнее. Таковыми являются договора дарения, наследования (завещание), купли-продажи. Форма перехода прав имеет значение для определения круга дополнительных документов.

По наследству . Необходимо письменное согласие других наследников при их наличии.
По договору дарения . Таковое право может быть отчуждено дарителем при нанесении имуществу существенного вреда. Информация о том, как правильно оформить дарственную на квартиру

Как проверить квартиру на чистоту при покупке с помощью документов, если приобретение жилого помещения как на вторичном, так и на первичном рынке имеет свои потенциальные риски?

В зависимости от ситуации покупатель должен научиться уделять внимание деталям в официальных бумагах и требовать от продавца предоставления дополнительной документации, без которой невозможно провести самостоятельную юридическую проверку сделки.

Зачем нужна проверка чистоты сделок

Каждому покупателю настоятельно рекомендуется проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту. Во время приобретения жилого помещения могут возникнуть определённые спорные вопросы и конфликтные ситуации (например, с оспариванием права на жилище). Поэтому во избежание проблем документы на квартиру и её история досконально проверяются участниками сделки, чаще всего с помощью привлечения профессионалов (агентов по недвижимости).

Основаниями для возникновения споров, касающихся прав на жильё, являются:

появление ранее отсутствующего гражданина (признанного потерянным без вести или отбывающего срок в тюрьме), который прежде имел регистрацию по данному адресу;
отмена регистрации несовершеннолетних детей, прописанных в жилом помещении, без согласия органов попечительства;
признание в судебном порядке предыдущего владельца недееспособным (например, в связи с наркоманией, алкоголизмом, преклонным возрастом и т. д.);
попытки раздела жилой площади после развода между бывшими супругами;
спор между предыдущими наследниками жилья;
неправильно оформленная приватизация квартиры;
сокрытие сведений о вписанных по данному адресу людях.

Максимальный период исковой давности о признании сделок недействительными, касающихся недвижимого имущества, составляет 3 года. После этого у купившего жильё гражданина не должно быть переживаний относительно своих прав собственности.

Методы проверки

Можно выделить три способа самостоятельного удостоверения в чистоте покупаемого жилого помещения:

проверка документов продавца;
проверка качества и истории жилища;
проверка наличия либо отсутствия прав на жильё у третьих лиц.

В большинстве случаев достаточно проверить на подлинность документацию, необходимую для совершения покупки и отсутствие в ней ошибок. Однако для установления юридической чистоты сделки рекомендуется осмотр всех трёх вышеперечисленных вариантов.

Проверка продавца

Собственника жилого помещения следует проверять не менее тщательно, чем сам объект какой-либо сделки. Это поможет избежать возможных рисков (например, продажу жилья по фальшивым документам, поддельным адресам и т. д.).

Документы, которые нужно проверить:

паспорт;
справку о дееспособности продавца;
доверенность и удостоверение личности представителей.

Второй пункт может выполнить только сам хозяин жилья, взяв справку из наркологического или психоневрологического диспансеров. Бумага выдаётся при обращении в тот же день при наличии паспорта.

Удостоверение в юридической чистоте не всегда требует выполнение данного пункта, однако нередки случаи судебного расторжения сделки по причине признания бывшего хозяина жилья недееспособным полностью либо на момент подписания бумаг.

В подлинности паспорта легко убедиться с помощью официального веб-сайта Федеральной Иммиграционной Службы РФ, однако предоставляемая информация носит ознакомительный характер. Для юридической проверки документа требуется самостоятельное обращение в паспортный стол по месту регистрации гражданина.

Несколько сложнее ситуация, когда продажа квартиры осуществляется через представителя, потому что в таком случае нужно удостовериться в подлинности не только его паспорта, но и нотариально заверенной доверенности (185.1 статья ГК РФ). Для её проверки (и полномочий заверяющего нотариуса) нужно обратиться в нотариальную палату.

Проверка документации на жильё

Наиболее распространёнными видами мошенничества при покупке жилой площади являются её продажа нескольким покупателям по дубликатам документов либо продажа по похищенным бумагам. Чтобы избежать риска обмана, нужно провести самостоятельную юридическую проверку истории и документации качества жилья, а именно:

выписки, взятой из Росреестра (первый пункт 14 статьи ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля);
правоустанавливающих бумаг (17 статья ФЗ № 122).

Свидетельство, выдаваемое ЕГРП, о госрегистрации прав на жилище с 2015 года оформляется в виде бумажного документа без каких-либо степеней защиты (например, без водяных знаков) на официальном бланке. При этом замены свидетельств старого образца не требуется.

Выписка из Росреестра должна быть недавней, она может помочь покупателю самостоятельно проследить историю жилья за последние 10–15 лет. Также она содержит информацию обо всех имущественных конфликтах, связанных с данным помещением, размере площади жилья, сведениях о правообладателе и т. д.

Прежде чем покупать жилое помещение, убедитесь, что оно полностью и гарантированно принадлежит продавцу. Для этого у хозяина квартиры должен быть на руках один из каких-либо указанных ниже договоров:

ренты;
мены;
купли-продажи;
дарения;
приватизации;
свидетельства о праве на наследство;
законного решения суда.

Любые исправления в документах должны иметь подписи всех граждан, участвующих в сделке, а также печать и подпись нотариуса при наличии его участия .

Всегда следует проверять факт госрегистрации договоров и дату их заключения. Если новый хозяин слишком быстро продаёт жильё, это может быть поводом для подозрения в мошенничестве.

Отсутствие прав третьих лиц на жилую площадь

Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры подразумевает также поиск сведений о третьих лицах, которые могут со временем предъявить права на жильё. Эти данные можно узнать благодаря актуальным выпискам из Росреестра и домовой книги.

Именно поэтому перед подписанием договора о покупке жилого помещения нужно получить не только эти две справки, но и нотариально заверенное письменное согласие от всех собственников (например, второго супруга, согласно третьей части 35 статьи СК РФ).

Из ЕГРП выписку возможно получить в пятидневный срок, однако её актуальность действительна всего несколько суток. Данный документ позволяет узнать обо всех осуществляемых сделках, связанных с этим жильём (например, есть ли на нём обременения).

ЕИРЦ выдаёт выписки из домовой книжки в тот же день при обращении хозяина квартиры с заявлением, СНИЛС и паспортом. С её помощью можно узнать о гражданах, имеющих регистрационный учёт по этому адресу.

При наличии прописанных несовершеннолетних детей помимо согласия их родителей может понадобиться разрешение от ООП, следящих за соблюдением их интересов.

Присутствие у продавца официального супруга означает необходимость в получении от него заверенного у нотариуса согласия на сделку, иначе в дальнейшем в течение одного года продажа может быть признана недействительной (третья часть 35 статьи СК РФ).

Покупка жилья на первичном рынке

Проверка юридической чистоты не нужна, если договор долевого участия подписывается в соответствии с ФЗ № 214 от 2004 года 30 декабря, который защищает интересы покупателя и гарантирует регистрацию прав на собственность в Росреестре.

Какой-либо другой договор в период незаконченного строительства может представлять рискованную сделку.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

— этим вопросом должен задаться каждый, чтобы одно из радостных событий в жизни не омрачилось проблемами или потерей денег. Как проверить квартиру перед покупкой ? Можно обратиться к квалифицированному юристу либо сделать это самостоятельно (См. Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?) .

Как проверить квартиру перед покупкой

Первое, что необходимо сделать, — это проверить правоустанавливающие документы на квартиру. То есть основной вопрос, который стоит перед вами: на основании чего у владельца квартиры имеются права на нее?

Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и т. д. Желательно также посмотреть оригиналы этих документов, чтобы убедиться в отсутствии исправлений, поправок, помарок.

Если таковые имеются, то их официальность должен удостоверить нотариус. Задумайтесь над ситуацией, когда человек хочет продать квартиру, завещанную или подаренную другим человеком, в короткие сроки после получения ее в собственность.

Далее нам необходимо проверить историю квартиры. Для этого берем выписку из ЕГРП. В этом реестре содержатся все сведения о квартирах с 1998 года. Для получения выписки обращаемся в Росреестр с заявлением, квитанцией об оплате госпошлины и паспортом. Размер госпошлины составляет 200 руб. для физлиц и 600 руб. для юрлиц.

Также выписку можно заказать по почте или через МФЦ. Выписка из ЕГРП покажет, кто являлся собственником квартиры, какие споры в отношении нее были за последние годы и т. д. Учтите, что срок исковой давности для предъявления претензии по бывшим спорам составляет 3 года.

Так что если вы заметили, что спор был недавно, попросите у собственника копию решения и убедитесь, что все в порядке. Бывают и такие ситуации, что сведений о квартире в ЕГРП нет. Это связано с тем, что кроме приватизации с квартирой ничего не совершалось соответственно, объект продажи чист.

Покупка квартиры: документы и нюансы сделки

Еще одним не менее важным вопросом при покупке квартиры является проверка на наличие/отсутствие в ней незаконных перепланировок. Это можно проверить только с помощью справки из БТИ. Любая перепланировка квартиры должна быть согласована с соответствующими органами. Если разрешения нет, то собственнику грозит административная ответственность в виде штрафа.

Теперь коснемся основного вопроса: как проверить продавца

Первое: проверяем паспорт гражданина, продающего недвижимость. Это делается либо при помощи специального сервиса на сайте ФМС, либо путем обращения в паспортный стол.
Совершенно иная ситуация складывается, когда сделку ведет представитель собственника. В этом случае необходимо самым тщательным образом изучить доверенность представителя и выяснить, на какие действия он имеет право — только на подписание договора или же и на получение денег.

Не знаете свои права?

И наконец, последнее действие, необходимое для проверки квартиры: нужно убедиться, что в квартире не прописаны третьи лица, которые впоследствии могут предъявить свои права на эту жилплощадь. Для этого собственник должен предоставить вам выписку из домовой книги, где отражаются сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?).

Проверка квартиры: что еще нужно учесть

При осмотре квартиры надо обратить внимание на общее состояние. Например, сколы, трещины в стенах и потолке говорят о том, что ремонт здесь давно не делался, соответственно, вложить денежные средства, пусть даже в косметический ремонт, все же потребуется.

Кроме этого, если квартира находится на последнем этаже, осмотрите потолок на предмет протечки крыши. Если такая проблема есть, потребуется также ремонт крыши. Если подтеки есть, но квартира находится не на последнем этаже, значит, ее заливают соседи.

Вообще, вопрос с соседями на сегодняшний день является одним из актуальных. Прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры, поговорите с бабушками около подъезда, другими жильцами, выясните всю ситуацию, чтобы потом не страдать от нерадивых соседей. Безусловно, если возникнут большие проблемы, то, например, соседа-алкоголика можно выселить, но это дело хлопотное и долгое.

Кроме основного пакета документов, для правильного оформления купли-продажи требуется еще несколько документов:

Согласие второго супруга на распоряжение имуществом. Если собственник говорит, что он не состоит в браке, можно посмотреть его паспорт или обратиться с этим вопросом в паспортный стол.
Согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки по продажи квартиры, если собственником квартиры является ребенок.
Если квартиры была получена по наследству, стоит убедиться в том, что других наследников не имеется, а если они и есть, то уже заявили об отказе от наследства. Всю эту информацию можно получить у нотариуса в виде выписки из нотариальной книги.

Проверка квартиры-новостройки

Самое главное при приобретении квартиры в новостройке — это проверка репутации застройщика . Для этого надо изучить его деятельность, сколько лет он строит дома именно в вашем регионе, все ли квартиры сдавались вовремя, не было ли нареканий у жильцов. Желательно также съездить в ранее отстроенный дом и поговорить с жителями.

Но это формальная сторона вопроса. Более подробно стоит остановиться на документации от застройщика. Прежде всего, им должны быть получены все соответствующие разрешения на строительство дома. Также он должен состоять в саморегулируемой строительной организации. Это является гарантией того, что в случае банкрота застройщика и остановки строительства, гражданам будут компенсированы их убытки. То есть членство в саморегулируемой организации это своего рода страховка от несчастных случаев. Кроме этого, у организации должны иметься соответствующие документы на землю под дом.

Причем все запрашиваемые вами документы компания должна представить без нареканий. Если по каким-то причинам она отказывается это делать, задумайтесь.

Ситуации, которые бывают на практике

Ситуация 1 . Т. купила квартиру. Через некоторое время ей пришла повестка в суд о том, что подан иск бывшим владельцем квартиры о признании сделки купли-продажи недействительной. В судебном заседании истец представил доказательства того, что в момент подписания договора он был недееспособен, а это в соответствии со ст. 177 Гражданского кодекса является основанием для признания сделки недействительной.

Ситуация 2. И. приобрел квартиру и спустя некоторое время узнал, что в 90-е годы, когда была приватизация этой квартиры, ребенок не реализовал свое право на приватизацию и теперь подал иск в суд о признании сделки недействительной. В 1994 года был принят закон о приватизации, в соответствии с которым ребенок тоже должен был участвовать в приватизации. Исключение составляли случаи, когда давалось письменное разрешение органа опеки на неучастие.

Ситуация 3. М. купила квартиру, которая перешла в собственность продавца по наследству. Через некоторое время объявился наследник, который не знал о смерти родственника. Нотариус оформил наследство на того, кто в течение 6 месяцев обратился к нему с соответствующим заявлением. Неучтенный наследник подал документы в суд об оспаривании сделки.

Ситуация 4. С. купил квартиру у Н. Сделку оформляла родственница Н. по доверенности. Документ был составлен правильно, поэтому вопросов у покупателя не возникло. Но позже выяснилась, что Н. психически нездорова и не может отвечать за свои поступки.

Таких ситуаций на практике может быть большое количество. Но при правильном подходе к предпродажной проверке квартиры вы сможете избежать многих неприятных моментов и владеть приобретенной недвижимостью, не опасаясь появления третьих лиц, о которых вас не предупредил хозяин квартиры.

Если вы подобрали подходящую квартиру и договорились с продавцом о цене, следующим шагом будет проверка юридической чистоты приобретаемого имущества.

Что такое юридическая чистота?

Под юридической чистотой недвижимого имущества подразумевается отсутствие препятствий для проведения и что результаты сделки не будут оспорены в будущем в судебном порядке третьими лицами.

Нужно ли проверять квартиру на чистоту?

Купля-продажа недвижимости является самой рискованной сделкой с точки зрения мошенничества . Аферисты с целью наживы преступным путем разрабатывают разнообразные методы обмана доверчивых покупателей. Негативные последствия могут повлечь и необдуманные действия самого покупателя. При приобретении недвижимости вероятны следующие последствия:

потеря права собственности на приобретаемое имущество и потраченных на приобретение денежных средств;
возникновение у 3-х лиц прав на вашу квартиру ;
потеря времени , пока вы ожидали совершения сделки.

Рекомендация! После оформление права собственности на квартиру может оказаться, что у бывшего владельца есть , которую теперь придется погашать вам. Чтобы этого избежать возьмите у продавца справку об отсутствии задолженности . В договоре купли-продажи пропишите пункт об ответственности продавца за ее погашение.

Как проверяют чистоту риелторы

Самостоятельно проверить недвижимое имущество сложно и занимает немалое количество времени, в связи с этим многие предпочитают воспользоваться услугами .

Главной задачей для профессионального риелтора является не столько проверка, сколько определение наступления возможных рисков судебного разбирательства для покупателя, обеспечение безопасности сделки . Преимущество риелтора перед покупателем — в опыте и знаниях, на что обращать внимание при проверке.

Опытным риелтором на основании полученных документов идентифицируется личность, дееспособность продавца . Тщательно изучается выписка из домовой книги на наличие жильцов с периода заселения дома, проживающих на день совершения сделки, а также выбывших.

Кроме того проверяется то, чтобы при не были нарушены ничьи права, а заявления отказавшихся от приватизации жильцов оформлены правильно. В случае если в квартире помимо продавца зарегистрированы другие лица, то запрашивается заверенное нотариусом согласие всех жильцов, разрешение мужа (жены) на продажу недвижимости, купленной после заключения брака, разрешение опекунского совета на несовершеннолетних .

Затем изучается выписка из ЕГРП. Для проверки прав на унаследованное имущество риелторы обращаются в нотариальную контору, в которой , о выдаче выписки из нотариальной книги о том, что другие лица на него не претендуют. В случае получения жилья в результате риелтор за дубликатом свидетельства о смерти прежнего собственника обращается в органы ЗАГСа. Особое внимание уделяется тому, были ли наложены обременения, велись ли судебные разбирательства.

Если в документах продавца имеются какие-либо несоответствия, то риелтор обходит необходимые учреждения и запрашивает сведения.

По окончании составляется акт и разрешение на проведение купли-продажи.

Проверка по интернету

Проверить жилье на чистоту по интернету будет затруднительно, так как онлайн вы получите только выписку из .

На сайте Росреестра каждый желающий может заказать версию выписки в электронном или бумажном варианте, заполнив специальную форму. Стоимость документа – 200 рублей . Оплата производится с помощью сервиса ROBOCASSA.

Но в то же время этого документа не достаточно для всесторонней проверки чистоты сделки . В нем лишь будут содержаться сведения о собственниках имущества (без оснований возникновения права) и наличии зарегистрированных обременений.

Сколько стоит проверка

Проверка квартиры на юридическую чистоту осуществляется практически во всех юридических компаниях за отдельную плату или в комплексе при сопровождении всей сделки. Стоимость услуги составляет от 5 000 до 70 000 рублей в зависимости от ее объема, сложности, объема работы, региона.

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Участие нотариусов при сделках с недвижимостью не является необходимым и у покупателя есть выбор, привлекать их к проверке или нет. Так, адвокат Олег Сухов рекомендует от услуг нотариусов в данном случае отказаться по следующим основаниям.

Проверка сверхдоказательной силы не имеет

Юридическая проверка документов при купле-продаже имущества является не непосредственной работой, а дополнительным заработком . Кроме того, такую же работу для покупателя могут выполнить и адвокат с риелтором. В связи с этим, документы, выдаваемые нотариусами при данной процедуре, сверхдоказательной силы для закона не имеют .

Повторная проверка и лишняя трата денежных средств

Непосредственно до регистрации купли-продажи правовую экспертизу документов проводит Росреестр, который осуществляет проверку истории недвижимого имущества на основании сведений ЕГРП и . И если у квартиры есть обременения, сделка не будет зарегистрирована. Соответственно, нотариальная проверка будет повторяться с экспертизой Росреестра . Помимо этого, сотрудник нотариата проводит экспертизу только тех документов, которые будут предоставлены клиентом. И людей, права которых были нарушены при приватизации и недееспособных, он, скорее всего, не установит.

Не выявят сотрудники нотариата и продажу имущества по поддельным документам. Следовательно, даже при наличии нотариальной проверки существует опасность столкнуться с аферистами.

Обратившись к нотариусу можно не только заказать повторную проверку, но и понести лишние расходы, оплатив нотариальный тариф.

Сложно получить страховку

По действующему законодательству частные нотариусы обязаны страховать риски перед третьими лицами . То есть, компенсировать вред, причиненный в результате профессиональной деятельности, по договору страхования.

На деле страховые компании не все случаи причинения ущерба признают страховыми. Обращение в суд с заявлением о компенсации вреда тоже не является гарантией его возмещения. За 5 последних лет в суды было подано только 55 таких исков. Получается, что в год подается около 10 требований на сумму примерно 20 млн. рублей. Доказать вину нотариуса является проблематичным. Как правило, списывается все на несоответствия в ЕГРП .

Нотариусов редко привлекают к уголовной ответственности

Привлечение нотариусов к уголовной ответственности довольно затруднительно. Установить в суде факт умышленного причинения вреда или халатности не гарантирует того, что последует наказание виновного лица. В основном дела по ним прекращаются или выносится оправдательный приговор. В крайнем случае, применяются дисциплинарные взыскания в виде штрафа.

Нотариус не определит все возможные риски

В связи тем, что на рынке недвижимости действует много аферистов, только опытный специалист определит при совершении сделки возможные риски. А в связи с тем, что нотариус не в курсе специфики рынка недвижимости, судебной практики, сложившейся в данной сфере, соответственно не сможет выявить все опасные для клиента моменты.

Проверка через специальные каналы

На видео ниже практикующий юрист и риелтор Виктория Иванова затрагивает тему, которая недостаточно полно раскрыта в сети — проверка квартиры перед покупкой при помощи специальных каналов, минуя официальные источники. Особый интерес представляет то, что автор видео приводит конкретные примеры из собственной практики.

Все агентства недвижимости предлагают такую услугу, как проверка юридической чистоты квартиры или истории квартиры. Если говорят, что квартира чистая, то подразумевают, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено запретами или обременениями, и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Как же риэлтер проверяет юридическую чистоту? В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация. И проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтера в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание.

Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки - получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо - справку из Городского бюро недвижимости. Из них можно узнать о составе собственников квартиры, а также - не находится ли она под арестом или обременением залогом и рентой...

С 31 января 1998 года права на недвижимое имущество и некоторые сделки с ним регистрируют в специальном реестре - Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До этой даты оформление сделок с недвижимым имуществом происходило несколько по-иному, через БТИ, Городское бюро недвижимости.

Таким образом, юридическую чистоту недвижимости, права на которую зарегистрированы после этой даты, можно проверить, взяв выписку из ЕГРП. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998 года, то для того, чтобы получить информацию, следует обращаться в

Выписка из ЕГРП для всех без ограничений

Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья.

Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Первое, на что следует обратить внимание - это срок выдачи такой выписки. Выписка должна быть «свежей». Оптимальный вариант, чтобы выписка была выдана буквально «только что». То есть, продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Запомните: чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация.

Если продавец не может или не хочет показывать вам выписку, то получить ее можно самостоятельно. Сделать это довольно просто, при этом от вас потребуется минимум документов и денежных расходов. Если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.

А вот юридическому лицу для получения выписки придется представлять больше документов, а именно - устав, учредительный договор, свидетельства о регистрации, доверенность, если действует представитель, опять же документ об оплате и т.д.

Читаем выписку

Выписка из ЕГРП, которая предоставляется любому обратившемуся, содержит следующую информацию:

наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

дата подписания выписки, а также исходящий номер;

кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;

назначение объекта недвижимости;

адрес (местоположение);

данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

вид зарегистрированного права;

зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;

ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Риски при покупке квартиры на первичном рынке.

Если речь идет о новостройке, значит, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять.

Любой другой договор по сути представляет собой ту или иную обходную схему 214-го закона, и в этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать не самое пристальное внимание. Покупка любой "схемной" квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованно.

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Это может быть либо аффилированная с застройщиком фирма, либо независимое юридическое лицо, которое купило в свое время у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению.

Так вот, иметь дело с таким юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "сдвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды.

Такие схемы были, есть и будут. Поэтому покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке.

На вторичном рынке присутствуют свои риски, один из основных – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при:

Возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;

Признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете;

Появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;

Наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такое случается довольно регулярно. Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят из тюрьмы и заявляют о своих правах. Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий, вы идете на определенный риск.

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать, или престарелые люди, иногда не понимающие значения своих действий.

Если вам приглянулась квартира именно на "вторичке", то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть момента создания ЕГРП, и этого вполне достаточно. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и тому подобное. Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, - три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Иногда бывает, - как правило, с недвижимостью старого жилого фонда - что квартира не числится в ЕГРП. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, абсолютная "чистая". Покупатель может подать запрос в департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Что может и должно насторожить покупателя? Во-первых, если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать. Такие вещи всегда настораживают.

Другим фактором риска может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (это будет видно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, при этом не понятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были "не чистыми" и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.

Самые большие "сюрпризы" таит в себе возможная недееспособность собственника. Бывает, что продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. На рынке немало "специалистов", которые на этом зарабатывают. При этом вас не спасет даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров. Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что "сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения".

По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку. Этим и пользуются аферисты, против которых идти сложно. Их раскусить практически невозможно, так как они очень тщательно готовятся к сделке.

Что Вы думаете по поводу статьи «Как проверить юридическую чистоту квартиры при сделке?»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!