Чем отличаются земли СНТ от ИЖС и ЛПХ и что лучше выбрать из них землепользователю? Что лучше снт или ижс - аргументы за и против Причинами отказа могут служить любые обстоятельства.

Можно ли заработать на садоводческом поприще? Еще как! Интенсивное садоводство не требует долгосрочных капиталовложений. Оно может окупиться уже через 2-3 года. Допустим, осенью 2002 года втыкаете саженцы в землю, через год снимаете с каждого деревца по 10-15 яблочек, в 2004-м урожай уже достигнет 20-25 т/га, а на третий год каждый гектар нового сада может принести 40-50 т яблок. То же можно сказать и о грушах. Урожайность других плодов (слив, абрикосов) несколько ниже, но зато и цены на эти фрукты-ягоды повыше, чем на яблоки. Правда, и капризничают они не по-яблочному, требуют особых условий хранения, транспортировки.

Себестоимость закладки одного гектара сада, включая все технологические приемы и усовершенствования (на протяжении всего времени до вступления в период плодоношения), в среднем составляет 35-45 тыс.грн. Сюда входят затраты на все агротехнические процедуры в течение трех-четырех лет - от внесения удобрений до сбора первого урожая.

Рентабельность сада - страшно сказать! - может достигать сотен процентов. Считайте сами: в год на содержание 1 га "интенсивного" сада (зарплата персонала, ядохимикаты, удобрения, аренда техники и т.д.) может уйти до 2-3 тыс.грн., принести этот гектар сможет до 40-50 т (см. выше). Даже подпорченные плоды можно продать на промпереработку по 0,08-0,1 грн. за 1 кг и выручить за них 4-5 тыс.грн. А яблоки хорошего качества можно в разгар сезона фруктов продать по 1-1,5 грн. за 1 кг (50-75 тыс.грн./га). А если не пожадничать и положить несколько десятков тонн на склад и "толкнуть" эти фрукты под Новый год или еще позже по 3-6 грн. за 1 кг? Заедает калькулятор... (Это, конечно, не расчет, а прикидка, но и она весьма показательна. - Ред.)

При самом удачном стечении обстоятельств и разумной сбытовой политике садовода его сад может окупить себя уже на второй год эксплуатации.

При неудачном стечении (не считая сорокаградусных морозов, наводнений, пожаров и прочих форсмажоров) и слабой сбытовой политике бизнесмен-"садист" вернет свои деньги на третий год.

Вернуться к оглавлению

С чего начинать

Зарегистрировать собственное садоводческое хозяйство лучше всего в форме частного сельскохозяйственного предприятия.
Процедура создания такого предприятия наиболее простая и безболезненная.
Кроме того, из существующих 38 налогов и платежей, которые обычно платят предприятия, частная фирма, занимающаяся сельским хозяйством, уплачивает только 27.
Из "освобожденных" одиннадцати налогов самые весомые - налог на прибыль, отчисления в Пенсионный фонд, резервируемый НДС, который впоследствии направляется на развитие хозяйства (т.е. НДС хозяева в казну не платят, а аккумулируют соответствующую ему сумму на собственном счете и отчитываются за целевое использование этой суммы).

Если подсуетиться, то можно сэкономить не только на налогах, но и на первоначальных капиталовложениях. Государство взимает с продаж всех алкогольных напитков и пива налог в размере 1% выручки и направляет эти средства на развитие садоводства, виноградарства и хмелеводства (насколько это правильно - вопрос отдельный. - Ред.). Конечно, кому попало, а особенно новичкам, эту помощь не дают. И даже не новички от ее распределения не в восторге - см. БИЗНЕС №16 от 16 апреля 2001 года, стр.30-32.

И тем не менее попробовать можно. Возможные варианты:
заручиться поддержкой какого-нибудь опытного садовода и обратиться в одно из садоводческих объединений (корпорация "Укринсад", госконцерн "Укрсадвинпром"), если этот самый опытный садовод (или вы сами) является членом одного из них;
обратиться непосредственно в Министерство аграрной политики;
так "высоко" не ходить, а сунуться в управление сельского хозяйства при местной гор-, рай-, облгосадминистрации.

Из 38 налогов и сборов сельскохозяй-ственная фирма платит только 27.

Она включает в себя возмещение расходов на стоимость проектно-сметной документации, стоимость саженцев, затраты на ядохимикаты, минеральные и органические удобрения, затраты по уходу за молодыми насаждениями до вступления в стадию плодоношения.

Вернуться к оглавлению

Кого сажать

Сейчас в Украине яблони и груши расцветают примерно на 500 тыс.га. 300 тыс.га садов содержат бывшие колхозы и совхозы и около 180 тыс.га возделывают частники.

Из 300 тыс. колхозных гектаров, как считает президент Украинской корпорации интенсивного садоводства и питомниководства ("Укринсад") Петр Белый, 220 га давно пора раскорчевать. Эти старые сады засажены высоченными (правильно - сильнорослыми) деревьями "ростом" 4-5 м с объемной кроной (10 м в диаметре) по схеме 8х8, 10х10 м. Такие исполины даже в самую буйную пору своего плодоношения уже не могут конкурировать с деревьями новых сортов.

Вообще же, деревья делятся на сильнорослые, среднерослые, слаборослые, карликовые. У каждого типа есть как преимущества, так и недостатки.

Корневая система сильнорослых - это глубокий, мало разветвленный корень, буравящий землю вглубь до 5 метров.

Таким деревьям часто не страшны ни мороз, ни засуха. Они могут выдержать снижение температуры почвы до минус 15оС и в самой сухой степи докопаться до какой-нибудь грунтовой речушки. Правда, такие преимущества меркнут по сравнению с существенными недостатками сильнорослых. Они вступают в период плодоношения аж через 7-9 лет после посадки (то есть все это время денег не приносят, а только требуют).

Из 300 тыс. га постколхозных садов 220 га давно пора раскорчевать.

Из-за обширной и густой листвы плоды вырастают в основном на внешней части кроны, внутри образуется своеобразное "мертвое" пространство. А с самого верха плоды труднее собирать - часть так на ветвях и остается, а это - потери.

И еще. Специалисты подсчитали, что на 1 кг плодов работает 300-350 квадратных сантиметров листа, на 1 кг древесины - 700 квадратных сантиметров листа. Так как корневая система и сам ствол сильнорослых очень большие, получается, что листья работают только на древесину.

Выходит, что сильнорослые деревья подойдут скорее полунищим и ленивым садоводам, у которых нет денег на систему капельного орошения, которым "не по приколу" укрывать деревья на зиму, и которым, собственно, все равно, какой будет урожай. Корневая система малорослых - разветвленная, глубина корней - не более 60-80 см.

Такие деревья легко укореняются. Высоким такое деревце не растет: 2-2,5 метра. В плодоношение оно вступает на второй-третий год. Урожайность низкорослых - 40-50 т/га. Поэтому все наши расчеты сделаны для интенсивного сада, засаженного малорослыми деревьями.

Мораль: даже покупая не землю, а сад, лучше его "пересадить".

Вернуться к оглавлению

Точка зрения

Президент Украинской корпорации интенсивного садоводства и питомниководства ("Укринсад") Петр БЕЛЫЙ:
- Гектар сада при интенсивном возделывании приносит 40-50 т. Почем у нас килограмм хороших яблок? На оптовом рынке садоводы его продают по 2-3 грн. Не надо по 2 или 3, пусть по 1 грн. Я интересовался у хлопцев, как они продают. Один договорился с супермаркетом "Билла" и каждый день сдавал туда по три тонны по 1 грн. за 1 кг, и те с ним рассчитывались каждый день.
Ни один вид сельскохозяйственной деятельности не дает такой прибыли, как садоводство.

Вернуться к оглавлению

Проект

Перед закладкой сада необходимо сделать почвенный анализ. Надобно выяснить, насколько данная земля пригодна для посадки сада и какие агротехнические приемы нужно провести, чтобы оптимально подготовить почву для посадки саженцев. В общем, потребуются изрядные проектно-подготовительные работы.

Можно, конечно, отыскать у себя во лбу семь пядей и попытаться самостоятельно все это провернуть. А можно не пожалеть 7-8 тыс.грн. и заказать комплект проектно-сметной документации любому научно-исследовательскому, научно-проектному садоводческому институту. В Украине это "УКРНИИПРОСАД" или один из его филиалов. Есть и частные фирмы, которые могут сделать такой проект.

Вкратце о содержании проектно-сметной документации. В ней, в частности, должны быть результаты почвенных исследований и рекомендуемый подбор видов и сортов тех или иных плодовых растений. Этот рекомендательный список составляется с учетом суммы эффективных температур данного региона (сумма всех температур выше плюс десяти в течение вегетационного периода), количества осадков, химсостава почвы и т.д.

Без проектно-сметной документации на господдержку рассчитывать не приходится.

Также важно, в каком направлении дуют господствующие ветра в том регионе, какова экспозиция (или уклон в ту или иную сторону) данного земельного "отреза". Сад наиболее выгодно располагать на южной или юго-западной экспозиции (проще говоря, на южном или юго-западном склоне холма). Если сад посажен на равнине, то экспозиция роли не играет, здесь важнее, откуда дует ветер. Важно, чтобы ветер дул вдоль ряда. (Понятно, что в реальной документации все будет еще подробнее, а мы приводим эти технические тонкости, чтобы при общении с кандидатом в проектанты вы могли отличить полного "халявщика" от того, кто дело знает. - Ред.).

В конце исследования проектное учреждение делает экономическое обоснование и выдает смету затрат. Затем на документе ставят подпись, потом он идет на экспертизу в Помологическую инспекцию (помология - наука о сортах растений, а сама инспекция находится в Киеве) и утверждается департаментом продовольствия (бывший Госкомпищепром). Можно, конечно, наобум разбить сад и угадать с экспозицией, ветрами и почвой. В таком случае лишние бумажки просто не нужны. Но есть один нюанс. Без пакета проектно-сметной документации на "однопроцентные" деньги (см. главку "С чего начать") рассчитывать не приходится. Как говорится, "пиво - только членам профсоюза".

Вернуться к оглавлению

Точка зрения

Представитель супермаркета "Билла", пожелавший остаться неназванным:
- В прошлом году мы работали с украинскими садоводами и остались довольны сотрудничеством. Основные параметры, которым должна соответствовать закупаемая нами плодоовощная продукция, - высокое качество и приемлемые цены. Украинские садоводы уже в состоянии предложить нам такой товар.
Я считаю, что отечественные фрукты смогут в свое время без проблем вытеснить элитную голландскую и иную продукцию. Конечно, покупатели, которые по тем или иным (лично мне непонятным) причинам будут предпочитать импортные плоды, останутся, но сегодня таких людей становится все меньше и меньше.

Вернуться к оглавлению

Транспорт

Сады имеют дурную привычку забираться в самые удаленные от рынков сбыта уголки страны.
Самым активным таким рынком можно смело считать Киев (хотя вряд ли стоит ограничиваться только им), самыми приемлемыми для садоводства - южные и западные регионы.
Следовательно, транспортные "концы", скорее всего, будут превышать 500 км.

"По деньгам" одна поездка выльется в $200-300. Обычно дальнобойные транспортные фирмы берут за километр прогона $0,2-0,3, но расстояние меряют в оба конца: 500х2х$0,2=$200.
По всему видно, что выгоднее вывозить на рынок партию фруктов для полуоптовой продажи - тонн эдак в 10-15. Но есть один маленький нюанс. За полдня такую партию (если, конечно, это не целевой подвоз) не продашь, обычно надо простоять с товаром 1,5-2 недели.

С яблоком за это время ничего, может, и не случится. Но 2-3 дня простоя (особенно, на жаре) абрикосы и черешню, например, могут и загубить. Обычно эти плоды прямо с поля подвозят на рынки партиями по 1-2 т, либо помещают их в оборудованный склад где-нибудь вблизи мест сбыта, и постепенно подвозят товар уже оттуда (см. главку "Сбыт").

Вернуться к оглавлению

Сбыт

Читайте это как откровение: яблоки можно либо есть, либо давить из них сок, варить повидло и т.д. Следовательно, и выращивать их можно как для продажи в свежем виде, так и для промышленной переработки. Существуют так называемые сырьевые сады, где фрукты выращивают исключительно на переработку. Некий смысл в этом, конечно, есть, особенно если принять во внимание, каким высоким спросом в Европе пользуется концентрированный сок из украинских яблок. Но больших денег выращивание сырья не принесет. Для производства 1 т концентрированного сока надо "извести" 8 т фруктов. За 1 т концентрата украинский производитель в среднем может выручить DM1,5 тыс., так что сильно не разжиться ни соковику, ни садоводу. Впрочем, можно выращивать одни и те же сорта и на реализацию и на переработку: яблоки, имеющие отличный товарный вид, продавать населению, а поврежденные и червивые - "пускать на сок".

Самым стабильным оптовым покупателем может стать супермаркет или ресторан.

Для реализации готовой продукции придется слегка поднапрячься, взять ноги в руки и хорошенько побегать по супермаркетам и магазинам, где можно сдать "фрукту" мелким оптом. Продать весь урожай сразу - довольно проблематично, поскольку оптовый рынок фруктов в Украине совершенно не развит. Основной сбытовой канал - колхозные полуоптовые базарчики. Но там, как вы понимаете, конкуренция неслабая, а кое-где и своя мафия. Самым стабильным партнером может стать какой-нибудь супермаркет или ресторан. С ним можно договориться о регулярных поставках, четких ценах. А супермаркетов в стране год от года все больше.

В зависимости от сорта цены на фрукты разные. Летние и осенние сорта пользуются меньшим спросом, поскольку созревают как раз в период массового наплыва фруктов на рынки и впоследствии недолго хранятся. Они "уходят" максимум по 1,5-2 грн. за 1 кг.

Зимние сорта можно продать по 2-4 грн. за 1 кг. Ну, а если снять хороший складик на зимний период и подождать несколько месяцев, можно превратить свои яблочки в золотые: зимой их стоимость подскочит в два и более раз. Один садовод, не назвавший своего имени, утверждал, что осенью 2001 года ему предлагали в аренду подобный склад под Киевом и просили $2 за 1 т продукции, хранимой в течение трех месяцев. Считайте: 100 т яблок, которые в октябре "пойдут" по 2-2,5 грн. за 1 кг., можно попридержать три месяца, потратив на это каких-то $200, а затем продать их по 5-6 грн. за 1 кг.

Вернуться к оглавлению

Цена плодородия

Основная технологическая процедура подготовки - поднятие плантажа. Плантаж - это вспашка на глубину не менее 60-70 см. Перед вспашкой вносят минеральные и органические удобрения, какие необходимы почве. В среднем на 1 га нужно высыпать до 20 центнеров минеральных удобрений, точнее, удобряющей массы, где сами минудобрения не превышают 20%, а остальное - наполнитель (песок, например). Кроме того, в гектар нелишне будет "вбухать" 100-150 т органических удобрений.

До плантажа необходимо распланировать, выровнять, отшлифовать почву ("срезать" небольшие холмики, засыпать небольшие балочки). Поднятие плантажа может обойтись в 3-7 тыс.грн. за один гектар. Приобретать для этого технику большой необходимости нет. В любом из близлежащих хозяйств можно арендовать и тракторы, и бороны, и прочий нужный инвентарь.

Но при закладке "интенсивного" сада можно обойтись и без плантажа. Что для этого нужно? Летом по неглубоко вспаханному участку, отведенному под будущий сад, проходит такой себе буровик и делает лунки диаметром и глубиной примерно 1 м. Затем эти ямки засыпают смесью почвы и удобрений - минеральных и органических. Эти засыпанные ямки необходимо как-то обозначить, а осенью в этих же местах пробурить лунки глубиной 15-20 см, куда и высаживать деревца. За пределы этого метрового цилиндра корневая система слаборослых деревьев обычно не развивается. Следовательно, удобряя весь гектар, хозяин заботится больше о сорняках, чем о деревьях. А так каждое дерево получит всю, только ему причитающуюся подкормку. Удобрена будет только полезная площадь. А неудобренные междурядья можно засадить какой-нибудь невысокой травой, которая и сорняки будет подавлять, и почву скреплять, что даст возможность пробираться в сад людям и технике даже в самую промозглую слякоть.

Ну и наконец, эта заменяющая плантаж процедура вдвое уменьшает затраты на подготовку почвы. Тем не менее плантаж пока широко применяют, что объясняется не преимуществами этой технологии, а, скорее, косностью сельхозначальников (возможно, еще и наличием необходимой техники и умения ею пользоваться. - Ред.).

В российской правовой системе земельное законодательство представляет собой одну из наиболее развивающихся отраслей. Законопроектная деятельность по части урегулирования земельных отношений ведется неустанно.

Особое значение при этом отводится зонированию территорий и .

Разделение земель по способу их использования

В соответствии с Земельным Кодексом РФ различается семь видов земель по целевому предназначению .

Они имеют такие назначения:

Кроме четкого целевого предназначения все земли обладают официально закрепленным .

В зависимости от разрешенного вида использования, коих существует около трех тысяч, обусловливается, какая деятельность может реализовываться на данной земле.

Так предназначение реализуемой земли может быть следующим:

СНТ – садовое некоммерческое товарищество;
ДНП – дачное некоммерческое партнерство;
ЛПХ — личное подсобное хозяйство (анахронизм, оставшийся в наследие от советских времен).

В зависимости от назначения выявляются преимущества и недостатки каждого из типов земли.

Земли СНТ: как можно использовать, их плюсы и минусы?

Земельные участки СНТ и земли ДНП практически идентичны.

Использование таких земель предполагает взращивание сельскохозяйственных культур , но при желании возможно использовать их для постройки загородного дома .

Плюсы земли в СНТ:

сравнительно невысокая стоимость участка, намного дешевле, чем у земель ИЖС;
расположение за пределами городской черты, в сельском районе;
возможность использования для выращивания растений без возведения дома.

Минусы земли в СНТ:

затруднительность , находящемся на земле сельскохозяйственного предназначения (Конституционным судом РФ признается право обладателя жилья на постоянную регистрацию в жилище на земле СНТ, но исполнить это в реальности довольно сложно и долго);
оценка построенной недвижимости на земле СНТ будет низкой, поскольку вне зависимости от размера постройка будет считаться дачным домиком;
трудность подведения к участку коммуникаций, к тому же обустройство осуществляется за счет владельца;
земли СНТ очень редко принимаются в качестве .

Как правило, земли СНТ располагаются в более экологически благоприятных и живописных районах. Поэтому единственным отличием зачастую является более высокая стоимость земельных участков СНТ за счет большей плодородности почвы.

Земли ИЖС: как можно использовать, их плюсы и минусы?

Участки ИЖС считаются наиболее престижными землями и они выгодно отличаются от садоводств и дачного строительства. Как правило, их используют для строительства жилых зданий, коттеджей, домов .

Плюсы земли под ИЖС:

Минусы земли под ИЖС:

четкая ограниченность площади участка;
необходимость обеспечения согласованности проекта строительства при возведении дома с определенными службами и организациями;
получение разрешения на строительство;
необходимость выполнения при строительстве правил СНиПов и соблюдение всех ГОСТов.

Располагаются такие земли в пределах жилых поселений, что увеличивает их стоимость по сравнению с прочими землями.

Земли ЛПХ: как можно использовать, их плюсы и минусы?

Земли эти являются, по сути, участками сельскохозяйственного назначения.

Отличие земель ЛПХ от участков СНТ и ИЖС в том, что они могут располагаться как в пределах населенных пунктов – приусадебные земельные участки, так и за чертой населенных пунктов – полевые земельные участки.

Приусадебный участок земли может применяться для производства продукции сельскохозяйственного назначения и для сооружения жилых, производственных и бытовых зданий с соблюдением всех нормативов и правил.

Полевой участок земли используется только для производства сельскохозяйственной продукции и не предназначен для строительства каких-либо объектов.

Арендуя участок в садовом товариществе, необходимо выплачивать членские взносы наравне с собственниками, а в будущем можно приватизировать землю и стать ее полноправным владельцем.

Арендатор участка СНТ имеет право на возведение садового домика и подсобных помещений , но для регистрации жилого дома необходимо право собственности на землю и соответствие здания жилым техническим характеристикам.

Если целью приобретения земельного участка не является выращивание сельскохозяйственной продукции и земля приобретается для строительства жилого дома, предпочтительнее выбрать .

В этом случае можно рассчитывать на наличие необходимых коммуникаций, развитой инфраструктуры и дорог.

Несмотря на то, что земли ИЖС имеют более высокую стоимость, это весьма выгодное капиталовложение .

В сравнении с другими видами земли ИЖС дорожают с каждым годом, и при необходимости можно будет продать их дороже первоначальной стоимости.

При покупке земель СНТ, ИЖС или ЛПХ, нужно тщательно проверить все документы, что имеются на участок у продавца:

наличие правоподтверждающих и правоустанавливающих документов на участок и дом (при его наличии);

Правда ли, что за участки размером не больше 6 соток пенсионерам не надо будет платить земельный налог?

– Да, это так. Законодатели оперативно ответили на инициативу Президента Российской Федерации Путина облегчить налоговые тяготы пенсионеров, которым в последнее время приходится платить за свои участки намного больше, чем раньше.

Что было? В результате пересмотра кадастровой стоимости земли во многих регионах резко возрос и размер земельного налога. Теперь, с принятием нового закона, платить надо будет меньше.

В Налоговом кодексе РФ есть статья 391, которая называется «Порядок определения налоговой базы». Из пункта 1 этой статьи следует, что налоговая база – это кадастровая стоимость земельного участка на определённую дату. Она измеряется в рублях. Так вот раньше, до принятия нового закона, некоторым категориям налогоплательщиков предоставлялась, я бы сказал, очень смешная льгота по уплате налога: налоговая база уменьшалась на необлагаемую налогом сумму всего-то в 10 тысяч рублей! Скажем, если налоговая база (кадастровая стоимость) участка составляет 500 тысяч рублей, то земельным налогом облагалась сумма в 490 тысяч рублей. Разве ж это льгота?

Что будет? Вместо необлагаемого земельным налогом минимума в 10 тысяч рублей установлена необлагаемая налогом величина кадастровой стоимости 600 квадратных метров соток) площади земельного участка для льготных категорий налогоплательщиков. То есть льгота стала существенной. У многих граждан, особенно пожилого возраста, размеры участков как раз и составляют 6 соток. А если площадь участка больше, то из неё теперь высчитывается 6 соток и земельный налог взимается только с кадастровой стоимости остальной площади участка. Уменьшение налоговой базы производится в отношении одного земельного участка по выбору налогоплательщика.

Пенсионерам – льгота

Говорят, льготу по земельному налогу получат все пенсионеры. Так ли это?

– Сейчас право на льготу имеют: Герои Советского Союза и Герои РФ; инвалиды 1-й и 2-й групп инвалидности; инвалиды с детства; ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, ветераны и инвалиды боевых действий; «чернобыльцы» и некоторые другие категории граждан. А скоро к ним прибавятся и все пенсионеры.

Что было? В начале 90‑х годов прошлого века пенсионеры вообще были освобождены от уплаты земельного налога, но потом у них эту льготу отобрали.

Что будет? Кажется, наметился обратный процесс. Перечень льготников значительно расширен, в него включены и пенсионеры.

Садовые дома

Чего ещё ждать гражданам – владельцам земельных участков от законодателей?

– Возможно, будут введены новые правила строительства индивидуальных жилых домов на земельных участках, предоставленных не только для ИЖС, но и для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства.

Закон, касающийся строительства садовых домиков на садовых участках, принят депутатами Госдумы в конце 2017 года. С одной стороны, предлагается установить жёсткие параметры строительства (количество надземных этажей не более трёх, высота домов не более 20 м). С другой стороны, указанные жилые дома будут разграничиваться по площади: до 500 квадратных метров и более 500. Порядок строительства (представление документации) первых будет упрощён. Необходимые поправки планируется внести в Градостроительный кодекс РФ, а также в оба закона для садоводов, огородников и дачников (действующий 1998 года и новый, который вступит в силу с 1 января 2019 года).

Изменения в действии

– Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 436-ФЗ был принят Государственной думой в третьем чтении, одобрен Советом Федерации и подписан президентом 28 декабря 2017 года. Закон уже вступил в силу.

Перечислю аргументы, дополнив их коротким анализом.

1. На землях ИЖС, строите все что хотите, и никто в последствии не снесет

Звучит такое утверждение очень убедительно.

Во-первых, говорящая сама за себя расшифровка аббревиатуры ИЖС - индивидуальное жилищное строительство, в противоположность устрашающей фразе - земли для сельскохозяйственного производства.

Во-вторых, целый ряд скандальных историй со сносом домов, построенных незаконно в дачных поселках Подмосковья.

Как результат, большинство покупателей убеждены, что ИЖС, с точки зрения законности строительства, однозначно лучше.

Это действительно так, если мы говорим о таунхаусах и дуплексах . В этом случае стоит очень внимательно разбираться с назначением земли и проектом здания. Если таун или дуплекс построены единым блоком без деформационных швов на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, то могут возникнуть вполне реальные проблемы с законностью возведения такого здания. Про деформационный шов можно прочитать

Однако, если мы говорим об отдельностоящем коттедже , ситуация выглядит почти "зеркально". Как раз на землях для садоводства-огородничества или дачного строительства, построить и зарегистрировать можно более менее что угодно. Главное, чтобы строение представляло собой отдельностоящий дом и было не выше трех этажей. Все это по дачной амнистии регистрируется на законных основаниях.

Не верите? Вот пример из КП "Усадьбы Аносино" - типичный дачный домик:)

важно! - Для регистрации строения по дачной амнистии дом должен полностью находиться в границах участка, проверьте это обязательно при покупке (можно через публичную карту Росреестра). Дело в том, что раньше разрешалось зарегистрировать дом без геодезической привязки к участку, и неприятных историй с залезанием здания к соседям предостаточно.

В от пример трех участков, наложившихся границами друг на друга

В случае же с ИЖС получение разрешения на строительство является обязательным. В принципе ничего особенного, но в любом случае это затраты. Да и слово "разрешение" означает, что могут и не разрешить.

вывод: Если речь идет про отдельностоящий коттедж, разница в уровне риска, связанного с законностью строительства, между ИЖС, дачным строительством и садоводством-огородничеством несущественна. С таунами и дуплексами ИЖС предпочтителен, но не всегда обязателен, - надо изучать проект здания.

2 . В поселках с ИЖС можно прописаться, в СНТ - ТОЛЬКО через суд

Возможность прописки является достаточно сильным преимуществом для покупателей, которые хотят продать квартиру и уехать жить загород.

Для прописки в доме, должны быть выполнены следующие условия:

- коттедж и участок в собственности;

- дом зарегистрирован как жилое строение;

- дом пригоден для круглогодичного проживания (обеспечен необходимыми коммуникациями);

- домовладению присвоен почтовый адрес.

важно : Очень часто упоминается требование о том, что участок должен быть отнесен к землям поселений. По моей практике это не соответствует действительности. Есть живые примеры в ближнем Подмосковье, когда люди прописывались в домах, построенных на сельско-хозяйственных землях через суд. Процесс муторный, но достаточно отработанный, и услуги юристов по этой теме относительно недорогие (~30 тыс.руб. под ключ).

Все эти условия почти что автоматически выполняются для коттеджей на землях ИЖС, за исключением коммуникаций.

В случае же с дачными поселками и садовыми товариществами такие требования выполнить не всегда возможно. Однако, это не значит что прописка в СНТ однозначно невозможна, - надо изучать конкретную ситуацию.

вывод: Прописка на землях ИЖС возможна практически во всех случаях. На землях для садоводства-огородничества и дачного строительства - не всегда, и, как правило, требует судебного решения.

3 . Налог на дом на земле сельхозназначения значительно ниже

Вроде как логично. Сельскохозяйственные земли и строения на ней не должны облагаться высоким налогом, чтобы не усложнять жизнь сельхозпроизводителям. Обычно так и происходит.

Но есть существенный нюанс. Налог на недвижимость рассчитывается на основе оценки кадастровой стоимости. И, в идеале, кадастровая оценка стоимости должна совпадать с рыночной оценкой.

Давайте теперь посмотрим на два абсолютно одинаковых участка с разными назначениями: ИЖС и дачное строительство / садоводство-огородничество. На этих участках построены одинаковые дома с идентичными коммуникациями. И тогда скажите мне, почему рыночная стоимость у этих объектов должна существенно различаться???

Следуя этой логике, получается что и налог не должен отличаться. К примеру, если в качестве кадастровой стоимости была принята цена из договора купли-продажи.

В качестве дополнительно аргумента в пользу СНТ можно использовать утверждение о том, что дом на дачке не признают объектом роскоши. Здесь сложно предсказывать, как будет сделано. По идее опять же объект роскоши или нет, логично определять исходя из кадастровой стоимости. С другой стороны в той же Беларуси, за базу приняты физические характеристики дома и участка (площадь участка и дома, статус земель и т.п.).

вывод: Покупка дома и участка в СНТ не гарантирует более низкого налога на недвижимость по сравнению с ИЖС. Однако существенно снижает угрозу попасть под санкции высоких налогов.

4 . Тарифы на газ и электричество на землях ИЖС ниже

Обнаружил для себя достаточно интересный момент. Оказывается жители коттеджных поселков с ИЖС в большинстве своем приравнены к жителям деревни. Как следствие, МОЭСК и Мособлгаз предоставляют им энергоносители по более низкому тарифу, нежели владельцам коттеджей в СНТ.

Так, по электричеству разница достаточно существенная, в 2014 г 1 кВт/час стоил:

Для ИЖС 2.81 руб.

ДНП, СНТ 4.01 руб.

Согласитесь, разница заметная. Детальная информация по тарифам на энергоносители в статьях "Тариф на электроэнергию в Подмосковье" и "Тариф на газ в Подмосковье".

важно: Возможна ситуация, когда вашей энергоснабжающей организацией является ДНП или управляющая компания поселка. В этом случае рекомендую внимательно изучить договор на поставку энергоносители. Всякое может быть.

вывод: Льготный тариф на энергоносители заметное преимущество ИЖС перед СНТ, и этот фактор не стоит сбрасывать со счетов при оценке вариантов для покупки.

5 . Местные власти обязаны развивать социальную инфраструктуру поселков с ИЖС

Действительно, законодательство об органах местного самоуправления возлагает обязанность по обеспечению территории социальной и инженерной инфраструктурой на местные органы власти.

Но я бы особо не обольщался. Должны они может и должны, но реалии обычно оказываются противоположными. Чаще случается наоборот, девелопера коттеджного поселка с ИЖС постоянно нагружают все новыми и новыми задачами по развитию прилегающей социальной инфраструктуры.

Так что я считаю этот аргумент несостоятельным.

Вот вроде бы и все.... Я в Google+

♦ Только начали поиск дома на Новой Риге?

Предлагаем расширенную консультацию с экспертом по загородной недвижимости Новорижского направления.

Сэкономите самое ценное - ваше свободное время.

Согласовать день и время консультации - пишите на мэйл This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. или в ФБ

Участники садоводческого или дачного объединения регулярно вносить установленные , направленные на организацию деятельности такой общности. Перечень платежей, необходимых к уплате, определяется законодательством РФ и учредительным документом товарищества – уставом .

Основные платежи членов садового и дачного товарищества :

Вступительный взнос. Он выплачивается при вхождении в состав общности. Средства направляются на оформление документации и первичные организационные мероприятия по переходу полномочий на землю.
Членский взнос. Регулярная оплата собственников , направленная на организацию деятельности товарищества и материальное возмещение услуг ее работников.
Целевой взнос. Денежная компенсация, предоставляемая членами общности на строительство объектов общего пользования (остановок, магазинов) или единовременную закупку необходимого инвентаря и техники для модернизации комплексных услуг дачного товарищества.
Паевой взнос. Выплачивается членами потребительского кооператива на покупку или воздвижение общей собственности.
Дополнительные (страховые) взносы. Передача денежных средств, внесенных дачных участков товарищества, в ведение управляющего органа общности для погашения непредвиденных расходов. Такие траты могут возникнуть в результате проведения общественных мероприятий, утвержденных общим собранием участников садовой организации.

Льготы по платежам членов садового и дачного товарищества

При уплате платежей в садоводческом и дачном товариществах для отдельных категорий граждан могут быть применены определенные льготы и уступки. Для лиц, не обладающих привилегиями, государственная поддержка регламентирована . Согласно нормативу определены следующие уступки на федеральном уровне:

над деятельностью садоводческого товарищества путем ввода в его управленческий состав государственного служащего.

Агитационные мероприятия по популяризации ведения огородничества и дачного хозяйства.

Поставка сортовых семян в пределы общности по оптовым ценам.

Установление отдельных тарифов за свет, газ и воду.

На основании закона допускается установка отдельных льгот органами местного самоуправления в зависимости от состояния регионального бюджета. Перечень возможных уступок дачникам:

Льготы для подрядчиков, которые осуществляют свою деятельность в пределах садоводческого товарищества.

Пониженная стоимость проездного билета в дачный массив и обратно.

Наравне со льготами органы самоуправления вправе:

Принимать участие в организации различных фондов (размер вложений муниципалитета – 50% ).

Возмещать целевые расходы товарищества.

Принимать активное участие в восстановлении плодородного слоя почвы, нарушенного в результате эрозии и иных причин.

Предоставлять садоводам стройматериалы, возникшие в результате разбора и сноса различных объектов недвижимости.

Заключение

Платежи членов садоводческого и дачного товарищества устанавливаются в соответствии с федеральными и региональными законами, а также учредительными документами такой организации. Основные виды взносов:

Вступительный. Осуществляется при входе в организацию.

Членский. Регулярный платеж, установленный уставом общности.

Целевой. Он направлен на ремонт или модернизацию инфраструктуры некоммерческой организации.

Дополнительный. Осуществляется для компенсации различных амортизационных расходов, возникающих при непредвиденных обстоятельствах.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по платежам членов садоводческого и дачного товарищества

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Николай Тимофеевич. Как рассчитывается величина обязательных взносов, уплачиваемых управлению садоводческого товарищества, и как повлиять на окончательную сумму?

Ответ: Здравствуйте, Николай Тимофеевич. Согласно ФЗ № 66 «О садоводческих товариществах…» величина обязательных взносов устанавливается учредительным документом – уставом. Изменить сумму платежей можно на общем собрании владельцев или пользователей земельных участков путем проведения голосования.