Может ли продать квартиру наследник. Продажа квартиры, полученной в наследство

Получение недвижимого имущества по наследству связано с множеством юридических хлопот. Расскажем в статье, когда можно продать квартиру, полученную в наследство, нужно ли платить налоги после реализации и о других нюансах оформления.

✔
✔
✔
✔

✔
✔

○ Что нужно сделать перед предполагаемой продажей?

Прежде чем начать искать покупателя, необходимо вступить в наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру. Без этого невозможно продать жилье, так как до момента регистрации прав собственности владельцем по-прежнему остается наследодатель. Итак, начнем с оформления наследства.

✔ Оформление вступления в наследство.

Принятие наследства может происходить по завещанию или, если оно отсутствует, по закону в порядке установленной очередности. Вся процедура осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

Оформить вступление в права наследования можно одним из двух способов:

Подача заявления в нотариальной конторе.
Обращение в суд.

Первый способ быстрее. Нотариус примет все документы и в определенную дату выдаст свидетельство о вступлении в права наследования. Судебный процесс, как правило, затягивается.

✔ Куда обратиться чтобы оформить.

Для оформления наследства необходимо обратиться в нотариальную контору по адресу последнего места жительства наследодателя или по месту нахождения недвижимого имущества, входящего в наследственную массу.

Если нотариус по каким-либо причинам отказывает в оформлении, обращаться нужно в суд. В ходе судебного разбирательства потребуется доказать, что вы действительно имеете право на наследство или его часть.

✔ Какие документы нужны.

Для оформления принятия квартиры в наследство потребуются следующие документы:

Заявление – выдаст нотариус.
Свидетельство о смерти наследодателя или решение суда о признании гражданина умершим.
Общегражданский паспорт наследника.
Документы, подтверждающие наличие родства с наследодателем, если наследование происходит по закону – свидетельство о рождении или браке, справки из ЗАГСа и др.
Завещание, если оно есть.
справка с последнего места жительства наследодателя по форме № 9 или домовая книга.
Письменный отказ от наследства от других претендентов.
Правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследства и т.д.
Техническая документация из БТИ.
Выписка из ЕГРН.
Справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Кроме этого может понадобиться документ с указанием стоимости наследуемой квартиры.

✔ Срок вступления в наследство.

По общему правилу срок вступления в наследство составляет полгода с момента открытия наследственного дела. Если в этот период наследник по каким-то причинам не примет имущество наследодателя, право на него перейдет к наследникам последующих очередей по закону.

Пункт 1 ст. 1154 ГК РФ:
Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Когда срок пропускается по уважительной причине, восстановить его можно в судебном порядке. Возможно также решение проблемы без участия суда. Для этого необходимо получить согласие на перераспределение наследственной массы от других наследников.

Статья 1155 ГК РФ:
По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство.

Основанием для восстановления срока принятия наследства может быть одна из следующих ситуаций:

Наследник не знал и не мог знать о смерти наследодателя. К примеру, человек вообще не знал своего родственника или знал, но общался с ним очень редко.
Наследник знал о смерти родственника, но думал, что наследовать нечего.
Наследник – недееспособное или ограниченно дееспособное лицо, которое не может самостоятельно реализовывать свои права.
Наследник не смог явиться к нотариусу в установленный срок по определенным обстоятельствам. К примеру, он проходил длительное лечение в стационаре, служил в армии и т.д.

Это не исчерпывающий список. Возможны и иные основания для продления срока вступления в наследство.

○ Оформление права собственности на квартиру.

По закону после вступления в права наследства квартира уже принадлежит наследнику. Однако распоряжаться в полной мере он ею сможет только после регистрации права собственности.

Пункт 4 ст. 1152 ГК РФ:
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Для регистрации права собственности необходимо подать заявление в Росреестр любым удобным способом. По истечении 3-5 рабочих дней потребуется явиться за получением выписки из ЕГРН.

✔ Где происходит оформление?

Чтобы оформить право собственности нужно явиться в отделение Росреестра или МФЦ по месту нахождения квартиры.

Подать первичную заявку можно также и дистанционно – по почте или воспользовавшись порталом Госуслуги. Однако это не избавит от посещения ведомства. В назначенную дату все равно потребуется прийти с оригиналами документов.

✔ Какие документы нужно предоставить?

Для регистрации права собственности потребуется предоставить:

Общегражданский паспорт.
Свидетельство о вступлении в права наследства.
Заявление о внесении изменений в ЕГРП.
Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Регистрация права собственности облагается пошлиной. Для физических лиц ее размер составляет 2000 рублей.

○ Налоги на продажу наследованной квартиры.

При получении наследства гражданин освобождается от уплаты налога. Это предусмотрено в п.18 ст. 217 НК РФ:

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемого наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов.

Тем не менее, средства, полученные от продажи квартиры, являются доходом гражданина. Он облагается налогом на общих основаниях.

✔ Сумма налога при владении более пяти лет.

Если квартира была унаследована более пяти лет назад, то налог при продаже не взимается. Этот период рассчитывается с даты смерти наследодателя.

Ранее срок владения был меньше и составлял три года. Такие изменения вступили в силу с 2016 года. То есть, если имущество наследодателя было принято до января 2016 года, для освобождения от налога достаточно подождать три года.

✔ Сумма налога при владении менее пяти лет.

Если квартира продается до истечения пяти лет с даты смерти наследодателя, полученный доход подлежит налогообложению по ставке 13 % для граждан и 30 % для иностранцев.

После оформления сделки продавец должен подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это нужно в срок до 30 апреля года, следующего за тем, в котором была совершена сделка.

Однако, гражданин может воспользоваться единичным правом на получение вычета. Если стоимость квартиры превышает 1 млн. руб., налог будет исчисляться с суммы сверх этого лимита. То есть, при стоимости продажи 2 млн. руб. гражданин заплатит налог только с 1 млн. руб. (130 тысяч).

Пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ:
Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков, или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Нередко возникают ситуации, когда, едва получив в наследство жилье, граждане стремятся тут же продать его. Однако при таких сделках существует масса юридических нюансов, которые нельзя не учитывать. Главный же вопрос, который беспокоит любого наследника, задумавшего реализацию унаследованной жилплощади - когда можно продавать квартиру, вступив в наследство?

Оглавление:

Когда можно продавать наследственную квартиру?

Со дня смерти наследодателя наследник получает право собственности на унаследованное имущество. Даже если он еще не оформил соответствующее свидетельство и ничего не зарегистрировал в Росреестре. С него будет спрос за коммунальные платежи по недвижимости и налоги за все время, что идет процедура вступление в наследство, а также далее.

Однако распоряжаться объектом недвижимости наследник сможет только после вступления в наследство и регистрации права собственности, согласно существующим законным правилам. Иначе ни одна сделка не будет оформлена в регистрационном органе. Даже документы сдать не получится, поскольку у наследника не будет необходимого титула уполномоченного продавца.

А некоторые наследуемые объекты и вовсе находятся под переходящим преемнику залогом. И тут, пока залогодержатель, кто бы он ни был, не даст надлежащего согласия, ничего с квартирой или домом нельзя будет поделать - ни продать, ни подарить.

Так что же необходимо сделать наследнику?

Во-первых, вступить в наследство и получить у нотариуса соответствующее свидетельство.
Во-вторых, либо поставить недвижимость на кадастровый учет, либо внести актуальные изменения в кадастр (сведения о новом собственнике).
После зарегистрировать права собственности в Росреестре.
Потом что-то решать с продажей (и только заручившись согласием залогодержателя или погасив ипотеку, буде что-то такое имеется).

Налог при продаже

Многие унаследованные объекты недвижимости практически сразу после того, как наследник вступит в наследство, выставляются на продажу. Особенно, если правопреемник не один, и они по-другому меж собой никак не могут поделить унаследованное жилье. Однако возможны и другие причины реализации - острая нужда в деньгах, наличие другого жилья и пр. При этом у продавца сохраняется определенная обязанность перед государством - надо заплатить налог со сделки. И это помимо пошлины за вступление в наследство.

Что касается размера сбора, он составляет для граждан России 13% от продажной стоимости . И платить необходимо в территориальную инспекцию не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи. Нерезиденты перечисляют в бюджет 30% от суммы сделки.

Кроме того, в обязанности продавца входит правильно составить и вовремя подать (не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи) декларацию 3-НДФЛ.

Действующим законодательством никаких льгот для тех, кто реализует недвижимость, не предусмотрено. Даже если продавец относится к одной из социально незащищенных гражданских категорий. Налог платят все в обозначенном размере. Однако есть возможность (причем абсолютно легальная) полностью освободиться от повинности или существенно снизить размер налоговой обязанности.

Рекомендуем прочитать:

Законные способы не платить/снизить налог

Освобождение от налога

Чтобы не платить в казну налог от сделки купли-продажи, нужно, чтобы продавец владел объектом недвижимости более 3-х лет с момента наступления права собственности.

Важно: по закону, если квартира была в собственности налогоплательщика более 36 месяцев, он освобождается от уплаты НДФЛ с ее продажи.

Вообще, с 2016 года установлен новый срок владения для безналоговой продажи недвижимости - 5 лет. Однако на унаследованное жилье он не распространяется. Там по-прежнему остается срок в 3 года.

Снижение размера налога

Уменьшить сумму НДФЛ-налога с продажи жилого помещения можно фактически до нуля, если продавать квартиру (или частный дом) недорого. Тут и 3-х лет ждать не придется. Однако декларацию все-таки нужно будет подать.

Процедура такого «удешевления» следующая:

От стоимости объекта продажи (квартиры или, опять же частного дома) следует отнять положенный по закону налоговый вычет (1 000 000 рублей) или же приобретательские расходы.
И вот именно полученную разницу (только ее) надо будет умножить на ставку в 13%.

Важно: следует четко понимать и запомнить, что вычитать надо или миллион, или понесенные расходы. И то, и то вычесть нельзя.

Когда реализуют долевую недвижимость, каждый дольщик подает 3-НДФЛ. В декларации как раз указывается сумма налога в зависимости от доли. И тогда налоговый вычет применяется «подольно» - 1 млн на весь объект недвижимости.

Продажная стоимость жилья указывается и в договоре, и в подаваемой декларации. Устанавливается она в договорном порядке, но не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта.

Налоговые риски и ответственность

Специалисты ИФНС ежегодно пресекают тысячи преступных попыток подтасовки и искажения предоставляемых показателей с целью сократить личное налоговое бремя. Но недобросовестным налогоплательщикам год от года все труднее «оригинальничать», изобретая новые способы ухода от полноценных платежей в бюджет. А с 1 января 2016 года и вовсе стало трудно занижать цену, завышать расходы и т.д. Теперь:

Важно: стоит спросить любого специалиста по налоговой минимизации, и он посоветует делать отчетность максимально прозрачной, серьезно относится к перечислению начисленных сборов, а по любому трудному вопросу незамедлительно обращаться в инспекцию ФНС по месту жительства за подробными разъяснениями.

Покупка квартиры у наследников: риски покупателя

Покупка квартиры после ее наследования считается на рынке сделок с недвижимостью одним из самых рискованных мероприятий. Потому что «подводных камней» достаточно много. И лучше от таких сделок отказываться. Но если намерение серьезно, следует предпринять ряд защитных мер. Как минимум, привлечь к такой сделке опытного юриста. А как максимум, еще независимого риэлтера. И четко следовать инструкции, сокращающей риски:

Первое впечатление

Особенно должны насторожить «слишком хорошие» условия предложения о покупке. Речь в первую очередь о невысокой цене. О чем она может свидетельствовать? О том, что с квартирой явно что-то нечисто, и продавец старается поскорее от нее избавиться.

Если стоимость процентов на 10-15 ниже стандартной рыночной - это еще куда ни шло, а вот более существенные «скидки» должны насторожить. Они - повод задуматься о причинах продажи жилья и нюансах этой самой продажи.

Встреча с продавцом

Прежде всего необходимо выяснить: кто продавец - действительно владелец или только представитель? И если второе, то по доверенности он действует или нет? А также обязательно нужно проверить паспортные данные.

Даже если предстоит иметь дело с доверенным лицом, следует настаивать на личной встрече с владельцем недвижимости. И лучше, если такая встреча произойдет в продаваемой квартире, в присутствии свидетелей.

В ходе беседы с хозяином жилья следует выяснить:

повод для продажи недвижимости;
жилищную историю, от первого собственника до сегодняшнего дня;
кто прописан на жилплощади (и особенно: есть ли несовершеннолетние, а также граждане, которых по закону никак не выписать - отказавшиеся от приватизации; проходящие воинскую службу по призыву; отказополучатели по завещанию; отбывающие наказание осужденные; длительно командированные за границу и т.д.);
как наследовалось имущество (была ли судебная тяжба; ФИО и адрес нотариуса и пр.);
имеются ли технические проблемы с помещением (перепланировка, в том числе незаконченная; ошибки в официальной техдокументации и др.);
есть ли задолженность по коммунальным и прочим обязательным платежам;
имеются ли обременения (ипотека; договор аренды, пр.);
причины, по которым продажей объекта недвижимости занимается доверенное лицо, а не владелец самолично;
основные положения/условия будущего договора;
прочие важные моменты.

Никаких задатков

Сегодня время непростое: продать жилье сложно, а деньги в любом случае сохраняют высокую ликвидность. Поэтому никаких предварительных договоров, залогов, расписок и прочей «второстепенности». Только основной договор и четкие условия в нем, а потом уж все остальное.

Недвижимость покупается исключительно на холодную голову. А если сорвется один вариант (что бывает крайне редко), обязательно представится другой. Впрочем, каждая ситуация индивидуальна. Но продавцу всегда следует сохранять осторожность и предусмотрительность.

Документы

Надо будет затребовать, а после внимательно изучить всю документацию на рассматриваемое в качестве покупки жилье:

Правоустанавливающую:

Свидетельство о наследстве;
Соглашение о разделе наследственных долей;
договоры (купли-продажи, дарения, приватизации, пр).

Правоподтверждающую:

выписку из Росреестра.

Техническую:

паспорт из БТИ;
техплан;
кадастровый паспорт (или выписку из ГКН);
постановлении о законности перепланировки.

Кроме того, понадобятся:

Возможно потребуются и еще какие-то документы. Главное, установить точно - когда именно состоялась передача наследства. Если совсем недавно (до года), риск реален. А вот если 5 лет и более, тогда операция будет результативной.

Информацию из документов следует сравнить со сведениями, предварительно полученными от продавца. А также проверить бумаги на наличие ошибок, неточностей и пр.

Осмотр

Перед тем, как соглашаться на приобретение, объект недвижимости следует осмотреть на предмет обнаружения возможных проблем с коммуникациями, вентиляцией и прочим инженерным оборудованием. Кроме того, следует выяснить актуальность планировки. И еще поговорить с соседями (в первую очередь снизу): были ли затопления, нарушения санитарных норм или содержания жилого помещения, другие проблемы?

Беседа с нотариусом

Стоит попробовать попасть к нотариусу, который вел наследное дело. Лучше, если визит будет совместным (с продавцом), тогда специалист легко пойдет на контакт. В противном же случае может и отказать в оглашении сведений. А покупателю нужно знать:

насколько чистым было наследственное дело;
были ли конфликты и разногласия между претендентами на наследство;
не идут ли и по сей день судебные тяжбы между правопреемниками действительными и возможными.

У нотариуса же можно запросить сведения о наложенных арестах и ограничениях на интересующее жилье.

Запрос по базам данных

Наличие судебных разбирательств и исполнительных производств у продавца и прочих наследников, а также у наследодателя легко можно проверить на:

генеральном сайте российских судов (ГАС РФ «Правосудие» по адресу https://sudrf.ru , в закладке «Поиск по делам и судебным актам»);
официальном ресурсе ФССП (судебных приставов), который расположен по адресу http://fssprus.ru , в закладке «Банк данных исполнительных производств».

Наведение справок

Если есть возможность, не помешает навести справки в полиции о продавце. Ну, а вдруг за ним уже водились факты мошенничества. Информация по этому поводу убережет покупателя от потери серьезных средств.

Оформление

Самый безопасный вариант - нотариальное сопровождение сделки. И лучше привлечь к этому того самого нотариуса, что вел наследное дело . Если же речь идет о продаже долевой недвижимости, то нотариальное удостоверение сделки обязательно по закону.

Когда нотариус в курсе дела - это обстоятельство снимает множество рисков. Специалист в состоянии проверить законность сделки, а в случае проблем несет вполне определенную ответственность.

Потенциальный покупатель должен в обязательном порядке обсуждать условия договора, требовать объяснений и вносить в текст выгодные для себя изменения . Следует также следить, чтобы в договоре нашли отражение только достоверные данные и цифры. И прежде всего, ни при каких обстоятельствах не следует занижать стоимость сделки по бумагам. Иначе, если что-то пойдет не так, покупатель получит только те деньги, которые прописаны в договоре. Ни рубля больше!

Можно для пущей убедительности встретиться с остальными наследниками (буде таковые имеются) и получить с них расписки об отсутствии интереса к приобретаемому жилью и претензий к готовящейся сделке. Законом такие вещи не предусмотрены, но покупательского спокойствия от них прибавится.

Важно: от планируемой покупки лучше отказаться при малейшем намеке на непрозрачность сделки и намерений продавца.

Что делать при возникновении проблем после покупки?

Негативных последствий (и весьма разнородных) после покупки квартиры у людей, получивших ее в наследство, может быть масса. Например:

множество претендентов на недвижимость (по завещанию, по закону, обладатели обязательных долей и т.д.);
разнородность притязаний наследников (кто-то хочет стать собственником, другой требует денежную компенсацию, третий желал бы получить лишь право на проживание и т.д.);
продолжительность процесса вступления в наследство и пр.

Кроме того, это могут быть:

Очевидные угрозы

Отмена сделки (или признание ее недействительной) по наследственной квартире. Этого могут потребовать, скажем:

Список можно продолжать и продолжать - ситуаций, которые могут отменить сделку по наследственной квартире, действительно много.

Изменение условий договора купли-продажи

Это обстоятельство может совершившуюся сделку купли-продажи сделать невыгодной для покупателя. Когда же возможно изменение условий?

Скажем, если по завещанию исполнитель обязан продать жилье, а деньги перевести на счет несовершеннолетнего. И все так и было сделано, но органы опеки и попечительства, действующие в интересах ребенка или подростка, спорили условия сделки и увеличили продажную стоимость квартиры. А бремя по доплате как раз и легло на плечи добросовестного покупателя.

Ограничение прав нового собственника

Нагляднее всего ситуацию рассмотреть на следующем примере:

Наследодателем было составлено завещание, согласно которому его друг мог пожизненно проживать (и быть зарегистрированным на постоянной основе) в оставляемой в наследство сыну квартире. Однако сын жилье почти сразу продал. Прямо «вместе» с отказополучателем. А друг свои права предъявил уже покупателю - новому хозяину жилплощади. И тот был вынужден долгое время жить под одной крышей с посторонним ему человеком.

Косвенные проблемы

Покупатель может понести также дополнительные накладные расходы от неудачной сделки купли-продажи наследной недвижимости.

Пример № 1: После выгодной покупки недавно унаследованной квартиры некто Р сделал в жилье дорогостоящий ремонт. А договор сделки вскоре был признан недействительным, и суд постановил все вернуть «на круги своя». Продавец оказался порядочным человеком и вернул покупателю стоимость квартиры. Однако за выполненный ремонт возвращать средства отказался, так как отделка была выполнена не в его вкусе. Несчастному Р пришлось идти в суд с этим вопросом, тратить свое время, деньги и нервы без особой надежды на положительное для себя решение.

Но вышеприведенная ситуация выглядит более-менее стандартно, а бывают из ряда вон выходящие случаи.

Пример № 2: Добросовестный покупатель Ж приобрел унаследованную квартиру, а затем продал ее с наценкой. И тут появилось решение суда, аннулирующее обе сделки. То есть жилье было возвращено истинным наследникам, отсудившим свои права у лженаследника. А последний уже потратил все деньги, полученные от реализации недвижимости и готовится к судебному процессу по обвинению в мошенничестве. При этом добросовестный покупатель Ж вернул средства, полученные от своих покупателей, а сам остался и без квартиры, и без денег.

А ведь многих проблем можно было бы избежать, если проявить осторожность и соблюдать хотя бы 3 простых правила:

Не спешить с продажей собственности. Поскольку последующая продажа не сможет уберечь сделку от возможного оспаривания. И если не повременить, последствия будет еще сложнее купировать.
Если задуман ремонт, следует собирать и хранить все документы, подтверждающие расходы по этому поводу. Чтобы потом все затраты можно было признать убытками, и взыскать их с продавца.
В течение некоторого времени после приобретения недвижимости (полгода-год) стоит следить за ее состоянием, запрашивать выписки в Росреестре и о прописанных на жилплощади лицах. Чтобы вовремя среагировать на возможные проблемы. Порой время важно, а промедление влечет неисправимые последствия.

Сохранять спокойствие

Если сделка в итоге оказалась неблагополучной, нужно обязательно сохранять спокойствие и в дальнейшем действовать максимально хладнокровно. Не делать необдуманных поспешных шагов, ввязываясь в авантюры продавца или спорящих наследников.

Максимум участия в судебных спорах

Какие бы претензии не возникали у возможных правопреемников к продавцу недвижимости, покупателю и новому собственнику объекта недвижимости нужно быть в курсе происходящего. Присутствовать на всех судебных разбирательствах, ведь выносимые на них решения могут иметь самые разные последствия. И не просто присутствовать, а активно участвовать, заручившись поддержкой опытного квалифицированного (в данной области) юриста.

Взаимодействие с продавцом

С продавцом спорной недвижимости покупателю важно поддерживать постоянный контакт. Ведь в некоторых моментах у первого гораздо больше информации, чем у второго. Если диктуют обстоятельства, нужно объединять усилия, чтобы максимально эффективно противостоять истцу.

Важно: только действовать нужно очень аккуратно, сохраняя бдительность. А то, прикидываясь союзником, продавец вполне может оказаться противником.

Обращение в полицию, прокуратуру

Защищая свои права, следует использовать все возможные законные методы. А именно:

Заявить в полицию об угрозе имуществу. Даже если они мало что предпримут, результаты проверки помогут в суде. Плюс полезная информация (например, по отказному делу), которую можно будет почерпнуть из отчета представителей власти.
Заявить в прокуратуру. Их проверка может даже вспугнуть «истца», если продажа недвижимости и последующее обращение в суд явились действиями одной мошеннической схемы. Многие злоумышленники предпочтут отказаться от преступных планов, дабы не быть уличенными и наказанными.

Продажа квартиры наследником: риски продавца

При продаже наследной недвижимости абсолютных гарантий нет ни у продавца, ни у покупателя. Первому, например, может грозить:

возвращение денег по договору;
возмещение ремонтных расходов последнего собственника (в том числе на перепланировку или разрешенное изменение назначения объекта);
компенсация морального вреда и прочих убытков покупателя.

Или обделенные наследники могут через суд признать наследника недостойным, а значит аннулировать договор купли-продажи.

Что делать продавцу во избежание негативных последствий продажи?

Пытаться минимизировать иски. Как?

С получением наследства хоть раз в жизни сталкивались практически все. Наряду с покупкой и дарением, это одна из наиболее простых и несложных форм приобретения имущества. По наследству можно получить квартиру, дом, земельный участок, дачу и другую недвижимость от родственников или супругов. Нередко случается, что полученное наследство требуется продать, и тогда возникает закономерный вопрос: «Когда можно начинать продажу, нужно ли платить налог и можно ли его избежать?».

Проще всего обратиться за консультацией к нотариусу, особенно если случай затруднительный, но знание общих правил не помешает.

Оформление наследства

Срок в три года дается наследникам для полного и безоговорочного подтверждения своих прав на наследство и оформление документов. После вступления в наследство (со дня смерти наследодателя) в течение полугода нужно обратиться к нотариусу и предоставить ему пакет документов:

заявление, которое будет рассмотрено в первую очередь и подтвердит право собственности наследника;
оригинал и копию свидетельства о смерти;
документ, подтверждающий право наследника на квартиру - завещание.

При этом передаваемая квартира и другое наследство должно быть в собственности у наследодателя, иначе ее невозможно будет передать. Вместо наследника заниматься бумагами может его заместитель, которому необходимо оформить заверенную доверенность при нотариусе.

Стоит помнить, что вместе с квартирой, наследник получает и все долги , оставшиеся после смерти бывшего владельца, и обязуется уплатить их. Без этого продать квартиру будет невозможно.

Если наследников двое и более, нотариус выявляет все права сторон и их претензии к друг другу. После улаживания всех моментов каждому выдается свидетельство о праве на часть наследства.

Все оформление может занять до полугода, но, чем быстрее бумаги будут собраны, а претензии улажены, тем проще пройдет процедура.

Если срок в полгода на заявление о себе, как о наследнике, пропущен, стоит обратиться в суд и продлить его.

Перед продажей наследованной квартиры стоит удостовериться, что на руках имеются все необходимые документы:

Также могут понадобиться заявление супруга или супруги , заверенное нотариусом, о согласии на отчуждение недвижимости и договор купли-продажи, прошедший государственную регистрацию. В некоторых случаях стоит получить официальный отказ возможных претендентов на квартиру. Это позволит покупателю не волноваться из-за покупки.

Все бумаги передают нотариусу, который проверяет их и формирует запрос регистрационной выписки, куда вносятся все актуальные данные. Оригиналы документов можно получить в БТИ, оригинал свидетельства о праве собственности выдает нотариус. Это необходимо для подтверждения того, что квартира находится в собственности продавца. Все документы проверяются обеими сторонами, после чего оговаривают условия и подписывают соглашение. Они пригодятся, если придется обратиться в суд.

Являясь одним из способов получения в собственность недвижимости, наследство подчиняется общим законам Налогового Кодекса РФ. Вам не придется платить дополнительный налог или высчитывать проценты, достаточно знать основы.

Иными словами, если с момента смерти человека, оставившего наследства, прошло много времени (больше трех лет), можно смело продавать квартиру – платить налог за нее не нужно. Это же относится к недвижимости стоимостью меньше миллиона рублей. Если срок еще не прошел, а стоимость превышает лимит, следует выплатить 13% государству . Налог оплачивается в местном территориальном налоговом органе после предоставления декларации. Внести его необходимо до 30 апреля последующего года.

Некоторые граждане имеют льготы при оплате налогов. К ним относятся:

Пенсионеры;
Инвалиды 1 и 2 групп и инвалиды детства.

Им необходимо подать заявление в налоговую инспекцию, приложив копии документов, подтверждающих возраст или инвалидность и через некоторое время получить подтверждение.

Некоторые продавцы, стремясь уйти от налога, сознательно занижают стоимость, делая ее меньше одного миллиона. В первую очередь от этого страдают покупатели, которые лишаются налогового послабления, положенного владельцам нового жилья: им приходится платить 130 тысяч рублей . Кроме того, налоговые органы отлично осведомлены об этом способе мошенничества и могут привлечь за необоснованное обогащение, так что заплатить придется намного больше.

Сложности в продаже

Основной сложностью, с которой сталкиваются продавцы наследованной квартиры - это поиск покупателя. Наследованные квартиры вызывают о последних определенные опасения: вдруг появится сторонний наследник, решивший получить имущество обратно. Поэтому продавец обязан предоставить все необходимые документы, подтверждающие отсутствие иных претендентов на квартиру.

Часто встречается раздел наследованной квартиры между несколькими претендентами. В этом случае каждый наследник получает свидетельство, подтверждающее его право на собственность согласно порядку очередности и договоренности. Любой раздел должен быть согласован сторонами. При последующей продаже одной части второй владелец квартиры имеет преимущество выкупа. Необходимо информировать его о продаже в первую очередь в письменной форме с указанием цены и всех условий. Если не оповестить о продаже, второй собственник может обратиться в суд и оспорить продажу.

Подведем итог

Продажа наследованной квартиры в юридическом плане мало чем отличается от обычной сделки . Большую сложность может вызвать предварительная подготовка документов и раздел наследства. Если случай кажется сложным или вы боитесь допустить ошибку, стоит обратиться к нотариусу и проконсультироваться с ним.

Особенностью данного процесса продажи является основание появления права собственности на жильё, которое в целом не влияет на процесс сделки, но становится причиной возникновения других сложностей.

Основная сложность состоит в поиске покупателя

Дело в том, что приобретение наследованной квартиры несёт на себе риски для покупателя : правом на долю в квартире могут обладать несколько людей, и после оформления сделки могут внезапно объявиться новые претенденты на долю в наследстве и заявить о своих правах. Начнутся судебные тяжбы , и новому владельцу придётся несладко.

В связи с этим продавец такой квартиры должен заранее получить различные справки и документы, которые станут «железным» подтверждением того, что он является единственным наследником имущества, а покупателю не придётся пожалеть о своём выборе в пользу данного приобретения.

Список необходимых документов

Внимание! Сделку по продаже наследованной квартиры можно проводить только после получения права собственности на жильё. После регистрации права на недвижимость следует приступать к сбору документов на её реализацию.

Какие документы понадобятся?

Правоустанавливающий документ

В данном случае это свидетельство о праве на наследство. Чтобы его получить, надо в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя подать заявление в нотариальную контору (государственную или частную) о принятии наследства.

Если наследник на момент смерти наследодателя проживал с ним, то заявления подавать не нужно.

По истечении 6 месяцев наследник должен обратиться в нотариальную контору и написать заявление о выдаче наследства. Нотариус тщательно проверит документы, наличие завещание, проконтролирует вопрос о том, не открыто ли наследственное дело в иных конторах на основании заявления от других возможных наследников. После скрупулёзной проверки нотариус откроет дело о наследстве и оформит свидетельство о праве собственности.

Справка: если претендент на наследство пропустил указанный срок и не подал вовремя заявление о принятии наследственного имущества, он вправе обратиться в судебные органы для продления срока.

Свидетельство о регистрации прав собственности

В соответствие с законом (ст. 131 ГК РФ), право собственности должно обязательно пройти государственную регистрацию.

Это означает, что наследнику, получившему данное свидетельство, необходимо обратиться в ФСГР (Федеральную службу государственной регистрации), расположенную по месту нахождения наследственной квартиры.

От наследника потребуются:

паспорт;
оформленное свидетельство о праве на наследство;
подача соответствующего заявления;
оплата госпошлины;
кадастровый паспорт на недвижимость (если квартира впервые регистрируется в Росреестре).

Кадастровый и технический паспорт на квартиру

В первом паспорте указаны технические характеристики жилплощади и уникальный кадастровый номер. Технический паспорт, кроме подробного списка всех технических характеристик, содержит ещё инвентаризационную стоимость квартиры.

Остальные документы это:

Выписка из ЕГРП, подтверждающая тот факт, что квартира не находится в аресте или под залогом (действительна только в день выдачи).
Заявление супруга или супруги о согласии на отчуждение недвижимости, заверенное у нотариуса.
Справки из коммунальных служб, подтверждающие отсутствие задолженностей.
Договор купли-продажи, который считается заключённым с момента госрегистрации (ст. 558 ГК РФ).

Договор купли-продажи

Итак, наступает момент, когда все документы собраны, проверены и готовы.

На сцену выходит оформление договора купли-продажи – главный аккорд всей деятельности.

К этому моменту сторонами должны быть оговорены все условия, включая стоимость квартиры и порядок расчётов.

В последнем случае нужен посредник-свидетель . На эту роль идеально подойдёт нотариус, который подтвердит оформление договора и факт свершившейся сделки.

Договор носит стандартный характер: составляется в письменной форме , подписывается обеими сторонами и регистрируется в Росреестре.

Налог

Квартира, оформляемая в наследство, не облагается налогом. Однако закон прописывает уплату налогов с реализации проданной недвижимости.

Физическое лицо, продавшее недвижимость, обязано выплатить государству налог с дохода, полученного в результате сделки.

Налогообложение дохода от продажи квартиры, доставшейся в наследство, имеет свои нюансы. Налог рассчитывается налоговой инспекцией, расположенной по месту расположения квартиры .

Чтобы его вычислить правильно, необходимо знать дату оформления наследства. Если продавец являлся собственником квартиры более 3 лет (отсчёт ведётся с момента смерти наследодателя), то он освобождается от уплаты налогов. В ином случае сумма налога составит 13% от стоимости жилья .

Внимание! Налог снимается только с суммы, превышающей 1 миллион рублей (ст. 220 НК РФ) – это сумма налогового вычета.

инвалиды I и II групп, а также инвалиды детства;
пенсионеры.

Чтобы получить освобождение от налога , необходимо подать заявление в налоговую инспекцию вместе с копиями документов, подтверждающих отношение к определённой категории.

В завершение хочется отметить, что продажа квартиры, полученной в наследство , должна в итоге оказаться успешной сделкой не только для вас, но и для покупателя.

Поэтому стоит грамотно и ответственно подойти к оформлению наследства и самой сделки по продаже. Ведь если покупатель в дальнейшем столкнётся с определёнными сложностями (к примеру, объявится новый наследник), то начнутся тяжбы, в которые будет вовлечён и сам продавец. Так что, думая о своих интересах, не забывайте также об интересах второй стороны.