Ипотечный кредит в долларах. Что делать тем, кто взял ипотечный кредит в долларах сша

Чтобы получить свою собственную квартиру или дом можно накопить денег и приобрести объект или же обратится в банк с заявлением на открытие ипотеки. Каждому из вас решать, как поступить в такой ситуации.

Для тех людей, кто выбирает вариант оформления кредита, есть возможность взять денежную ссуду в рублях или иностранной валюте. Долларовая ипотека имеет ряд своих достоинств, среди которых и более низкая процентная ставка. Впрочем, очень многие в свое время столкнулись с трудностями из-за экономического кризиса в России и скачка курса национальной валюты. Люди просто не могли платить по счетам и закрывать регулярные платежи перед банком.

Сегодня ситуация очевидно изменилась и прогнозы от экспертов куда более положительные, в том числе и для банковского сектора. Экономика выздоравливает, спрос на ипотечное кредитование растет.

Так есть ли будущее у ипотеки в валюте в 2018 году? Давайте порассуждаем на эту тему.

Прогноз экспертов

В наступающем году ожидается прирост числа заинтересованной аудитории в открытии ипотечного кредитования. Уже в 2017 году прирост составил 27%. Но почему такой интерес наблюдается именно сейчас?

Дело в том, что экономика России сейчас чувствует себя свободно и комфортно. Инфляция медленными шагами снижается, курс национальной валюты стабилен и даже видится положительная динамика.

Отдельного внимания заслуживает помощь государства – госпрограммы поддержки ипотеки смогли в нужный момент поддержать банковский сектор. В 2014 году экономика испытывала большие трудности и многие банки были вынуждены высоко поднять ставку по ипотеки для обеспечения собственных гарантий. Спрос на жилищные кредиты упал, как результат. В свою очередь, государство предложило частичное субсидирование по ипотеке, что позволило сократить ставку до 12%, а в перспективе понизить ее до 10% и менее.

Что касается мнения экспертов, то они убеждены, что в наступающем году положительная тенденция продолжится и ипотечные программы можно будет найти по 7-8% годовых. В свою очередь, валютная ипотека в 2018 году станет еще более доступной. Но не стоит забывать и про риски, о которых мы еще не говорили.

Риски ипотеки

В 2017 году доля рисков по ипотеке в валюте приблизилась к отметке в 3%. Стандартной причиной, по которой случаются просрочки, становится быстрое падение рубля. В число проблемной ипотеки занесено порядка 31% кредитных соглашений в иностранной валюте. При этом доля проблемной ипотеки в российских рублях – 1,1%.

Стоит учитывать, что эти цифры приведены по отношению к тем жилищным кредитам, которые были оформлены до кризиса 2014 года. Очевидно, что по ним отмечается большое число проблемных ситуаций. В некоторых случаях пришлось пойти на реструктуризацию долга.

Добропорядочные плательщики стараются в самое ближайшее время закрыть свои открытые кредитные договоры в валютном исчисление. Если верить официальным данным и последним новостям, то в 2017 году доля ипотечных кредитов в валюте было слишком мала – около 5% от общего ипотечного пула. Это связано с определенной осторожностью граждан, которые с недоверием относятся к такому варианту приобретения недвижимости.

Что касается новых предложений по жилищному кредитованию, то планируется ввод ряда законов о валютной ипотеке в 2018 году. Некоторые из них уже действуют и точечно поддерживают ипотечный рынок. Планируемые к рассмотрению законы оговорят возможность перевода валютного расчета в рублевой.

Кому выгодна валютная ипотека

На банковском рынке сегодня представлены разные ипотечные продукты, но исчисляемых в долларовом эквиваленте здесь абсолютное меньшинство. Большинство людей просто боится снова попасть в аналогичную ситуацию, которая случилась в 2014 году. Риск большой, но это практически никому не нужно.

Тем не менее, ипотека в долларах в 2018 году будет представлена, как и раньше. Одним из наиболее очевидных достоинств можно назвать пониженную процентную ставку по такому виду жилищного кредитования. Уже сейчас можно найти варианты с годовой ставкой около 8%, а по прогнозам экспертов в следующем году кредиты станут еще более доступными.

К тому же валютная ипотека – это выбор в пользу стабильной валюты, которая в отличие от рубля показывает достойную динамику без скачков. Но с другой сторону, все расчеты проводятся в российских рублях при соотношении с курсом доллара. В этой ситуации трудно предугадать точное развитие событий. Хотите рискнуть? Попробуйте, ведь, возможно, что именно долларовая ипотека окажется для вас прекрасной возможностью обрести свой новый дом.

В настоящее время ипотечные кредиты в долларах пользуются популярностью только у узкого круга заемщиков. Сегодня на российском рынке таких предложений практически нет. От валютной ипотеки отказались крупные и средние банки РФ, а также представительства иностранных финансовых компаний.

Ипотека в иностранной валюте в 2019 году

Валютная ипотека – это кредит, оформленный в валюте другой страны. Как правило, деньги выдаются в долларах США или евро. Размер ежемесячного взноса по такому кредиту вносится тоже в валюте, поэтому в рублевом эквиваленте платеж по кредиту будет регулярно изменяться.

До недавнего времени кредитные организации активно рекламировали валютную ипотеку, и многие граждане согласились на предложения, которые, на первый взгляд, казались выгодными. Преимуществом таких банковских продуктов была процентная ставка, сниженная по отношению к рублевым кредитам на 2 – 3%.

Сложности с выплатой произошли по причине резкого колебания курса доллара США и евро – показатели увеличивались практически вдвое, причем за короткий период времени. На данный момент стоимость иностранных денег снизилась, но незначительно, если сравнивать ее с курсом 2012–2014 годов. В результате валютные ипотечники оказались в чрезвычайно тяжелой ситуации, так как сумма обязательного платежа существенно возросла.

С 2015 года финучреждения уже перестали активно предлагать ссуды в валюте других стран. Это связано с тем, что Центробанк увеличил процент риска по таким кредитам со 150 до 300%. Сбербанк, «ЮниКредитБанк», другие лидеры банковского сектора исключили валютную ипотеку из своих программ. Менее крупные финучреждения также отказались иметь дело с такими ссудами. Отсутствие активной рекламы валютных жилищных займов свидетельствует о том, что в ближайшее время ситуация не изменится. Но все же возможность оформить долларовый кредит на недвижимость остается. При этом оказались более доступны.

Особенности валютной ипотеки

Ключевая особенность валютных кредитов заключается в том, что выплачиваются они также в валюте. Вносить в кассу банка можно и рубли, сумма автоматически конвертируется на дату совершения платежа. Если раньше процентные ставки по таким кредитам были сниженными, то в настоящее время они примерно равны рублевой ипотеке. В совокупности с крайне малым количеством таких банковских продуктов и высокими рисками, они становятся невыгодными как банкам, так и заемщикам.

Важно! Увеличение взноса в рублевом эквиваленте не дает валютным ипотечникам никаких льгот. Если нет возможности выплачивать кредит – его нужно рефинансировать либо реструктуризировать. В обоих случаях валюта изменится на рубли. В противном случае, при образовании просрочек, недвижимость будет изъята и реализована в счет погашения долга. Но если валюта существенно подорожала, клиент может остаться еще и должен, так как сумма кредита превысит рыночную стоимость ипотечного объекта.

Суды встают на сторону банков и принимают решение о выселении должников. В судебной практике прослеживается тезис о том, что должники приняли на себя риск колебания курса валют, когда подписали кредитный договор. Ипотечную квартиру, даже если это единственное жилье, можно изъять за долги (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса). В самой сложной ситуации оказались заемщики, оформившие договора до середины 2014 года.

Сейчас Банк России дает прогнозы о том, что финансовая политика остается относительно стабильной. Но невозможно предугадать, каким будет платеж через несколько месяцев. Поэтому ипотечным заемщикам приходится самостоятельно искать выходы из ситуации.

Как решалась проблема валютной ипотеки в последние годы

Правительство старается оказать помощь своим гражданам. В 2019 году продолжает свое действие , принятая в 2015 году. Действуют следующие условия:

процентная ставка фиксируется на уровне 11,5%;
средствами государственной поддержки можно оплатить до 30% задолженности (не более 1,5 млн рублей);
изменение валюты займа на рубли по курсу, утвержденному на дату подписания договора реструктуризации;
невыплаченные штрафные неустойки списываются и далее не начисляются.

Суть программы – возможность поменять долларовую ипотеку на рублевую, без дополнительных затрат. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) компенсирует издержки финучреждений. Но льготные условия доступны не всем желающим (постановление от 20.04.2015 №373).

Важно! Если формально под условия государственной программы заемщик не подходит, можно пробовать договориться с кредитной организацией об изменении условий кредитования. Ведь для банка также невыгодно, если заемщик не может платить по кредиту.

Что делать в поиске решения проблемы в настоящее время:

Реструктурировать заем. Есть несколько вариантов решения проблемы: отсрочка, рассрочка, изменение валюты ссуды.
Рефинансировать кредит. Брать в другом финучреждении ссуду для выплаты действующей задолженности. Погасить ипотеку, а новый кредит выплачивать на более выгодных условиях.
Добиваться получения государственной поддержки.
Подстраховаться на случай невыплаты кредита. С помощью заключения срочных контрактов можно зафиксировать курс валюты на будущее. Рынок срочных контрактов доступен тем, кто открыл брокерский счет и торгует на Московской бирже. Доходами, вырученными от заключения сделки, можно возместить ущерб от скачка курса валют. Для заключения сделок придется тратиться на хеджевые процедуры, но собственное спокойствие этого стоит.

Важно! Заемщики, попавшие в сложную ситуацию с валютной ипотекой, могут объявить себя банкротами. Граждане имеют такую возможность с октября 2015 года.

Последние новости для заемщиков связаны с тем, что постепенно долларовые ссуды заканчиваются и остаются доступными лишь единицам. Коэффициент банковского риска уже с 2015 года повышен до 300% и кредитным учреждениям невыгодно их выдавать.

Риски валютной ипотеки

Ипотечный кредит в долларах – это сделка, которая может оказаться сравнительно безопасной только для тех, кто получает заработную плату в иностранной валюте и использует инструменты страхования от рисков . Выгода в этом случае весьма сомнительна. Причина в том, что сама недвижимость продается, оценивается и покупается в рублях. Изменение цены валюты не пропорционально колебанию цен на недвижимость. В результате удорожание доллара или евро равно удешевлению объекта приобретения. Это схоже ситуации, когда по ипотеке квартира куплена за 5 млн, а через некоторое время рыночная стоимость объекта снижается до 3,5 млн. Выплачивать нужно прежнюю сумму, но объект таких денег уже не стоит. Если складывается обратная ситуация и рубль укрепится, выиграют только те валютные заемщики, кто получает доход в рублях.

Основным риском для граждан, чьи доходы в рублях, является падение курса отечественной валюты. В этом случае платеж по кредиту увеличится, и предел такого роста предугадать довольно сложно. Рефинансирование позволяет изменить валюту, но конвертация осуществляется по курсу на день перекредитации. Иными словами, заемщик обезопасит себя от будущих рисков, если рубль вновь упадет в цене, но средства, утраченные по причине роста валюты не компенсировать.

Важно! Если проанализировать колебания доллара за последние 20 лет, можно подвести следующее: доллар стабильно растет, причем с регулярными скачками. Самые резки изменения пришлись на 1998, 2008 год и на вторую половину 2014 года. Пиковые значения превысили 80 рублей за 1 доллар США. Кратковременный и малозначительный рост рубля в перерывах потерь валютной ипотеки не компенсирует. Иными словами, это классический рыночный риск, который заемщики осознанно берут на себя.

Также стоит отметить, что банки не практикуют перерасчет при резких изменениях курсов. Не пересчитывались долларовые вклады или накопления на текущих счетах, не будет этого и в случае с ипотекой. Валютные колебания в перечень страховых рисков не входят.

* - предусмотрено обязательное страхование недвижимости

Для получения кредита нужна только заполненная анкета и паспорт. Если стартовый взнос составляет менее 40%, понадобится:

справка о доходах, полученных за полгода;
копия трудовой книжки.

Что выгоднее: ипотека в рублях или долларах

Все зависит от валюты, в которой заемщик получает зарплату, а также в стабильности организации-работодателя. Но при любых обстоятельствах риск рублевой ипотеки существенно ниже, чем валютной. Это свидетельствует о том, что брать жилищный кредит лучше в рублях, даже если зарплата выплачивается в евро или долларах.

В настоящее время, по данным статистики Центробанка, средняя ставка по рублевым займам составляет 9,8% годовых, а при рефинансировании можно рассчитывать на 8–9%. Минстрой дает прогнозы о дальнейшем снижении ставки, потому финансирование в рублях станет еще более выгодным.

Важно! Плюс отечественной валюты и в том, что постепенно инфляция «съедает» часть суммы. Взятые 100 тыс. рублей 10 лет назад сегодня значительно подешевели, так как выросли зарплаты, бюджетные отчисления. В случае с долларами или евро на это рассчитывать не приходится, если обратить внимание на статистику курсов. Возможно, что ситуация сложится обратным образом и рубль резко подорожает. Но сложно предположить, как такое явление скажется на рынке недвижимости и услугах, оказываемых в банковском секторе.

Преимущества валютной ипотеки на данный момент отсутствуют, так как спектр актуальных предложений от банков катастрофически узок. Некоторое влияние на это оказывает государство, увеличивая риски кредиторов. А если проанализировать параметры рублевых ипотечных займов за последние несколько лет, то видно, что в настоящее время наблюдаются самые выгодные условия в части требований и процентных ставок.

Золотое правило получения кредита говорит о том, что разумнее всего брать ипотеку в том виде валюты, в котором вы получаете основной доход. Так правильно, но не всегда выгодно.

Большинство отечественных банков выдают ипотечные займы в рублях, американских долларах и евро. Рассчитаем получение в каждой из них. За основу возьмём жильё, стоимость которого составляет 3 млн рублей, первоначальный взнос - 500 тыс. рублей, а срок выплат - 10 лет. В первой десятке выгодных рублевых предложений минимальная сумма переплаты за указанный срок составит 1,16-1,42 млн рублей (этот показатель может меняться как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от ситуации на финансовом рынке).

Если взять аналогичную сумму в долларах, то сразу можно почувствовать выгоду: в пересчёте на рубли переплата в первой десятке предложений банков колеблется в пределах от 756 тыс. рублей до 1,1 млн рублей. Выгоду можно почувствовать и от евро-ипотеки, где переплата составляет от 756 тыс. рублей до 1,5 млн.

Таким образом, если соотношение валют продержится на сегодняшнем уровне в течение будущих 10 лет, то выгоднее всего брать кредит в американских долларах, на втором месте идут займы рублях, а на третьем - в евро.

Нельзя забывать, что ежедневно подвержен изменениям. Это означает несколько вариантов событий. Во-первых, вам повезёт, если вы возьмёте кредит в той валюте, которая со временем станет обесцениваться - так будут сэкономлены деньги и появится возможность быстрее вернуть деньги.

Второй вариант подразумевает периодические подъёмы и падения курса в пределах средних показателей - так кредит будет погашаться согласно запланированному сценарию.

Третий сценарий самый негативный: если курс валюты серьёзно вырастет, а доходы поднимутся на меньший уровень - тогда станут возникать проблемы с выплатой кредита, что может привести к попаданию в долговую яму или к изъятию приобретённой недвижимости в счёт долга.

Стоит напомнить, что от валютных колебаний никто не застрахован. Эти риски почти не зависит от вас. Например, те, кто получал кредиты в долларах во время минувшего экономического кризиса в 2008 году, когда доллар стоил 37 рублей, сейчас чувствуют заметную выгоду, поскольку в настоящий момент курс «плавает» вокруг 33 рублей за единицу. И, напротив, во время дефолта 1998 года обладатели долларовых кредитов были поставлены на грань разорения по причине скачка американской валюты с 6 рублей до 29 рублей.

Изучив поведение валют за последние 10-15 лет, можно прийти к выводу, что ипотечный кредит в иностранной валюте является выгодным, если он берётся на краткосрочный период (в пределах нескольких лет). Если период выплат составит 5-20 лет, то предпочтительнее брать заем в рублях. При этом стоит учитывать, что ни одна из валют не может гарантировать своего дефолта или резкого роста стоимости.

Совет Сравни.ру: В периоды кризисов лучше воздержаться от ипотеки в иностранной валюте.

Ипотека в валюте, что делать?

Ситуация на ипотечном рынке к концу 2014 года стала напряженной, особенно это касается ипотечных кредитов, взятых в валюте. Доллар растет, соответственно размер ежемесячного платежа у заемщика также увеличивается. И на сегодня многие уже не в состоянии платить валютную ипотеку. Вопрос этот серьезный, поэтому мы постараемся подробно объяснить, какие права у вас есть и что нужно делать, если вы не можете платить ипотеку в валюте в 2014 году .

Валютная ипотека и банкроство физических лиц

Что будет, если не платить по ипотечному кредиту в долларах?

Если заемщик систематически нарушает сроки внесения ежемесячных платежей (более, чем три раза в течение года), то банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество для погашения долга.

Если не платить по ипотечному кредиту в долларах , то недвижимость реализуется в судебном или досудебном порядке. Причем дом, квартира или иное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, взыскиваются только в судебном порядке. Такое жилье реализуется с помощью продажи на открытом аукционе или конкурсе.

Если вы хотите оставить недвижимость у себя, то есть только один вариант:

Рефинансирование ипотеки в долларах

Рефинансирование - это изменение условий кредитования. Можно увеличить или уменьшить срок кредита, изменить сумму кредита или перевести кредит из долларов в рубли. Но нужно понимать, что вы вправе лишь попросить банк провести рефинансирование вашего долларового кредита, а банк вправе как принять ваше предложение, так и отказать. В нашем случае, рефинансирование ипотеки в долларах и перевод валюты кредита в рубли - это идеальный вариант.

Однако на этом пути вас могут встретить неприятные моменты:

процентная ставка в рублях будет выше, чем в долларах;
нужно будет произвести новую оценку недвижимости, причем оплата этого ляжет на плечи заемщика;
заново пройти процедуру одобрения ипотечного кредита (андеррайтинг);
плата за переоформление залога в регистрационной службе;
плата за страхование;
возможно, нужно будет заплатить комиссию за выдачу кредита и иные платежи.

Мы не говорим, что все эти платы обязательно будут, но, по нашему опыту они вполне могут быть.

Продажа валютной ипотечной квартиры.

Еще один вариант - продажа ипотечной квартиры. Но этот способ мы не рекомендуем. В период кризиса стоимость жилья не очень высокая, а вот кредит вырос, причем значительно. Так что продажа вряд ли покроет долг.

Судебный порядок взыскания по ипотеке в валюте.

Будьте готовы к тому, что банк подаст на вас в суд (он обязан это сделать) и недвижимость будет взыскана в 99% случаев. Суд принимает решение, указывая в нем:

сумму, которую надлежит выплатить банку;
способ и порядок реализации недвижимости;
начальную продажную цену заложенного имущества. Эта цена определяется по соглашению заемщика с банком, однако, в случае спора стоимость определяется судом.

Помните, что если суммы, полученной от продажи жилья, не хватит на оплату долга по кредиту, то вам придется также погашать остаток. Не нужно надеяться на то, что банк взыщет недвижимость и вы забудете о долге. Наша практика показывает, что юристы банка делают так, что с торгов жилье уходит на 25% ниже реальной стоимости, а заемщики не только лишаются жилья, но и на долгие годы становятся должниками банка.

Отсрочка исполнения решения суда по ипотеке в валюте.

Законодатель предусмотрел, что при наличии уважительных причин суд вправе отсрочить реализацию на срок до одного года, при условии, что залогодержателем является физическое лицо. Причем суд учитывает обстоятельство, что сумма, которую требует банк не должна превышать оценочную стоимость имущества.

Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в период отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Когда банк не имеет права взыскивать предмет ипотеки.

Важно знать, что банк не всегда может требовать взыскания заложенного имущества. Если сумма просрочки составляет менее пяти процента от оценочной стоимости предмета ипотеки, а период просрочки составляет менее трех месяцев. Однако необходимо, чтобы обе эти условия были выполнены одновременно.

При отказе от взыскания ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.

Ипотека в долларах что делать

Если у вас ипотека в долларах, и вы по ряду обстоятельств не можете больше ежемесячно платить за нее, то государство в силе вам помочь. Нужно подать заявку на государственную помощь заемщика в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). В начале 2015-го года государство выделило на эти цели порядка 5 миллиардов рублей. Ипотечный заемщик может рассчитывать на три вида помощи: на стабилизационный кредит, смешанный договор и стабилизационный займ. Отметим, что в рамках смешанного договора в течение первого года вы будете выплачивать значительно меньше, а потом суммы выплат увеличатся на 10-15%.

Перевод ипотеки из долларов в рубли

Рефинансирование ипотеки из долларов в рубли считается крайней мерой, ведь после данной операции вы должны будете выплатить банку куда большую сумму, чем по первоначальному договору. С началом падения рубля многие заемщики стали испытывать трудности с ежемесячной выплатой. Такой вариант, как рефинансирование ипотеки, представляет собой конвертацию суммы долга в рубли по курсу Центробанка. В таком случае, и сама ставка по кредиту будет иной - она увеличится в соответствии с действующими на данный период времени ставками банка. Отметим, что риск заключается еще вот в чем: в случае падения доллара платить вам придется в рублях по тому курсу, который был в день рефинансирования ипотечного займа.