Кто делает оценку недвижимости. Как оценить дом и земельный участок: советы по самостоятельной оценке и выбору экспертов

Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и где её заказывать. В этом посте мы собрали для вас информацию от наших экспертов по этому важному вопросу и готовы ответить на оставшиеся вопросы в комментариях.

Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального . Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.

Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.

Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец. Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.

С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

В него входят:

1. Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
2. Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры - документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
3. Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
4. Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
5. Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.
6. Копия своего паспорта и контактные данные.

Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет - оценка предмета ипотеки.

Методы оценки

Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод - сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе - затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры - ипотека) - доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном - ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.

Также обязательно учитываются следующие факторы:

• престижность и экологичность района;
• наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
• новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
• из каких материалов построено здание;
• количество этажей в доме;
• обустроенность и облагороженность двора.

Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:

• площадь;
• количество комнат и их месторасположение (планировка);
• состояние отделки и коммуникаций;
• этаж;
• отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.

Готовый отчет

На основании вышеперечисленных данных оценщик составляет отчет, который содержит в себе следующую информацию:

1. В первую очередь указываются данные фирмы-оценщика и данные заказчика.
2. Далее следуют данные о том, с помощью каких методов была произведена оценка.
3. Приводится полная информация об оцениваемой квартире.
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости.
5. Ликвидная и рыночная стоимость жилплощади.
6. Приложение.

Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.

Сам отчет представляет из себя печатный документ, объемом 25-30 листов формата А4, прошнурованный, пронумерованный и заверенный печатью и подписью ответственного сотрудника компании-оценщика.

Срок действия отчета об оценке - 6 месяцев. По истечении этого периода, если по каким-то причинам ипотечный договор еще не заключен, банк запросит новый, актуальный документ.

Срок подготовки отчета в среднем составляет от 2 до 5 рабочих дней.

Сколько стоит

Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.

В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.

Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.

Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.

Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.

Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу - заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки

Кто делает оценку недвижимости? Обычно это или компания, занимающаяся данным видом деятельности или частный оценщик. Тем не менее ко всем лицам (физическим и юридическим), занимающимся оценкой объектов недвижимости предъявляются следующие требования:

1. Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок от 1 года.
2. Фирма или частное лицо должно состоять в СРО (объединение саморегулируемых организаций), а также на постоянной основе делать взносы в общий фонд.
3. Оценщик должен иметь полис гражданской ответственности на сумму от 300000 рублей.

Это главные правила. Но есть еще одно, которое может повлиять на независимость результата - представитель компании или частный оценщик не должен быть родственником лица, заказывающим услугу оценки.

Как правило, при оформлении ипотеки у заемщика не возникают затруднения с поиском оценщика. Обычно банк предоставляет своему клиенту список аккредитованных организаций, у которых можно заказать данную услугу.

Почему лучше выбрать оценщика из перечня, предоставленного банком? Потому что, все компании из этого списка являются постоянными партнерами финансовой организации, зарекомендовали себя на этом рынке, и готовят документы в соответствии со всеми требованиями Ассоциации российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования.

Закажите отчет в проверенной компании, которой доверяет банк - получите документ в кратчайшие сроки, выполненный по всем требованиям. Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.

Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в интернете.

Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.

Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита

Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды. Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?

В первую очередь можно за свой счет заказать повторную оценку у другого специалиста. Возможно, что при первичной оценке не были учтены все факторы, влияющие на правильное ценообразование.

Если и при повторной оценке цена определена в тех же пределах, то возможно предоставить по ипотеке дополнительный залог на недостающую сумму.

Также не стоит пренебрегать возможностью просить скидку у продавца. Возможно, видя реального покупателя, он пойдет на уступки.

Если дополнительной недвижимости нет, а продавец не согласен понизить цену значительно, можно на недостающую сумму оформить кредит наличными. Правда процентная ставка будет значительно превышать ставку по ипотеке.

Заключение

Ни одна сделка по ипотеке не обходится без оценки квартиры. Это не просто формальность, требующая дополнительных расходов. Грамотно проведенная оценка дает подтверждение того, что в случае возникновения ситуаций, ведущих к расторжению договора по ипотеке, жилье действительно может быть продано одним из участников сторон, тем самым, покрыв все убытки. Главное и для банка, и для клиента, чтобы оценка была объективная, профессиональная и независимая.

Если у вас остались вопросы по этой тем, то ждем их в комментариях.

Также вам будет интересно и важно узнать о том, как его правильно оформить и зачем она нужна.

Будем признательный за репост, лайк и оценку статьи.

Время чтения: 5 мин.

⇒ Если нет времени читать, то в большинстве случаев оценку автомобиля для нотариуса надо делать без осмотра

Оценка автомобиля для целей вступления в наследство нужна нотариусу для определения госпошлины, которая рассчитывается от стоимости автомобиля. Оценка автомобиля для нотариуса обязательна и предусмотрена Налоговым Кодексом РФ — ст. 335.25 п. 7.

Обязательность оценки транспортного средства для целей вступления в наследство поднимает закономерный вопрос — надо ли наследникам предоставлять автомобиль на осмотр?

Казалось бы ничего сложного в осмотре автомобиля нет, но это только на первый взгляд…

Проблемы предоставления автомобиля на осмотр для оценки наследства

Иногда сложно предоставить транспортное средство на осмотр, поскольку у наследника до вступления в наследство нет законных прав владения и пользования автомобилем.

Если наследник, наследуемый автомобиль и место вступления в наследство находятся в разных местах, то предоставление автомобиля на осмотр попросту невозможно.

Каждый здравомыслящий человек понимает, что осмотр автомобиля увеличивает стоимость оценки. автомобиля дорога уже без осмотра, а при проблемах первого или второго порядка стоимость услуг по оценке автомобиля для нотариуса может кратно превышать размер госпошлины.

Проблема усугубляется тем, что на сайтах, связанных с юридическими и оценочными услугами, представлена противоречивая информация относительно обязательности осмотра автомобиля при оценке автомобиля для наследства.

Осмотр автомобиля при оценке для нотариуса в большинстве случаев не нужен

НК РФ ст. 335.25 пункт 6 четко предписывает: “ оценка стоимости наследственного имущества производится исходя из стоимости наследуемого имущества … на день открытия наследства ”.

Согласно ст. 1114 ГК РФ “ Временем открытия наследства является момент смерти гражданина ”.

Исходя из норм права, оценка автомобиля для целей вступления в наследство делается на день смерти наследодателя. Оформление наследства происходит намного позже дня смерти, что обуславливает техническую невозможность осмотра автомобиля на день открытия наследства.

Поскольку невозможно осмотреть автомобиль на дату открытия наследства, то определение стоимости автомобиля для нотариуса делается без осмотра, методом ретроспективной оценки. Ретроспективная оценка определяет среднерыночную стоимость автомобиля по аналогичным транспортным средствам, представленным на вторичном рынке на прошедшую дату — день смерти.

Следовательно, в большинстве случаев оценка автомобиля для вступления в наследство делается без осмотра транспортного средства.

Исключительные случаи, когда осмотр автомобиля может быть необходим

Осмотр автомобиля при оценке для целей вступления в наследство может быть необходим, если:

1. Автомобиль на дату смерти владельца имел техническое состояние, существенно влияющее на его стоимость.
2. Автомобиль редкий и не имеет аналогов на открытом рынке.
3. Автомобиль имеет художественную или историческую ценность.
4. Имеется спор относительно стоимости автомобиля между наследниками.

Не углубляясь в методологию оценки автомобиля для наследства, коротко рассмотрим эти исключительные случаи.

Оценка автомобиля для наследства с характеристиками, влияющими на стоимость оформления

Под характеристиками, влияющими на стоимость оформления наследства, понимаются обстоятельства, когда стоимость автомобиля значительно выше или ниже среднерыночной.

Стоимость наследуемого ТС значительно выше

• на автомобиле установлено дополнительное (не штатное) дорогостоящее оборудование;
• автомобиль не эксплуатировался, и его состояние намного лучше, чем аналогов.

Такие ситуации настолько редки, что рассматривать их не имеет смысла. В данном случае важна не конечная стоимость автомобиля, а обстоятельства, при которых (или для которых) стоимость транспортного средства была увеличена собственником, что уже выходит за границы оценки автомобиля для нотариуса.

Стоимость наследуемого ТС значительно ниже среднерыночной может быть, когда:

• автомобиль на момент смерти наследодателя находился в технически неисправном состоянии;
• автомобиль на момент смерти наследодателя был в ДТП.

При любом обстоятельстве, когда стоимость автомобиля значительно ниже среднерыночной, решение о проведении оценки с осмотром или без должно приниматься, исходя из целесообразности . Другими словами: если понести затраты на полную оценку автомобиля с его осмотром, то снизит ли это общие затраты на оформление наследства?

Примеры вариантов возможной оценки неисправного автомобиля для наследства:

Среднерыночная стоимость подержанного автомобиля по данным аналитического агентства “АВТОСТАТ” — 740000 рублей. Допустим, автомобиль попал в ДТП.

Вариант 1:

Стоимость полной оценки с осмотром автомобиля и расчетом стоимости его ремонта ориентировочно составляет 5000 руб. Допустим, что его стоимость в невосстановленном состоянии оценена в 300000 руб. Тогда размер госпошлины в 0,3% от стоимости автомобиля составит: 300000 × 0,3% = 900 руб.

Итого затраты на оформление наследства будут: 5000 (оценка) + 900 (госпошлина) = 5900 руб.

Вариант 2:

Стоимость , не учитывающей аварийные повреждения автомобиля — 500 руб. При стоимости аналогичного неповрежденного автомобиля 740000 руб. размер госпошлины равен: 740000 × 0,3% = 2220 руб.

Итого затраты на оформление наследства будут: 500 (оценка) + 2220 (госпошлина) = 2720 руб.

Разница между Вариантами 1 и 2 составляет 5900 – 2720 = 3180 руб. — больше чем в два раза ! А если автомобиль имеет среднерыночную цену в 100000 рублей?

Именно поэтому при принятии решения какую оценку делать, с осмотром или без него, необходимо учитывать полную стоимость оформления автомобиля по наследству.

Конечная цена автомобиля влияет на полную стоимость оформления наследства меньше , чем затраты на оценку .

Оценка для наследства редкого автомобиля

В этом случае осмотр необходим для подбора аналогов и введения необходимых технико-экономических корректировок, влияющих на стоимость автомобиля.

Чтобы определить, является ли автомобиль редким, воспользуйтесь . Просто заполните необходимые поля и узнайте — возможна ли оценка автомобиля. Если стоимость автомобиля определена, то автомобиль не редкий, осмотр не нужен, и оценка автомобиля для нотариуса выполняется без осмотра .

Оценка для наследства автомобиля, имеющего художественную или историческую ценность

При таких обстоятельствах осмотр автомобиля будет обязателен. Оценка для нотариуса автомобиля, имеющего художественную или историческую ценность, не подпадает под действие стандарта “Оценка стоимости машин и оборудования” (

Таким образом, можно сделать вывод: стоимость имущества может быть определена следующими лицами:

• Истцом;
• Специалистом оценочной компании;
• Органом БТИ;
• Кадастровой службой.

Обратите внимание! Обращение к услугам специализированной оценочной организации целесообразно только в том случае, если между сторонами возник спор о стоимости имущества. Если спора о стоимости имущества нет, указать его в исковом заявлении можно самостоятельно, на свое усмотрение. Обязательна ли оценка при разделе имущества при разводе? Как уже упоминалось выше, указать стоимость спорного имущества в исковом заявлении можно самостоятельно, «на глаз» - законом это допускается. Но в ряде случаев суду обязательно необходима независимая оценка стоимости имущества, например …

• Суд намерен отступить от принципа равенства долей.

Оценка имущества супругов при разделе

Износ и амортизацию;

• Регион нахождения и использования.

Когда проводится оценка? Супруги вправе провести оценку имущества как до обращения в суд, так и непосредственно в ходе рассмотрения дела, заявив соответствующее ходатайство. Однако следует знать, что если стоимость активов была определена до обращения в суд, и в дальнейшем кто-либо из супругов решил ее оспорить, то:

• Будет проведена повторная оценка;
• Ранее понесенные расходы компенсировать будет нельзя;
• Расходы на повторную оценку несёт сторона, ее потребовавшая, и если основания ее назначения подтвердятся – расходы на оценщика будут взысканы со второй стороны или поделены пополам.

​когда, зачем и как оценить имущество при разводе?

При оценке квартиры или комнаты в общежитии или коммуналке учитывается:

• Район ее нахождения;
• Этажность и материал дома;
• Техническое состояние: сантехника, ремонт, окна, двери;
• Площадь и планировка квартиры.

При оценке дома, дачи, коттеджа:

• Площадь и этажность;
• Материал, из которого возведен дом;
• Район местоположения;
• Коммуникации;
• Инфраструктура по месту нахождения;

При оценке земельного участка:

• Назначение земельного участка (индивидуальное строительство, земли с/х назначения, промышленный участок);
• Его расположение;
• Подведенные коммуникации, подъезды, дороги.

ВАЖНО: При оценке любого объекта недвижимости обязательно учитывается стоимость аналогов, выявляемая с помощью различных сервисов объявлений.

Оценка имущества при разделе имущества супругов

Внимание

В столице оценка имущества обойдется в разы дороже, чем в регионах. Все тарифы на оценку устанавливаются каждым экспертным учреждением индивидуально.


Ниже приводим примерные цены на оценку того или иного объекта недвижимости по г. Москве. Вид имущества Примерная стоимость оценки Загородный дом от 15 000 рублей Квартира От 5000 рублей Земельный участок От 8000 рублей Автомобиль От 4000 рублей Мебель, бытовая техника От 500 рублей Бизнес В зависимости от масштабов бизнеса, по договоренности Данные цены носят сугубо примерный характер и никем не регулируются.

Можно найти и еще дешевле, особенно у начинающих свою деятельность экспертов, а вот опытные специалисты могут взять и вдвое выше от указанных примерных цен. Самым дорогостоящим объектом оценки является недвижимость, а также любой бизнес.

Как проводится инвентаризационная оценка жилья при разводе

Одной из проблем, которые появляются в период развода, есть распределение общего имущества между супругами. В некоторых случаях у супругов получается договориться и в мирном порядке разделить свое имущество.
Но чаще всего для этого нужно обращаться в суд. Также при разводе может понадобиться инвентаризационная оценка жилья. Интересным вопросом является, как ее правильно провести.
Что это такое Оценка совместного имущества при расторжении брака – это процедура, по результатам которой устанавливается стоимость определенной вещи на конкретную дату. Она может проводиться самими супругами исходя из стоимости на время покупки имущества.
Но часто нужно определение цены имущества определенными вариантами, с оформлением соответственного документа.

Оценка имущества супругов

Какое имущество подлежит оценке? Оценке при разводе подлежит все имущество, подлежащее разделу, в отношении которого супруги не смогли достигнуть согласия о его окончательной стоимости. Согласно положениям СК РФ, совместно нажитым имуществом признаются любые вещи, недвижимость и транспортные средства, а также деньги и доходы, нажитые и полученные супругами в браке.

Оценка не требуется в отношении денежных средств, находящихся на счетах в банках – при разделе будет учитываться их номинальная стоимость. Стоимость сбережений в иностранной валюте определяется исходя из курса ЦБ РФ на момент вынесения решения суда.

Оценка недвижимости, в том числе жилых домов и квартир, для уплаты госпошлины при разделе имущества супругов Если делится один объект недвижимого имущества (одна квартира, один дом, один земельный участок и т.д.), обычно определяются доли супругов в общем имуществе. Хотя если один из супругов настаивает на передачи ему недвижимости в натуре, а другой не возражает, то возможна передача объекта ему и выплата другому супругу денежной компенсации.

Если определяются доли в праве собственности на объект, то оценка недвижимости, как правило, не требуется, потому что доли по общему правилу являются равными. Если же в период брака приобретено несколько квартир, то нецелесообразно определять доли супругов в каждой квартире.


Более целесообразно определить, какие квартиры переходят каждому супругу, и в случае несоразмерности стоимости распределяемых квартир выплатить денежную компенсацию.

Особенности проведения оценки имущества при разделе

Оценка имущества при разделе имущества супругов – это один из спорных вопросов который может возникнуть. В этой статье я поделюсь своими идеями и наработками по вопросу оценки имущества при разделе.

Оценка имущества при разделе имущества супругов может понадобиться в двух случаях. Первый случай – для определения размера государственной пошлины при подаче иска о разделе имущества супругов.

Второй случай – для определения стоимости имущества при распределении его между супругами и размера денежной компенсации, если имущество распределено не в равных долях. Оценка имущества при определении размера государственной пошлины До подачи иска в суд должна быть заплачена государственная пошлина. Если к исковом заявлению не приложен документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, то суд оставляет исковое заявления без движения и предоставляет разумный срок для уплаты госпошлины.

Реальная стоимость жилья при разделе имущества

Важно

Специалист должен иметь соответственное образование, квалификацию, пройти необходимое обучение. Оценка может проводиться по документам на недвижимость или при помощи его осмотра.


При этом оценщик будет обращать внимание на все нюансы. Важную роль имеет ценность имущества, период пребывания в эксплуатации, присутствие дефектов.

Этот тип оценки является желаемым, ведь разрешает установить точную рыночную цену имущества на период подачи иска. По завершению проверки оценщик оформит детальный отчет.

Чаще всего он оформляется на бумажном носителе. В нем прописываются задачи оценки, причины для ее проведения, данные о человеке, который ей занимался. Прописывается цена всех материальных благ, которые необходимо было оценить. Необходимые документы Для правильной оценки собственности оценщику нужно будет предоставить документы на имущество.

Независимая оценка квартиры при разводе

Под инвентаризационной стоимостью понимается восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги (пункт 3 Инструкции МНС РФ от 02.11.1999 № 54 «По применению Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»). С 01 января 2013 года в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об инвентаризационной стоимости объектов недвижимости. Вместе с тем информацию об инвентаризационной стоимости можно получить в организациях, осуществляющих техническую инвентаризацию. В каждом регионе и городе они могут быть свои. Например, в Екатеринбурге большая часть объектов инвентаризована ЕМУП «Бюро технической инвентаризации», которое в настоящее время выдает справки о регистрации объекта и его инвентаризационной стоимости. Подробности смотрите на сайте ЕМУП БТИ по этой ссылке.

Ответчик тоже может запросить оценку, если у него появились сомнения относительно сумм, которые приводит истец.

• Судья, который занимается делом. В определенных случаях просить об оценке имущества приходится судье.

  В таком случае уполномоченный сотрудник суда издает постановление, по которому оценка совершается в принудительном порядке.

Чаще всего оценка совершается тогда, когда дело рассматривается в ходе заседаний суда, когда стороны не могут прийти к согласию в процессе дела. Обязательна ли инвентаризационная оценка жилья в 2018 году при разводе Обязательна ли инвентаризационная оценка жилья в 2018 году при разводе? Семейный кодекс определяет способ раздела имущества.

Но конкретного указания о нужде проведения оценки в нем нет. Это связано с тем, что этот процесс не обязателен к использованию.

Как сделать оценочную стоимость квартиры для подачи в суд при разводе

Оценка квартиры может понадобиться в нескольких случаях. К примеру, нужно взять кредит в банке под залог имущества для развития бизнеса.

Рискованно, но нужно. Может быть, кому-то досталась жилплощадь по наследству, и человек желает узнать, сколько она стоит. Но, к сожалению, понадобиться может и оценка квартиры при разводе.

Это вынужденная мера, но необходимая. Оценка имущества при разводе проводится либо добровольно, чтобы избежать лишней нервотрепки при бракоразводном процессе, либо назначается судом. И в том, и в другом случае она должна производиться независимыми экспертами. Никто не планирует развод Нет такого человека, который, создавая семью, планировал бы развод или оценку квартиры при разводе.

Когда гражданин принимает решение о продаже находящегося в собственности объекта недвижимости, встает, пожалуй, самый главный вопрос – какой начальный продажный ценник выставить? И тут два пути – обратиться к профессиональным оценщикам или сделать все расчеты самостоятельно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Сегодня мы рассмотрим, нужна ли оценка недвижимости при продаже, кто может сделать и за какую цену.

Нужна ли

Когда речь заходит об оценке недвижимости, сразу вспоминается ипотека. Ведь, согласно Закону об ипотеке, оценка является обязательной. Это необходимо, чтобы определить размер ипотечного кредита.

При этом оценку нельзя производить самостоятельно – для этого есть специальные аккредитованные фирмы.

Если же говорить об обычных сделках по купле-продаже, то здесь закон не устанавливает каких-либо требований касаемо оценки.

То есть стороны могут ее провести, а могут обойтись и без нее. Привлечение профессионального оценщика для оценки продажной цены – личное желание продавца.

Кто делает

Сделать оценку можно 2-мя способами:

• привлечь профессионального оценщика или оценочную компанию, осуществляющую деятельность согласно ;
• определить продажную цену самостоятельно.

Естественно, первый способ является платным, ведь предполагает привлечение сторонней фирмы для оказания услуг. Профессиональная оценка может осуществляться только специалистом, являющимся членом одной из саморегулируемых оценочных организаций.

Перед обращением в оценочное агентство собственнику помещения необходимо поинтересоваться – есть ли у компании весь комплекс разрешительной документации на ведение соответствующей деятельности. И только после проверки всех документов подписывать договор на оказание услуг.

Процедура оценки через профессиональную компанию включает в себя следующие этапы:

• заключение договора, оплата услуг оценочной фирмы;
• предоставление в компанию документации по квартире;
• проведение оценки оценщиком по месту нахождения объекта;
• определение стоимости жилья, составление отчета об оценке;
• передача отчета заказчику услуг.

Для осуществления процедуры профессиональной оценки заказчик собирает и передает исполнителю следующую документацию:

• паспорта всех собственников квартиры;
• правоустанавливающая документация (свидетельство о праве собственности);

• технический паспорт;

• план и экспликация.

Чтобы не тратить лишние деньги на услуги профессионалов, стоимость недвижимости можно определить и самостоятельно – благо, ничего сложного в этом нет.

Как сделать

Чтобы самостоятельно оценить продаваемый объект, следует произвести комплекс несложных процедур:

1. Сформировать базу источников о ценах на аналогичные объекты недвижимости.

1. Осуществить выборку квартир, аналогичных по параметрам.

Далее нужно составить выборку из квартир с выбранных 2-3 источников. Объекты недвижимости должны иметь схожие параметры – местоположение, тип, количество комнат, внутренняя отделка, этажность и др. Если в каком-либо объявлении цена не указана, можно позвонить продавцу, чтобы узнать ее.

Важно! В выборку можно включать сведения и со старых объявлений, размещенных примерно 2-3 месяца назад. Дело в том, что рынок недвижимости очень инертен, и цены меняются достаточно медленно.

Чем больше квартир будет включено в итоговую выборку, тем лучше. Оценка будет достоверной, если в выборке будет как минимум 10-15 квартир.

Если город маленький, и сделать выборку даже из 10 квартир не представляется возможным, придется добавлять сведения по ценам из соседних городов/муниципальных образований.

Это не страшно – ведь покупатель будет находиться в аналогичном положении (“не из чего выбирать”), так что подобрать правильную цену ему будет также сложно.

1. Анализ выборки и оценка жилого помещения.

После того, как выборка была сделана, следует рассчитать среднеарифметическую цену за 1 квадратный метр. Делается это по простой формуле:

• Цена квартиры / Общая площадь.

Однако среднеарифметическая цена за квадратный метр не учитывает другие, хоть и менее существенные, но все же влияющие на итоговую стоимость жилья факторы.

Приведем примеры дополнительных факторов:

• вид из окна;
• площадь кухни (большая или маленькая);
• наличие балкона или лоджии;
• улучшенная или простая планировка;
• наличие дорогого ремонта и др.

Чтобы учесть дополнительные факторы при расчете итоговой цены, рекомендуется среднюю цену за квадратный метр умножать на специальный коэффициент.

Коэффициент определяется самостоятельно на основе совокупности дополнительных факторов. К примеру, хороший вид из окон, наличие высоких потолков или улучшенная планировка дадут небольшое прибавление к цене примерно на 10-15 %.

Наоборот, некачественный или старый ремонт, шумная автомагистраль за окном или удаленность от основных объектов инфраструктуры заслуженно убавят цену процентов так на 10.

Рекомендуется лично прозвонить некоторые объявления и убедиться, что они действительно реальные, а не “пустышки”, созданные агентствами недвижимости для завлечения клиентов. А наиболее полное представление можно получить, просто посмотрев пару объектов лично.

Итогом этого этапа будет некий диапазон цен, из которого можно выбрать свою цену. Чуть ниже или чуть выше, чем у конкурентов – решает каждый сам.

1. Учет торга.

Исследования маркетологов подтверждают – человек гораздо охотнее купит квартиру, скажем, за 1 млн. рублей, на которую при торге была “скинута” цена на 100 тыс., чем сразу за 900 тыс. без торга.

Таким образом, к высчитанной по приведенному алгоритму цене нужно прибавить еще процентов 5-10, чтобы впоследствии снизить цену на эти проценты в момент торгов.

1. Контрольная проверка правильности подобранной стоимости.

Чтобы произвести контрольную проверку, нужно выбрать 3-4 агентства недвижимости. Далее звоним в каждое из них и интересуемся у риэлтора – в какую бы цену они оценили квартиру.

Большинство риэлторов охотно по телефону сообщат приблизительную стоимость – ведь каждый звонящий для них – потенциальный клиент.

Тем не менее, нужно быть готовым, что риэлторы будут идти на сознательное завышение цены, мотивируя клиента обратиться именно в их агентство.

Если продажа квартиры по завышенному ценнику затянется, риэлтор убедит продавца быть более разумным и снизить цену.

Сколько стоит

Если продавец жилья считает, что не сможет достоверно определить стоимость квартиры самостоятельно, он может обратиться к профессиональным оценщикам.

Услуги оценочных контор являются платными. Ценник на услуги зависит от вида жилого помещения, сложности работ, сроков исполнения и других факторов. За оформленный отчет об оценке придется выложить сумму как минимум в 4000 рублей.

Стороны самостоятельно определяют, на кого будут возложены расходы по проведению оценки недвижимости. Однако по общему правилу платит тот, кто получает доход от проводимой сделки, то есть продавец.

Можно ли бесплатно

Услуги оценочных компаний не оказываются на бесплатной основе, ведь основная цель деятельности оценщиков – извлечение прибыли.

Таким образом, обойтись без расходов можно только, самостоятельно произведя оценку на основе предложенного нами алгоритма.

Оценка доли в квартире для продажи

Оценка доли в жилом помещении является сложной процедурой даже для профессиональных оценщиков, что уж там говорить о простых обывателях.

Если с отдельной квартирой все просто – можно заказать услугу по оценке от профессионалов или просто сравнить цены на аналогичное жилье и, на основе средневзвешенной стоимости, выставить свой ценник, то с долей ситуация выглядит не так просто.

Дело в том, что доли, обозначенные на бумаге, не так-то легко выделить в реальности. Да и сами сособственники квартиры не всегда могут достоверно определить – где начинается и где заканчивается их территория.

Кроме этого, цена на долю будет зависеть от множества дополнительных факторов (помимо тех, которые учитываются при расчете стоимости отдельной квартиры):

• количество сособственников;
• число комнат в квартире, наличие или отсутствие изолированных комнат;
• наличие или отсутствие прописанных жильцов и др.

Теперь о самой распространенной ошибке. Многие считают, что расчет стоимости доли прост – нужно просто разделить цену полной квартиры на долю.

К примеру, если цена за всю квартиру составляет 1 млн. рублей, то стоимость 1/3 будет 333 тыс. рублей. Однако такой способ расчета в корне неверен. Полученный результат будет показывать завышенную цену доли.

Таким образом, корректировать стоимость доли можно, ориентируясь на следующие факторы:

• наличие или отсутствие у сособственников определенного порядка пользования жильем (если порядок есть, цена на долю увеличивается);
• согласны ли остальные собственники на вселение нового жильца (если препятствия не создаются, цена увеличивается);
• большая площадь квартиры увеличивает цену отдельной доли (вероятность размена большой квартиры выше, чем маленькой, что увеличивает вероятность приобретения отдельного жилья каждым из сособственников);
• количество комнат соответствует числу сособственников (начальная цена доли при таком обстоятельстве может увеличиться чуть ли не на одну треть).

Риски указания неправдивой цены

Эта статья поможет тем, кто хотел бы узнать стоимость частного дома, но не знает, как это сделать и с чего начать. Вы узнаете, что такое оценка дома и в каких случаях она нужна.Мы подготовили для вас в том числе подробный обзор по оценке недвижимости, инструкцию для самостоятельной оценки, а также рейтинг лучших экспертных агентств.

Оценка стоимости дома - это действия, которые необходимо провести для того, чтобы узнать его рыночную цену на данный момент.

Если вам необходимо продать дом, то вы можете назначить ему цену самостоятельно. При этом вы будете ориентироваться на среднюю рыночную стоимость аналогичной по параметрам недвижимости. Если у вас есть на примете конкретный покупатель, вы будете вести с ним переговоры, пока не придете к цене, которая понравится вам обоим.

Так зачем же нужна сложная процедура по оценке дома? Для тех случаев, когда знать стоимость недвижимости вам необходимо не для того, чтобы ее продать.

В роли оценщиков могут выступать юридические и физические лица, отвечающие следующим условиям:

• Членство в профильной саморегулируемой организации (СРО);
• Наличие полиса страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей;

СРО - это некоммерческое объединение предприятий. В основе формирования лежит профессиональный или территориальная общность. Деятельность СРО контролируется государством.

Оплата эксперту не должна составлять процент от получившейся стоимости. Пропишите фиксированную сумму вознаграждения в договоре. Это обезопасит вас от завышения стоимости недобросовестным экспертом.

Чтобы заказать оценку недвижимости, вам понадобится предоставить следующие документы:

• Паспорт собственника дома или заказчика экспертизы;
• Документы, которые подтверждают, что дом находится в вашей собственности;
• Документы на дом из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации);
• Документы о наложенных ограничениях, если таковые есть.

Оценка земли, на которой построен дом, проводится отдельно. Этим занимается кадастровая экспертиза. Для нее нужны другие документы, характеризующие принадлежащий вам земельный участок.

На практике зачастую имеет смысл проводить эти два процесса параллельно, так как почти каждый загородный участок является сложным имуществом, в состав которого входят земля, жилой дом, хозяйственные постройки, зеленая зона.Эта статья посвящена именно оценке жилой загородной недвижимости.

Когда процедура необходима

Необходимость оценки стоимости дома может возникнуть во многих случаях. Например:

• При расчете налогов и пошлин, которые вы должны заплатить;
• Для оформления его в залог по кредиту или ипотеке;
• Если вам нужно ввести недвижимость в уставной капитал юридического лица;
• Если на дом наложен имущественный арест;
• При необходимости раздела имущества и связанных с этим спорах;
• Если вам нужно получить страховку;
• Если строительство дома не завершено;
• Если вам нужно учесть дом в инвестиционном проекте.

Давайте разберем подробно наиболее часто встречающиеся на практике ситуации.

Получение наследства

Если вы получили дом по наследству, вам необходимо уплатить налог на землю, госпошлину и нотариальную пошлину. Для этого вам необходимо знать стоимость дома, так как пошлины и налоги рассчитываются от этой величины. Знание стоимости дома пригодится вам и в суде, если возникнет спор из-за имущества между наследниками.

Продажа

Мы говорили, что возможно продать дом без предварительной оценки, и это действительно так. Однако в ряде случаев оценка дома до его продажи необходима. Например, если на этом настаивает покупатель или вам необходимо предоставить отчет по продаже дома третьей стороне. Тогда имеет смысл совместно выбрать компанию-оценщика во избежание последующих разногласий.

Для налоговой инспекции независимая оценка стоимости дома перед его продажей является убедительным доказательством правильности расчета оплаченных вам налогов. Если у налоговиков появятся к вам вопросы после совершения сделки, вам придется заказывать экспертизу постфактум, чтобы доказать свою правоту.

Для органов опеки

Если собственником дома или его части является лицо, не достигшее 18 лет, или недееспособный гражданин, для совершения любой сделки с этой недвижимостью вам понадобится разрешение органов опеки, задача которых - контролировать соблюдение прав несовершеннолетнего или недееспособного лица.

Вы не можете распоряжаться этим жильем по своему усмотрению. Вот неполный перечень действий, о которых нужно уведомлять опекунский совет:

• Продажа дома или его части;
• Сдача дома или его части в аренду;
• Раздел дома на доли;
• Получение кредита под залог дома.

При совершении подобной сделки без разрешения органов опеки, суд может объявить совершенную сделку недействительной, а против вас возбудить уголовное дело.

Если несовершеннолетний или недееспособный гражданин лишь проживает в доме, а не является собственником, вы можете свободно совершать перечисленные выше сделки. Эта поправка к законодательству вступила в силу в 2005 году.

Страхование

Согласно страховому законодательству, если обнаруживается факт, что указанная в страховом договоре цена имущества превышает рыночную, договор признается недействительным, а страховая компенсация не выплачивается.

В обратной ситуации, если указанная в договоре цена оказывается меньше рыночной, договор признается неполным. Страховка продолжает действовать, но при наступлении страхового случая компенсацию вам выплатят частично. Ее рассчитывают в процентах от настоящей стоимости.

Максимальная компенсация по страховке может быть равна стоимости нового дома, один в один как тот, которому был нанесен ущерб. Но на практике максимальная компенсация выплачивается редко, так как возможны махинации за счет цены земельного участка.

До того, как застраховать дом, вам нужно оценить его стоимость в надежной компании. Это поможет вам избежать ошибок в договоре, которые потом могут обернуться для вас затяжным судебным разбирательством.

Внесение в уставной капитал юридического лица

Передача имущества в уставной капитал считается его инвестированием, а не продажей. Эта процедура помогает детализировать права учредителей на принятие решений по поводу использования дома в коммерческих целях.

Перед внесением дома в уставной капитал, нужно провести его оценку, чтобы перевести стоимость этого вклада в денежный эквивалент. От цены дома зависит сумма налога на имущество и размер амортизации.

Цена дома может быть определена на собрании учредителей, но названая ими сумма не должна превышать данные независимой оценки.

Развод владельцев

При делении дома как совместно нажитого в браке имущества нужно, чтобы один из партнеров отказался от своих прав на собственность, выплатив другому компенсацию. Для определения размера этой выплаты нужно знать общую стоимость дома с участком.

Мы советуем бывшим супругам договориться о выборе оценочной компании.Даже если вы видеть друг друга не желаете, мы советуем пойти в этом вопросе на компромисс, иначе бывшая вторая половинка еще какое-то время будет портить вам нервы.

Карл и Клара подали на развод. За годы брака они построили загородный дом. Клара заказала его оценку, не посоветовавшись с Карлом. Теперь у Карла есть два выхода: умолять Клару о повторной оценке дома или подать спорный отчет на экспертизу.

Аналогичная схема используется при ликвидации юридического лица, которому принадлежит дом, или продаже одним из владельцев своей доли.

Получение кредита под залог

Сумма кредита, которую вам выдадут под залог дома, равна 80% от его стоимости. Банки принимают данные экспертизы не от всех оценщиков, а только от тех компаний, которым доверяют. Список аккредитованных компаний вы можете найти на сайте выбранного банка.Это не навязывание вам услуг какой-то конкретной фирмы, а свобода выбора компании из тех, которые предлагает банк.

Подробная инструкция для собственника

Мы составили для вас простую и понятную инструкцию, которая поможет вам разобраться с таким сложным вопросом, как профессиональная оценка дома.

Определитесь с оценочной компанией

Компания, которой вы доверяете оценку жилья, обязательно должна состоять в какой-либо СРО. Проверьте, будет ли застрахована гражданская ответственность экспертов за результат оценки, по закону это обязательное условие для оценщика.

Если вам нужно оценить дом, чтобы застраховать его или оформить под его залог выдачу кредита, проверьте, что выбранная вами экспертная компания имеет аккредитацию от соответствующего страхового агентства или банка. В противном случае, результаты экспертизы не будут приняты, даже если она проведена достоверно.

Обзор лучших экспертных компаний по нашему мнению читайте в следующем пункте.

Подготовьтесь принять экспертов

Обязательно уберитесь в доме до того, как его будут оценивать специалисты. Если вы давно откладывали какой-то мелкий ремонт по дому, сейчас само время им заняться.

Не забудьте привести в порядок чердак и подвал. Если вы ими не пользуетесь и доступ в эти помещения заблокирован - освободите дорогу и все равно уберитесь в этих помещениях.

Ваше жилье должно с первого взгляда производить благоприятное впечатление. Не давайте комиссии повод занизить состояние дома.

Определение стоимостной зоны

До начала оценки состояния вашего дома эксперты уже знают, в каком примерно диапазоне будет его цена. Дело в том, что все загородные территории подразделяются на разные ценовые зоны. И дом в элитном коттеджном поселке недалеко от крупного города по умолчанию стоит больше, чем точно такая же постройка в далекой и заброшенной деревне. Еще не доехав до вашего участка, эксперты уже представляют себе нижнюю и верхнюю границу его цены.

Определение стоимости участка

Стоимость земельного участка зависит от многих факторов, перечислим самые главные из них:

• Размер участка - большой он или маленький, широкий или узкий;
• Форма участка - прямоугольный он или неправильной формы;
• Рельеф участка - ровная поверхность или есть ямы, холмики, грунтовые воды;
• Как далеко находится участок от транспортных развязок, насколько удобно до него доехать;
• К участку прилегает проселочная или асфальтированная дорога;
• Участок находится в сельской местности или по соседству с многоквартирными домами или рядом с промзоной;
• Подведены ли к участку коммуникации: газ, свет, водоснабжение, канализация.

Определение стоимости жилого дома

Стоимость жилого здания зависит в первую очередь от его площади, значение которой можно рассчитать, если умножить его площадь на число этажей. В расчете жилой площади не учитываются гаражи, веранды, подвалы и пристройки, так как эти помещения являются нежилыми.

Стоимость жилой площади зависит от следующих основных параметров:

• Возраст постройки, новизна проекта здания;
• Дом готов или строительство не завершено;
• Общая площадь постройки;
• Количество комнат;
• Стены в доме капитальные или непрочные;
• Высокие или низкие потолки;
• Удобства внутри дома или во дворе;
• Наличие и состояние коммуникаций в доме;
• Давность ремонта и его состояние.

Определение стоимости дополнительных строений

Цена нежилых строений рассчитывается просто - вам нужно всего лишь сложить все затраты на их возведение.

Узнайте итоговую стоимость участка

Итоговая стоимость принадлежащего вам участка складывается из стоимости земли, стоимости жилого дома и дополнительных строений.