Доходность коммерческой недвижимости. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Доброго времени суток всем читателям блога об инвестициях!

• Если Вы совсем боитесь рисковать, а недвижимость приобрести надумали, то лучше подобрать вариант в новом, сданном объекте, в удобном районе. Преимуществ в этом несколько:

1. Объект, скорее всего, будет «чистым» и не иметь ранней истории с прежними хозяевами (например, судебные тяжбы, всплывшие родственники и т.п.);

2. Затраты при эксплуатации будут минимизированы, например, в старом офисном здании постоянно приходят счета на ремонт, обслуживание, замену чего-нибудь или всегда что-нибудь переделывают под новые стандарты, то охранную сигнализацию, то эл.сеть и т.п.

Вообщем, вложился раз и имеешь минимум заморочек.

Случается так, что за привлекательной ценой таиться обман, я и сам чуть не нарвался на такой момент, спасло то, что вечером находясь у компьютера, просто ввел в поисковик адрес здания и оказалось, что оно мало того, что не сдано, да еще и объекты в нем имеют разных хозяев, которые знакомятся друг с другом приходя каждый в свою квартиру, которая у них одна на троих-четверых…

• При покупке офисного или торгового объекта стоит изучить конкурентную обстановку.

Лучше всего, если офисное здание будет небольшое и будет находиться в крупном районе города, так спрос на аренду возрастает в разы, а еще лучше если варианты для нового строительства по близости будут отсутствовать, а то сегодня Вы считаете что сделали выгодное вложение в коммерческую недвижимость, а завтра рядом выстроят суперсовременную «свечку» и все, вероятнее всего цена на Вашу недвижимость и аренду упадет.

Инвестиции в недвижимость схожи с любым другим видом инвестирования, всегда нужно держать руку на пульсе и успевать «переливаться» и маневрировать.

• Очень важный момент, который «венчает» главный смысл инвестиций в коммерческую недвижимость, это коэффициент прибыльности объекта.

Для расчета нужно знать три момента: цена объекта, метраж и рыночная стоимость аренды. Естественно, прибыль с одного квадратного метра должна быть привлекательной и чем меньше будет стоимость квадратный метр недвижимости при этом, тем лучше.

Для наглядности, проведу примерный расчет выгодности инвестиций в коммерческую недвижимость в цифрах…

Допустим, что у Вас есть 5 млн. рублей и на них можно купить:

а) одну новую квартиру 50 м2 и сдать ее в аренду за 25 тыс. рублей;

б) две малосемейки по 18 м2 и сдать каждую за 15 тыс., в итоге получить прибыль в размере 30 тыс. рублей;

в) пять маленьких офисов по 10 м2 и сдать их по цене 10 тыс. и получить уже 50 тыс. рублей прибыли;

г) три квартиры в маленьком областном (где держать недвижимость в собственности в разы рискованнее чем в мегаполисе, так как маленькие городки и поселки зачастую зависят от градообразующих предприятий, поэтому в случае чего цены на недвижимость резко упадут) городе по 40 м2 каждая, стоимость аренды при этом будет примерно по 7 тыс. рублей и 21 в итоге.

д) отдельный торговый объект (маленький магазинчик или офис с отдельным входом) в том же областном городе метражом 40 м2 и получить с аренды 60 тыс. рублей

е) есть еще такой вариант когда один объект коммерческой недвижимости можно сдать нескольким арендаторам, например, при ведении такого бизнеса как стоматология или сфера парикмахерских услуг. В таком случае, организовать или купить тематический объект и разместить там несколько мастеров, да еще и в несколько смен, тогда при удачном раскладе прибыль от инвестиции будет больше всех остальных, дабы из пассивного инвестирования может получиться полноценное ведение бизнеса.

Думаю, что говорить больше ничего не надо и так по соотношению цифр все наглядно получилось.

В принципе, на этом можно подытожить сегодняшнюю тему об инвестициях в коммерческую недвижимость. В очередной раз понятно, что при любом вложении стоит предварительно все проанализировать, просчитать и учесть многие особенности инвестиций в тот или иной инструмент.

Всем удачных инвестиций! Если возникнут вопросы или дополнения пишите комментарии. До встречи.

**********************************************************************************************************************

Коммерческая недвижимость – это любая нежилая собственность, приносящая владельцу доход.

К коммерческой недвижимости можно отнести:

О том, какие еще виды и типы коммерческой недвижимости бывают, узнаете в .

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют следующие преимущества:

1. Срок окупаемости ниже, сравнительно с инвестициями в жилую недвижимость. На это влияет как величина арендной платы, так и удорожание собственности в виду повышения показателей проходимости, увеличения населения и развития инфраструктуры района.
2. У собственника есть возможность влиять на стоимость недвижимости, улучшая его техническое состояние и внешний вид, а также он имеет возможность изменить профиль собственности. На месте убыточного магазина всегда можно открыть перспективный массажный кабинет, и наоборот.
3. Коммерческие помещения отличаются средней ликвидностью, их можно продать без потери стоимости.
4. Обесценивание коммерческой недвижимости в периоды кризиса не настолько масштабное, как в других видах инвестирования.
5. Средняя окупаемость коммерческих объектов составляет 7-10 лет при доходности 10-12% от стоимости недвижимости.
6. Расчёт потребности вложения в коммерческую недвижимость напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Чем лучше развит средний и крупный бизнес, тем больше спрос на , а значит, выше цена.

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

Какие еще сделки, кроме продажи и сдачи в аренду, могут проводиться с коммерческой недвижимостью, читайте .

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.

Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.

По высокой ликвидности

1. Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
2. Технических показателей здания (площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
3. Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

На сегодняшний день особой ликвидностью отличаются торговые (торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие объекты) и офисные помещения.

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.

Какой способ предпочесть для вложения денег?

Покупка с целью продажи

• Во-первых, следует определиться с выбором вида недвижимости : торговое, офисное, складское или промышленное помещение. По статистическим данным, наибольшей ликвидностью и рентабельностью отличаются торговые и офисные помещения, далее следуют складские помещения, и замыкают рейтинг промышленные объекты. Окупаемость и доходность инвестиций напрямую зависит от спроса на помещения, развития среднего и крупного бизнеса, а также от экономики страны.
• Во-вторых, искать объект лучше на этапе строительства или проекта. Важно, чтобы здание полностью отвечало требованиям по своему назначению. Если решено приобрести торговое помещение, требования будут одни, если офисное – совершенно другие.
• В-третьих, необходимо собрать всю доступную информацию о дальнейшем развитии выбранного района , наличии потенциальных арендаторов, застройщике и его репутации. Всё это поможет вам максимально снизить риски получить долгострой или приобрести неликвидную недвижимость.

При успешной покупке нежилой недвижимости можно получить доход от перепродажи в результате действия нескольких факторов:

1. Ремонта помещения, который делает собственник перед продажей.
2. Удорожания здания в связи с большим спросом на помещения для предпринимательских проектов и бизнес-идей.
3. Завершения строительства и закономерного увеличения стоимости 1 кв м.

Аренда

После приобретения недвижимости следует правильно организовать рекламную компанию , обратить внимание на доски объявлений, социальные сети и веб-объявления. Если инвестиции масштабны, можно рассмотреть варианты оффлайн-рекламы, а также воспользоваться услугами рекламных и консалтинговых компаний.

Ещё один важный момент: нельзя забывать о налоговых вычетах, которые рассчитываются по ставке 13% от прибыли. Кроме того, собственник обязан оплатить налог на имущество, зависящий от кадастровой стоимости объекта.

Вопросы о том, какие налоги обязан оплачивать собственник коммерческой недвижимости, детально были рассмотрены нами .

Строительство

Строительство коммерческой недвижимости относится к более сложным видам инвестирования, так как требует не только привлечения значительных инвестиций, но и обладания владельцем знаний в области управления проектами и муниципальных правил районирования, наличием дипломатических качеств для успешных переговоров с местными властями, поиска подрядчиков и взаимодействия в владельцами близко расположенных предприятий. Если все эти качества у инвестора присутствуют, то можно приступать к оценке рисков и доходности конкретных объектов.

Строительство коммерческой недвижимости имеет свои преимущества:

При выборе способа инвестирования в коммерческую недвижимость, инвестор должен руководствоваться собственными соображениями: при желании получения единоразовой прибыли стоит обратить внимание на приобретение недвижимости с целью перепродажи.

Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес. Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.

О том, насколько выгодно вкладывать деньги в строительство коммерческой недвижимости, узнаете .

Как выбрать объект инвестирования?

Чтобы грамотно выбрать объект инвестиций, следует обратить внимание на следующие параметры:

В заключение отметим, что инвестирование в коммерческую недвижимость существенно отличается от банковских депозитов или торговли на фондовой бирже. Это более активный вид инвестиций, требующий постоянного внимания и участия собственника. К тому же недвижимость, особенно коммерческая имеет пониженную ликвидность, но все эти недостатки компенсируются более высокой доходностью и возможностью для инвестора контролировать свой капитал.

Несмотря на влияние экономических кризисов, инвестиции в недвижимость сохраняют тенденцию к росту в долгосрочной перспективе. Поэтому решение вкладывать деньги в недвижимость или выбрать другой инструмент управления капиталом каждый должен принять самостоятельно.

Покупка коммерческой недвижимости для ее последующей сдачи в долгосрочную аренду – востребованный инвестиционный продукт в Москве. Мы провели исследование, опираясь на данные портала о московской недвижимости Domex, результаты работы компании «Миэль», а также информацию, полученную штатными специалистами «Ренессанс Инвестмент». В ходе исследования мы постарались выяснить доходность арендного бизнеса в Москве и сравнить ее с доходом, который можно получить от аренды квартир.

Во-первых, мы пришли к выводу, что объем инвестиций прямо пропорционально влияет на доходность. Во-вторых, ликвидность формата стрит-ритейл зависит не столько от района, сколько от близости к станциям метро, интенсивности пешеходного трафика и наличии поблизости сетевых магазинов. И, наконец, в-третьих мы узнали, что сдача в аренду коммерческой недвижимости более чем в два раза выгоднее сдачи в аренду квартир!

При покупке готового арендного бизнесапо «входной» стоимости (15-25 млн руб.) на первом этаже жилого дома реальная доходность оценивается экспертами на уровне 10% годовых.

Е. Мишина, эксперт из компании «Миэль», говорит о необходимости инвестирования сумм свыше 40-50 млн руб. для увеличения доходности арендного бизнеса до 11%.

Примечательно, что за эти деньги можно приобрести помещение в центре Москвы. Доходность по таким объектам оценивается в 12-12,5%. С. Данилова и Н. Самарина из «Ведомостей» отмечают доходность арендного бизнеса, сдающего площади под офисы, на уровне 9-11%. Об этом сообщает и Knight Frank. Инвестиционный фонд Stone Hedge ориентировался на прибыльность 12-14% годовых в 2013 году.

Как выбирать коммерческую недвижимость для инвестиций?

В 2015-2018 годах этот показатель будет коррелироваться слабо.

Коммерческая или жилая недвижимость?

Портал Domex сообщает о том, что инвестировать в жилую недвижимость куда менее выгодно, чем в коммерческую. В 2010 году доходность аренды квартир составляла 4-4,5% годовых в зависимости от класса жилья. Небольшая комната или квартира в 2-3 станциях метро от кольцевой линии приносила 4,0%, типовая квартира с ремонтом и техникой у конечной станции метро – 4,2-4,3%, элитная квартира у Чистых прудов – 4,4-4,5% годовых.

Руководитель отдела «Анализа и Стратегии» компании RENTAVED ESTATE Михаил Рудницкий поделился пошаговой инструкцией о том, как удержать доходы на плаву и увеличить рентабельность арендного бизнеса. Он предлагает:

• не работать в одиночку, искать связи в кругу профессионалов;
• доверять риелтору, но проверять всю информацию, риэлтор тоже человек, он может ошибаться;
• покупать недвижимость поблизости к дому;
• не игнорировать СМИ как источник информации, но вдумчиво подходить к каждой статье или высказыванию;
• отключить эмоции и не «приклеиваться» к одному варианту, выбирая, «включить голову»;
• не оттягивать момент решительных действий, но при этом не поддаваться эмоциям.

Коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге - надежный способ сберечь и приумножить свой капитал. Однако вложение средств в этот сегмент рынка также сопряжено с определенными рисками и законодательными особенностями, о которых следует знать инвестору.

Виды коммерческой недвижимости

По своему назначению выделяют:

• офисную недвижимость (бизнес-центры, первые и цокольные этажи жилых зданий, помещения предприятий);
• торговые площади (магазины, комплексы, центры бытового обслуживания). Исчерпывающее определение этого объекта недвижимости дается в ст. 346.27 Налогового кодекса РФ;
• складские помещения и логистические центры (функциональные комплексы, промзоны, жилые помещения, оборудованные по нормативам Постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).

В свою очередь, офисная недвижимость делится на классы А, В и С. Категория присваивается зданию после проведения проверки его технического состояния, инфраструктуры, транспортной доступности. Офисы класса А - это элитные строения в престижных районах города. Стоимость на них выше, но и доход они приносят более ощутимый. Классовая система позволяет застройщикам и инвесторам составить детальное представление об объекте и возможностях его дальнейшего развития.

Способы инвестирования в недвижимость

Для инвесторов есть несколько возможностей. Выбор зависит от суммы сбережений и соотношения возможных рисков с ожидаемым доходом.

• Инвестирование в жилую недвижимость. Объект впоследствии можно сдать в аренду жильцам или переоборудовать под коммерческие площади.

  Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как выбрать?

  Главный недостаток в таком способе - необходимость личного участия и контроля. Ремонт помещения, поиск нанимателей, оформление договора затрачивает дополнительные время и средства. Поэтому реализовать одновременно несколько проектов сложно. Зато вероятность потерять средства достаточно мала. Санкт-Петербург - крупный туристический центр, и нехватки в желающих арендовать помещения у Вас не будет.

• Инвестирование в строящиеся объекты. Потенциал такого вложения определяет низкая стоимость покупки недвижимости на этапе строительства. После сдачи и ввода объекта в эксплуатацию продать коммерческое помещение можно по рыночной цене. Основные риски: ненадежный застройщик, падение спроса на недвижимость, колебание курса валют.
• Инвестирование в коммерческие площади. Основные преимущества - высокая прибыль и возможность делегировать полномочия по управлению имуществом. В частности, можно передать функции управляющей компании, которая решит все задачи по содержанию недвижимости.

И помните, что вложения в недвижимость потребуют больших расходов, но и прибыль от такой инвестиции в несколько раз выше!

Вас может также заинтересовать наше предложение.

Продажа коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге на выгодных условиях от компании «Созвездие недвижимости».

Вернуться к списку новостей

Покупка коммерческой недвижимости или финансовые инвестиции в нее – это, по мнению многих, один из самых верных способов вложения средств. В крупных городах (даже если не брать Москву и Санкт-Петербург) недвижимость всегда в цене, на нее есть спрос, поэтому со временем прибыль должна только увеличиваться.

Однако любой бизнес – это риск, а бизнес, связанный с коммерческой недвижимостью – это риск ещё больший, так как деньги здесь крутятся немалые. Каждый шаг должен быть выверенным и продуманным. Ведь помимо рыночных или юридических факторов есть ещё и действия мошенников, которые стремятся присвоить ваши инвестиции себе.

Особенности коммерческой недвижимости

Если сравнивать коммерческую недвижимость с жилой, то первая более рентабельна для инвестирования:

• меньший срок окупаемости;
• больший коэффициент капитализации;
• меньшие трудозатраты;
• более стабильный пассивный доход.

Коммерческие объекты сдаются в аренду в 1,5-2 раза дороже, чем жилые с аналогичной стоимостью, следовательно, быстрее окупаются. Чистый годовой доход от аренды составляет 8-12% от вложенных средств, в то время как жилая недвижимость приносит в среднем до 7%.

Сдавать квартиру или дом можно посуточно или просто кратковременно, что может увеличить доход (особенно в курортных городах), но требует постоянного внимания. Сдача коммерческой недвижимости на короткий срок не имеет смысла: договор заключается на 2-3 года, после чего вы просто получаете доход.

Главные риски

Все возможные риски арендного бизнеса можно условно разбить на 3 категории:

• инвестиционные;
• юридические;
• административные.

Инвестиционные

Под инвестиционными рисками подразумевается вложение средств в объект коммерческой недвижимости, который принесет меньший от ожидаемого доход. Например, вкладывая средства в офисное здание вы планируете иметь прибыль с аренды в размере 1 000$ ежемесячно и отбить затраты за 10 лет. Но в итоге прибыль оказывается на пару сотен меньше, а срок возврата вложений – на пару лет больше. Такое возможно в ситуации, когда предыдущий владелец или застройщик закладывает неверные цифры. Ваша задача здесь – тщательно все проверить.

Юридические

Риски юридического характера – это как покупка неправильно оформленного объекта, так и мошенничество.

Если предыдущий владелец ненадлежащим образом оформил какие-то бумаги и продавец это проглядел, то в лучшем случае на его плечи лягут проблемы переоформления (это может тянуться месяцами, а недвижимость будет простаивать), а в худшем он потеряет часть денег (задаток, например).

Также широко распространена схема мошенничества с двойной продажей, когда нечистый на руку продавец собирает задаток с двух-трех человек (реже – с четырех), а процесс продажи не доходит дальше Росреестра.

Попавшийся на такой крючок покупатель может обратиться в суд, но, во-первых, разбирательство может длиться годами, а во-вторых, сделка будет упущена.

Еще один вид юридического мошенничества – это сокрытие обременений на недвижимость. Например, торговая недвижимость указывается в качестве кредитного залога в банк, но продавцу об этом не сообщается. После уплаты задатка (а то и всей суммы) банк может заявить свои права, и покупатель остается ни с чем.

Также мошенничеством является продажа некапитальных объектов под видом капитальных. Летние кафе, передвижные павильоны, сборные и контейнерные конструкции могут быть успешно замаскированы (даже на бумаге), и это необходимо помнить. Если на само строение продавец еще может иметь полные права, то земля, на которой оно расположено, чаще всего просто находится у него в аренде и в любой момент моет понадобиться администрации, которая в одностороннем порядке разорвет договор без последствий.

Административные

Если на юридические и инвестиционные риски еще можно повлиять, проявив должную внимательность, то административные риски в меньшей степени зависят от покупателя. Власти могут в какой-то момент решить очистить территорию, на которой расположена недвижимость, чтобы построить там жилой комплекс или сочтя постройку незаконной. Снос некапитальных построек вокруг московского метро – это не единственный, но самый яркий пример такой ситуации. Иногда, кстати, владелец через свои связи узнает о готовящемся постановлении, и «по-быстрому» старается продать объект, снизив цену. Сумма, полученная от продажи будет все равно выше компенсации, которую получит новый владелец.

Семь раз проверь, один раз купи

Защититься от инвестиционных рисков поможет проверка арендаторов, как нынешних (если они имеются), так и прошлых. Иногда владельцы специально накручивают стоимость аренды, договариваясь с арендаторами.

Это повышает цену на объект в момент продажи, а покупателю цену придется снизить, так как она несоразмерна недвижимости. Также стоит понимать рынок, его тенденции и веяния. То, что сегодня стоит дорого, завтра может резко упасть в цене (например, из-за строительства поблизости промышленного предприятия, что отпугнет некоторых арендаторов).

Юридические риски можно нивелировать все тем же внимательным подходом. Вы должны иметь на руках абсолютно все документы, знать всю историю покупаемой недвижимости. Проверка ее обремененности, законности прав владения продавцом, отсутствие долгов за коммуникации и проблем с их проведением при необходимости – это обязательный пакет.

Снизить административные риски сложнее, так как нужно постоянно быть «в теме» и знать обо всех готовящихся проектах в этой области.

Коммерческая недвижимость как бизнес: что нужно знать

Так что наилучший вариант – проверенная информация из городской или областной администрации.

Скупой платит дважды

Пытаться просчитать все риски и защититься от них своими силами – неподъемная задача для большинства. Не стоит пытаться экономить при столь больших тратах – смело обращайтесь к юристу, занимающемуся такими вопросами. Он – максимально заинтересованное лицо, особенно если пообещать надбавку к чеку. Юрист перероет все бумаги, соберет полное досье, и вы получите папку с полной подноготной интересующего вас объекта.

Остались вопросы?
Проконсультируем бесплатно!

Основные тенденции и факторы рынка инвестиций

Для 2017 года характерными являются следующие тенденции:

• ярко выраженная региональность;
• интерес в офисном сегменте;
• подавляющая доля российских инвесторов.

Рассмотрим каждый фактор подробнее.

Ярко выраженная региональность

Сумма инвестиций, зафиксированная во всей России, сопоставима с вложениями в коммерческую недвижимость таких стран, как Польша или Чехия. Несмотря на значительный потенциал других регионов РФ, интерес инвесторов вызывает Москва и Московская область, на их долю пришлось 86% всех сделок, что в денежном выражении составляет 3,9 млрд долл. В отличие от 2016 года, когда все ресурсы оседали в столице, в 2017 году 12% вложений были направлены в Санкт-Петербург (530 млн долл.), и всего лишь 2% - на прочие регионы России (около 110 млн долл.).

Интерес в офисном сегменте

Если оценивать секторы, в которые чаще всего инвестируются ресурсы, то на первом месте остается офисная недвижимость. По состоянию на 2017 год она составила около 40% общей суммы.

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.

При этом именно ее в первую очередь коснулось падение, которое составило более 50%.

Объем инвестиций в торговую недвижимость составил около 1,8 млрд долл. - следующие 40% рынка. Это произошло благодаря двум крупным сделкам: смена собственника пяти ТЦ «Вавилон» и ТЦ «Горбушкин двор».

Складская недвижимость заняла 6%, при этом в натуральном выражении сумма несколько выросла (255 млн долл. против 218 млн долл.). Наименьший интерес вызвал гостиничный сектор, это направление развивается слабо, что связано с высокой конкуренцией, низкой востребованностью.

Структура инвестиционного капитала по происхождению

В 2016 году 100% инвесторов были из Российской Федерации. В 2017 году эта тенденция незначительно изменилась, на их долю пришлось 89% общей суммы. Несмотря на высокий потенциал, привлекать зарубежный капитал сложно по следующим факторам:

• Географическая ограниченность. Максимальная концентрация инвестиционно привлекательных объектов находится в Москве и МО, где уже весьма значительная конкуренция.
• Санкции против России. Они ограничивают возможности вхождения на российский рынок, влекут за собой большие риски.
• Снижение экономики. На фоне санкций наблюдается уменьшение экономических показателей, что также отталкивает иностранный капитал.

ТОП-4 крупных сделок в 2017 году

Более 38% общих инвестиций в коммерческую недвижимость были сформированы 4 ключевыми сделками:

• Около 1 млрд долларов стоила продажа ТЦ «Вавилон».
• В IQ квартале одна из башен общей площадью 74 тыс. кв. м сменила собственника. Стоимость операции оценивается в 429 млн долл.
• Продажа «Воздвиженки-центра» позволила привлечь 180 млн долл.
• 120 млн долларов - сделка по продаже 200 тыс. кв. м в «Логопарк Север 2».

По-прежнему наиболее крупными игроками являются девелоперские и инвестиционно-финансовые структуры. С их помощью сформировано 82% рынка, 18% приходится на другие организации и предприятия.

Прогнозируя 2018 год, эксперты уверены, что в первом полугодии показатели на рынке коммерческой недвижимости будут достаточно низкими.

Оживление начнется только во втором полугодии, именно тогда будет сформирован основной инвестиционный объем. В связи с тем, что остается высокая зависимость суммы вложенных денег от политической ситуации, более точные прогнозы делать сложно.

• Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
• Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
• Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
• Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
• Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
• Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже , доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

• • новостройки для перепродажи;

• • новостройки для сдачи в аренду;

• • инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);

• • прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);

• • инвестирование в таунхаусы;

• инвестирование в быстровозводимые модульные дома .

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи . Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых .

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

• покупка готовой коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду;
• строительство коммерческой недвижимости для перепродажи и последующей сдачи;
• инвестирование в коворкинг-центры;
• сдача в аренду рабочих мест, мини-офисов и переговорных комнат.

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идетоб агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

1. 1. Арендный бизнес: снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)

1. 1. Управление объектами недвижимости; как сдавать квартиру посуточно?

1. 1. Хостел и мини-отель (посуточно, по койкам, в центре и возле туристических мест)

1. 1. Организация антикафе, или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)

1. 1. Сдача квартир в длительную субаренду

1. 1. Организация общежитий для рабочих

1. 1. Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)

1. Капсульный отель

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

1. 1. Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи

1. 1. Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду

1. 1. Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке

1. 1. new З стратегии заработка на дачных участках

1. 1. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!

1. 1. Инвестиции в землю , покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)

1. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

1. 1. Покупка доходного дома или таунхауса с последующей сдачей в аренду (рекомендуем)

1. 1. Покупка готовой квартиры на вторичке, распил и сдача в аренду

1. 1. Хоумстейджинг. Покупка убитой квартиры, недорогой, но классный ремонт по спец.технологии и последующая продажа

1. 1. Покупка комнат и сдача их посуточно

1. 1. Пожизненная рента (3-5 квартир с ежемесячной выплатой от 10 тысяч по каждой и с переходом в собственность)

1. 1. Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)

1. 1. Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля

1. Инвестирование в недвижимость без денег

Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях

1. 1. Покупка имущества с залоговых аукционов банков и приставов

1. 1. Срочный выкуп квартир по заниженной стоимости (20-30% ниже рынка)

1. 1. Перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд

1. 1. Инвестирование в гаражи

1. Инвестиции за рубежом (налоговые сертификаты США, солнечная энергия и прочее)

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости , т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома , так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.

Инвестиции в коммерческую недвижимость по доходности намного опережают традиционные способы вложения частных сбережений, такие как банковские вклады и уж тем более - покупка инвестиционной квартиры. Если правильно выбрать объект, его доходность будет составлять 10 –17% годовых. Тем не менее покупка здания или помещения, которое будет приносить доходы, а не убытки — задача не из лёгких. О том, на что следует обращать внимание покупателю коммерческой недвижимости, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки для инвестиций в недвижимость Aktivo .

1. Расположение объекта

Любой, кто занимается коммерческой недвижимостью, знает правило «трёх L», которое гласит, что главное при её выборе - это location, location и ещё раз location. При этом каждый коммерческий объект с точки зрения расположения должен обладать уникальными характеристиками, которые зависят от того, каким бизнесом занимаются его . Так, для общепита желательно наличие поблизости офисного центра или учебного заведения, для продуктового магазина - массива жилых домов, хорошей проходимости улицы, видимости с разных точек, удобства подъезда и парковки, а также наличия платежеспособного спроса у местного населения. Есть и противопоказания: например, помещения для продажи алкоголя ни в коем случае не должны находиться рядом со школами или детскими садами.

При этом мнение о том, что доходный объект коммерческой недвижимости обязательно должен располагаться или, на худой конец, в Санкт-Петербурге, во многом устарело. Найти качественное здание или помещение сейчас можно практически в любом российском регионе. Арендные ставки будут ниже, но и цена объекта тоже. Средний срок окупаемости объекта коммерческой недвижимости в России сейчас составляет примерно 10 лет.

Впрочем, есть одна интересная закономерность: если регион или город относятся к числу экономически отсталых, сделка купли-продажи довольно часто превращается в настоящий театр. Для многих владельцев коммерческой недвижимости здесь сами объекты являются буквально смыслом жизни. Сделки могут проходить очень долго с постоянными встречами и обсуждениями, продавец может внезапно изменить условия договора и эмоционально реагировать на любые возражения.

Photo: zuiko12

2. Арендаторы объекта

Как я уже сказал, расположение объекта стоит подбирать с учётом того, кто именно будет арендовать объект. Осматривая то или иное здание, которое предлагается , необходимо чётко представлять, кто именно сможет его арендовать. По сути, выбор предполагаемого арендатора - это задача номер один. Мы, к примеру, предпочитаем работать с крупнейшими федеральными продовольственными ритейлерами. Их бизнес, на наш взгляд, наиболее стабилен. Даже во времена экономической турбулентности, когда люди отказываются от покупки новой пары джинсов или смартфона, они никогда не забывают о продуктах питания.

Здесь всё зависит от вашего бюджета. Если он серьёзно ограничен, то вам придётся довольствоваться небольшими помещениями, в которых будет располагаться что-то вроде мелко-розничного рынка (арендаторов много, они часто меняются, их доходы нестабильны и т.д.).

3. Сумма сделки

5. Проверка документов

При покупке коммерческой недвижимости поддержка необходима всегда. Мошенники на этом рынке тоже есть. В вопросах продажи недвижимости собственники часто ведут себя так же, как при продаже бизнеса. Они редко предлагают что-то хорошее, действительно приносящее доход. Довольно часто сбыть с рук планируют тот бизнес или доходное помещение, с которым есть проблемы. Например, была у арендатора лицензия на алкоголь, но её могут отнять из-за несоответствия помещения нормам лицензирования. На московском рынке встречаются и помещения, в отношении которых ведутся судебные разбирательства. Юрист должен проверить статус разрешительной документации, правоустанавливающие документы, наличие обременений на объекте. На рынке немало проблемных зданий и помещений. Особенно это относится к недорогим объектам.