Как рассчитать размер арендной платы. Как рассчитывается арендная плата за земельный участок от кадастровой стоимости? В чем разница между жилым и нежилым помещением

В России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали .

Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель.

Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:

Площадь объекта.
Базовая ставка платы за 1 кв. м.
Степень износа здания и помещения.
Предназначение помещения и т. д.

Что входит в счет на оплату?

Рассмотрим, что включает в себя арендная плата. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон , то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:

Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
Тип объекта. Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.
Уровень изношенности объекта.
Материалы, которые были использованы при возведении здания.
Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.

Для сравнения приведём среднерыночную стоимость аренды коммерческой нежилой недвижимости по разным населённым пунктам России по состоянию на июнь 2018 года:

Базовая ставка от государства: что это такое?

Базовой ставкой называется размер арендной платы, начисляемый на 1 кв. м. площади нежилого недвижимого имущества. Конкретный размер базовой ставки определяется в каждом регионе местными органами власти.

Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – от 2007 года (в действующей редакции). В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.

Оценка базовой ставки производится на основании анализа рыночных данных, касающихся договоров аренды недвижимого имущества. При этом она определяется с учётом следующих факторов:

Размер основных ставок, установленных для цены на аренду как самого объекта, так и дополнительных ценностей, с ним связанных (земельного участка, оборудования и т. д.).
Размер дополнительных плат, связанных с техническим обслуживанием объекта. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте, тем выше размер такой платы.

Кроме того, при определении ставки используется мнение экспертов-оценщиков , работающих по контракту с местными органами власти.

Методика оценки рыночной стоимости

Оценка арендной платы используется в следующих случаях:

Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» .
Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.

При этом, для того, чтобы оценить стоимость аренды, могут использоваться следующие методы:

Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией . Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:

Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).

Рассмотрим, как рассчитать стоимость арендной платы. При использовании Методики расчета стоимости арендной платы, утверждённой приказом №209 , применяется следующая формула:

ПД = Аим + Азем , где:

ПД – размер арендной платы.
Аим – оплата арендованного имущества (при необходимости сюда включается и калькуляция аренды помещения).
Азем – оплата аренды участка земли, на котором находится объект недвижимости. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.

Сам же размер арендной платы за использование недвижимого имущества определяется по формуле:

Аим = Бап х Киз х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S , где:

Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
S – общая площадь объекта.
Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.
Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3. В остальных случаях показатель считается равным единице.
Кнж – качество помещения. Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков. Этот показатель тоже определяется официально.
Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора. Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).
Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду. Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.

Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер . Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.

В качестве примера рассмотрим калькуляцию стоимости аренды помещения площадью 50 кв. м. в одном из районов Подмосковья:

Площадь – 50 кв. м.
Базовая ставка – 350 рублей за 1 кв. м.
Территориальный коэффициент – 1,25.
Строительный материал – железобетон, коэффициент 1,25.
Расположение в здании – отдельное строение, коэффициент 0,54.
Использование – торговое помещение, коэффициент 1,5.
В субаренду не сдаётся, коэффициент 1,0.

Таким образом, исходя из приведённой выше формулы, плата составит:

50 х 350 х 1,25 х 0,54 х 1,5 х 1= 22 148,44 рубля.

Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?

Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ . Она устанавливает следующее:

По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.
Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.

В результате возможны два варианта:

Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.

Важно. Арендная плата не может состоять только из коммунальных платежей. Президиум ВАС РФ в информационном письме №66 от 2002 года указал, что договора с таким условием следует признавать незаключёнными.

Как обосновать повышение?

Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:

Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.
Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.

Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу. В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили.

Размер оплаты при стороны устанавливают в договоре самостоятельно. Однако существуют некоторые нормативы и методики расчёта, на которые они могут опираться, вступая в отношения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Чтобы оценить сдаваемую в аренду площадь, в первую очередь необходимо посчитать все расходы, которые несет предприятие на содержание и обслуживания сдаваемого в аренду помещения. Составить калькуляцию затрат.

В такие расходы включаются:

1. расходы на электроэнергию,

2. водоснабжение,

3. охрану объекта,

4. труд уборщиц и т.д.

5. аренда, в случае субаренды.

За базу распределения берется площадь арендуемого помещения. То есть все затраты делятся на общую площадь всего помещения, а после умножается на арендуемую тем или иным арендатором площадь (кв. метры). Тем самым получается величина расходов на ту или иную площадь.

После того как выводится арендная ставка за один квадратный метр, добавляется процент рентабельности, то есть комиссия за аренду поверх ваших расходов.

Расчет стоимости арендной платы одного квадратного метра нежилых помещений в месяц производится по формуле:

А = Ц x Коц x Ккат x Кп, где

А - стоимость арендной платы одного квадратного метра общей площади нежилых помещений в месяц (руб.);

Ц - базовая ставка стоимости (руб.) одного квадратного метра общей площади нежилых помещений в месяц;

Коц - коэффициент, учитывающий отраслевые и целевые характеристики используемого недвижимого муниципального имущества;

Ккат - коэффициент, учитывающий категорию арендатора;

Кп - коэффициент, учитывающий тип помещения.

В случае передачи в аренду (кроме передачи в почасовое пользование) помещений, при эксплуатации которых арендатор пользуется совместно с другими пользователями прилегающими к ним местами общего пользования (коридоры, санузлы и т.д.), общая площадь нежилых помещений, передаваемых в арендное пользование, рассчитывается путем сложения основной площади арендуемых помещений и площади мест общего пользования, рассчитанной пропорционально основной площади арендуемых помещений.

Если арендатор не пользуется местами общего пользования, например, при , то такие расходы исключаются из его арендной платы.

Аренда земли — вариант вполне приемлемый для горожан, которые хотят обзавестись загородным участком

И если сооружение загородного дома для постоянного проживания далеко не каждому по карману, то проводить выходные поближе к природе могут себе позволить многие семьи.

Приобретение участка в частную собственность — процедура не из дешевых. В некоторых случаях оптимальным вариантом становится заключение договора аренды земельного участка с государством.

Естественно, перед тем, как , семья захочет знать, какую сумму будет составлять оплата за ее использование.

Произвести ее расчет не сложно. Но потребуется изучить законодательные и нормативные документы, узнать формулу расчета и учесть факторы, которые оказывают влияние на размер годовых и ежемесячных платежей.

Порой разобраться со всеми нюансами сделки, а также с размером арендной платы человеку, не являющемуся специалистом в этой отрасли, не совсем легко, в случае возникновения дополнительных вопросов — обращайтесь к юристу, номер телефона указан на сайте, звонок бесплатный.

Арендой является передача имущества во временное использование за отдельную оплату.

Минимальное время арендного использования территории составляет один год, а максимальное сорок девять.

На основании земельного кодекса лица, которые готовы взять в наём территорию обязаны платить определённую сумму. Порядок утверждения такой оплаты устанавливается региональными властями индивидуально, опираясь на общие законодательные акты.

Если рассматривать базовый размер арендной платы, то в него входит: кадастровая стоимость, умноженная на специальные показатели, они утверждены органами власти и являются одинаковыми во всех областях.

Расчет арендной платы земельного участка

Оплата является одним из главных пунктов договорных отношений. Порядок и принципы расчета утверждает государство определёнными законодательными нормативными актами.

Как проходит расчет годовой арендной платы для налогообложения? Установлено, что расчет суммы оплаты аренды за расчетный год, может определяться четырьмя методами:

От кадастровой стоимости территории земли
Основываясь на ставки платежа по аренде либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными законодательством
От рыночной цены земельных площадей
На торгах. Когда заключаются договора на таких мероприятиях, размер и срок оплаты тоже обозначается там, то есть по результатам.

Если обратиться к земельному законодательству, можно увидеть, что устанавливает порядок определения суммы аренды правительство или региональные органы власти.

Существует ряд правил, для определения стоимости аренды земли, которые находятся во владении государства:

основа платежа определяется кадастровой стоимостью;
результаты торгов на специальном аукционе;
сумма налога на арендуемую площадь;
ставки оплаты;
рыночная цена территории.

Важно понимать, что сумма арендного платежа за использование надела, а также время оплаты обязательно обозначаются в договоре. Оплата состоит из базовых показателей.

Но необходимо учесть, что такие ставки делятся в зависимости от категории земли и самого арендатора. Базовая ставка устанавливается для всех городов страны одинаковым размером.

В договоре на аренду земли обязательно должна быть указана сумма платежа

Существует такая составляющая, как зональный коэффициент, он будет делиться по регионам индивидуально. Необходим он, для определения кадастровой стоимости территории надела.

Кроме того, есть некоторые поправочные коэффициенты, они различаются по категории целевого назначения участка. То есть, то, для чего он будет использоваться.

Ну и конечно площадь участка — один из необходимых показателей. Так как расчет кадастровой стоимости берётся за квадратный метр земли. А платёж вносится за всю территорию.

Если, к примеру, рассматривать отдельно территории для сельскохозяйственного назначения арендная плата может взиматься во многих формах.

К примеру, это может быть:

платеж
некоторый объём продукции
получение услуг, связанных с арендой
передачи во владение чего-либо
расходы на улучшение качественных характеристик земли.

Данный пункт оговаривается в договоре, таким образом, оплата может быть:

деньгами
услугами
различными продуктами.

А также в счёт такой платы проводится улучшение и облагораживание территории. То есть, определённый период времени платежи не вносятся, а все средства идут именно в дело. Когда наниматель приносит вред экологии, арендодатель вправе разорвать договорные отношения.

В соответствии с , существует некоторые группы людей, при оплате аренды.

К ним относятся:

люди пенсионного возраста
инвалиды первых двух групп
ветераны
люди, которые пострадали при Чернобыльской АЭС
лица, участвующие в ликвидации аварий на атомных объектах
семейства с тремя и более детьми.

Где можно взять сведения о нормативной денежной оценке данного участка

Извлечение из документации нормативной денежной оценки территории могут понадобиться организациям и обычному человеку.

Такая информация предоставляется в виде выписки не позднее тридцати календарных дней со дня обращения.

Этот запрос делается в организации кадастра.

Кроме того, данная информация должна быть обозначена в паспорте на землю.

Кадастровую стоимость территории можно узнать из выписок земельной организации.

Она может предоставляться для арендаторов совместно с расчётом аренды за двенадцать месяцев.

Мнение юриста-эксперта

Основой для расчета стоимости арендной платы является кадастровая цена.

Эта стоимость должна пересчитываться администрациями краев и областей в каждом регионе не реже, чем раз в пять лет. Узнать стоимость за 1 кв.м. земли, которую планируете взять, можно на сайтах соответствующих департаментов.

Если землю передает муниципалитет, то, как правило, у него уже существует точная граница участка и соответственно имеются сведения о площади. Обязательным приложением к документации о передаче земли является кадастровый паспорт, где указана стоимость по кадастру за весь участок.

В извещении о реализации участка насчитана начальная сумма арендной платы за весь участок. При проведении аукциона она может увеличиться. Эта сумма пересчитывается в одностороннем порядке не реже, чем раз в год. Пункт об этом обязательно должен присутствовать в проекте договора о передачи земли в аренду.

Когда проводятся специальные торги, на которых продается , начальная сумма определяется законодательством об оценочной деятельности.

После торгов заключается с уже обозначенной ценой за год.

Важно знать, что расчёт суммы аренды делается с учётом количества полных месяцев, когда использовался участок.

Исчисление размера платежа производится при возникновении права на территорию, если:

Они возникли до пятнадцатого числа месяца включительно. Полным месяцем будет считаться месяц заключения договора.
Когда сделка произошла после пятнадцатого числа, за целый месяц, будет браться следующий.
Разрыв договора до 15-го числа, за целый месяц принимается предшествующий период.
Прекращение отношений после 15-го числа, за целый месяц принимается текущий период.

Важным моментом считается тот факт, что в площадь территории включается сам участок и санитарно-защитная или техническая местность объекта. Но только, если она не находится в пользовании других лиц.

Следует знать, что могут вноситься изменения в оплату по причинам:

изменение кадастровой стоимости территории
когда категория использования участка была изменена
изменение вида разрешенного пользования площади
после внесения изменений в законодательные нормативные акты
в других ситуация, которые прописаны в договоре.

Даже взяв во внимание все перечисленные причины, следует знать, что изменения не допустимы больше одного раза в двенадцать месяцев.

Важно знать, что группировка территорий, виды их использования и категории нанимателей утверждаются в каждом регионе отдельно.

Как производится расчет

Законодательство утверждает порядок расчёта арендной платы, условия и дата её внесения. Тем не менее, все эти пункты должны быть прописаны в договоре.

Величина платежа за аренду рассчитывается и получается из следующей формулы:
Ва = С * S, здесь:

Ва — размер платежа за двенадцать месяцев. Рассчитывается за один квадратный метр;
С — ставка аренды, тоже за метр квадратный;
S — общая площадь территории земли.

КЦ — кадастровая цена земельной территории. Указывается за один метр квадратный;
Кд — коэффициент категории разрешенного использования территории;
Пкд — коэффициент групп по виду деятельности нанимателя.

Можно воспользоваться калькулятором для расчета, подставив необходимые цифры в соответствующие ячейки. Рассчитать арендную плату за землю, используя калькулятор, совсем не сложно.

Работает он просто, для определения стоимости аренды требуется перемножить все необходимые составляющие, о которых говорилось выше.

Когда человек берет в арендное пользование территории, он должен знать, что строить на этой площади необходимо начать в определённый период. Когда данные условия не соблюдаются, договор просто аннулируется.

Кроме того, если происходит нарушение норма в процессе постройки арендодатель вправе разорвать договорные отношения.

В таком случае, доначислить, либо полностью вернуть деньги, если договор заключен на срок больше года, можно в течение двадцати дней, после составления дополнительного соглашения.

1. Основные величины, используемые для расчета арендной платы

В настоящей Методике при расчете размера арендной платы за пользование имуществом, используются определения следующих величин:

Ап - годовая арендная плата;

Кпр - коэффициент престижности помещения, устанавливаемый в зависимости от места расположения здания (близость к магистралям, торговым и административным центрам, наличие транспортной и иной инфраструктуры);

Па - арендный процент, который представляет собой норму прибыли от сдачи в аренду имущества и устанавливается в размере 10%;

Сб - базовая величина стоимости строительства 1 кв. метра здания, устанавливаемая органом исполнительной власти, осуществляющим функции уполномоченного органа по управлению имуществом Пермского края и ежегодно пересматриваемая в соответствии с официальными данными органов государственной статистики;

2. Расчет арендной платы за пользование нежилыми помещениями

Размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставленными в аренду областным и муниципальным бюджетным учреждениям , а также за пользование нежилыми помещениями, которые арендатор использует для проведения профилактическо-оздоровительных мероприятий преимущественно среди своих сотрудников (не менее 70% от общего числа мест в арендуемом помещении), рассчитывается по формуле:

Ап = --- х S.

Размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставляемыми в аренду государственным унитарным предприятиям Пермского края, акционерным обществам , основным видом деятельности которых являются научные исследования и разработки в области естественных и технических наук, доля государственной собственности Пермского края в уставном капитале которых составляет более 50%, федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным бюджетным учреждениям и федеральным органам государственной власти, рассчитывается по формуле:

Ап = --- х Кпр х S.

Размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставляемыми в аренду иным организациям и индивидуальным предпринимателям , рассчитывается по формуле:

Ап= --- х (Кн х Кр х Кто х Кпр) х S.

Размеры коэффициентов, которые применяются при расчете арендной платы, определяются согласно приложениям 1 - 3 к настоящей Методике.

Коэффициент престижности расположения помещения определяется органом исполнительной власти, осуществляющим функции уполномоченного органа по управлению имуществом Пермского края, с учетом методик, утвержденных органами местного самоуправления муниципальных образований в Самарской области, а в случае их отсутствия - справок, утвержденных главой местной администрации муниципального образования, на территории которого расположено указанное помещение, и не может быть меньше 1,0 и больше 8,0.

Арендная плата за пользование нежилыми помещениями для организаций, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общественных объединений инвалидов при условии, что среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 процентов, их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 процентов, а расходы, производимые указанной организацией на непосредственное обеспечение нужд инвалидов, включая взносы на содержание общественных организаций инвалидов, составляют не менее 50 процентов балансовой прибыли , устанавливается в размере 50 процентов от суммы, рассчитанной по настоящей Методике.

Пониженный коэффициент назначения помещения применяется для организаций, относящихся к субъектам малого бизнеса, применяющих упрощенную систему налогообложения, что подтверждается справкой из налогового органа по месту нахождения организации.

Установленный размер арендной платы за 1 кв. метр помещения не может быть ниже минимальной величины арендной платы. Если рассчитанный по формуле размер арендной платы за 1 кв. метр помещения меньше минимальной величины арендной платы, то в качестве размера арендной платы за 1 кв. метр помещения применяется минимальная величина арендной платы.

Затраты арендатора на эксплуатационное и коммунальное обслуживание, ремонт мест общего пользования, а также инженерных сетей при расчете размера арендной платы не учитываются.

3. Расчет арендной платы за установку оборудования на зданиях и сооружениях

Размер годовой арендной платы за использование боковых поверхностей и крыши здания (сооружения) для установки оборудования определяется по формуле:

Ап = --- х Кпр х Sп х 8.

4. Порядок учета расходов арендатора на проведение капитального ремонта арендуемого помещения

В целях принятия решения по снижению арендной платы в связи с проведением арендатором капитального ремонта арендуемого помещения орган исполнительной власти, осуществляющий функции уполномоченного органа по управлению имуществом Пермского края, создает комиссию, в состав которой входят специалисты финансового органа Пермского края и органа исполнительной власти Пермского края, осуществляющего управление и обеспечивающего реализацию государственной политики в сфере строительного комплекса, жилищно-коммунального хозяйства и градостроительной деятельности на территории Пермского края.

Указанная комиссия рассматривает обращение арендатора о необходимости проведения капитального ремонта арендуемых помещений с прилагающейся проектно-сметной документацией и заключением организации, имеющей лицензию на деятельность по проектированию зданий и сооружений, дающей право на обследование технического состояния зданий и сооружений, о целесообразности проведения капитального ремонта помещений .

На основании представленных документов комиссия выносит заключение о необходимости проведения капитального ремонта, определяет перечень планируемых работ и срок, в течение которого капитальный ремонт должен быть выполнен. Один экземпляр заключения направляется в адрес арендатора.

Комиссия на основании представленных документов и проверки фактически выполненного объема работ принимает решение об утверждении размера затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого помещения, которые будут компенсированы арендатору путем снижения размера арендной платы. При этом стоимость капитального ремонта 1 кв. метра общей площади помещения по отдельным конструктивным элементам не должна превышать государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр-2001), утвержденные постановлением Госстроя России от 01.01.2001 N 77.

На основании решения комиссии органом исполнительной власти, осуществляющим функции уполномоченного органа по управлению имуществом Самарской области, оформляется дополнительное соглашение к договору аренды , при этом размер арендной платы рассчитывается по формуле:

Ап = --- х S.

Указанный размер арендной платы действует до полного погашения утвержденного комиссией размера затрат арендатора на капитальный ремонт арендованного помещения, после чего размер арендной платы исчисляется в соответствии с положениями раздела 2 настоящей Методики.

5. Расчет арендной платы за пользование сооружениями, инженерными коммуникациями, транспортными средствами, машинами и оборудованием

Размер годовой арендной платы за пользование сооружениями, инженерными коммуникациями, транспортными средствами, машинами и оборудованием рассчитывается по формуле:

Ап = Ао + -------,

где Ао = --------.

Расходы арендатора на содержание, эксплуатацию и ремонт арендованного имущества не учитываются при исчислении размера арендной платы.

Расчёт для Орджоникидзе 4

Амин - минимальная величина арендной платы за 1 кв. метр, устанавливаемая в размере 1 процента от базовой величины стоимости строительства 1 кв. метра здания;

Ао - годовая сумма амортизационных отчислений на полное восстановление имущества;

Ап - годовая арендная плата;

Бс - балансовая стоимость арендуемого имущества, которая определяется по бухгалтерским документам, а в случае отсутствия достоверных данных - независимым оценщиком, как восстановительная стоимость имущества;

Кн - коэффициент назначения помещения, устанавливаемый в зависимости от назначения использования арендуемого помещения;

Кр - коэффициент расположения помещения, устанавливаемый в зависимости от расположения арендуемого помещения внутри здания;

Кто - коэффициент технического обустройства помещения, устанавливаемый в зависимости от обеспечения коммунальными удобствами здания, где находится арендуемое помещение;

На - норма амортизационных отчислений, которая определяется в соответствии с установленной Правительством Российской Федерации классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы;

S - площадь арендуемого помещения;

Sn - площадь поверхности здания или сооружения, занимаемая оборудованием.

Ап = --- х Кпр х Sп х 8. Ап= 316,51*1*5*8=12660,4

Ставка арендной платы - объем платежей за период, который прописан в арендном соглашении. Размер арендной ставки должен быть таким, чтобы арендодатель получал доход не меньше средней нормы средств, инвестированных в сдаваемый объект. В свою очередь, ставка аренды для арендатора не должна быть больше затрат на содержание банковского займа, необходимого для покупки недвижимости, земли, оборудования и машин.

Ставка арендной платы: сущность, особенности, зависимость

Ставка арендной платы - общий размер платежей, предусмотренный договором аренды за использование или временное объектом сделки. Это величина, рассчитанная с учетом базовой ставки и коэффициентов, в зависимости от различных параметров - свойств арендуемого имущества, территориальной принадлежности и категории пользователя.

Особенности ставки арендной платы:

Размер ставки может устанавливаться за все имущество в целом. К примеру, ставка арендной платы может устанавливаться на землю или отдельно на здание;

Величина ставки может пересматриваться при отсутствии в соглашении моратория на такие действия;

Арендатор может требовать снижения арендной ставки, если условия пользования имуществом или его состояния изменились с момента оформления договора;

Главная обязанность арендатора - своевременное внесение платы с учетом оговоренной договором ставки за аренду объекта. Данное возникает после передачи имущества в пользование;

При нарушении требований договора со стороны арендатора арендодатель вправе требовать выплаты всей суммы с учетом оговоренной арендной ставки. Данная возможность - надежная защита для владельцев той или иной собственности от недобросовестных арендаторов.

Ставка арендной платы зависит от следующих факторов:

1. Уровня предложения и спроса на рынке.

2. Типа объекта, который берется в аренду (инструмента, недвижимости, земли, оборудования).

Ставка арендной платы должна покрывать арендодателю:

Административные расходы, на страхование объекта и его техническую эксплуатацию;

Рыночную цену предметов аренды, которые были приобретены у поставщика;

Затраты на оформление займа от производителя, инвестора или банковского учреждения.

Ставка арендной платы ограничена:

Выплатой по займу для покупки такого же объекта;

Рентабельностью средств, вложенных в объект.

Ставка арендной платы: оценка и расчет

Оценка ставки арендной платы - процедура, подразумевающая расчет справедливой цены аренды. При проведении оценки должны учитываются следующие факторы :

Достаточность периода экспозиции объекта аренды;

Наличие у сторон всей информации по объекту сделки, отсутствие давления или принуждения со стороны третьих лиц;

Повышение ставки арендной платы типично для периода, когда происходит оценка;

Предложения заниженных или завышенных ставок в учет не берутся.

Оценка ставки арендной платы - обязательное требование для государственных компаний, имеющих в распоряжении свободные площади. Аналогичное требование касается и земельных участков.

Расчет ставки арендной платы производится путем деления общих арендных расходов на суммарное число платежей. Арендные ставки состоят из двух:

Суммы основных ставок, связанных с ценной аренды оборудования, машины, недвижимости или земли;

Суммы дополнительных ставок, насчитываемых за предоставление дополнительных услуг, к примеру, технического обслуживания, страхования и прочих.

Ставка арендной платы при кратко- и среднесрочной аренде может быть:

Постоянной - без изменений в течение всего срока договора;

Переменной - с возможностью корректировки при изменении условий аренды.

Арендодатели стараются установить регрессивный тип изменения ставки арендной платы, что позволит гарантировать максимум арендных выплат в первые несколько месяцев аренды. Как следствие, арендатор заинтересован в продлении договора.

Ставка арендной платы может рассчитываться как фактическая услуг для владельца с учетом премии в размере 10-20%. Это возможно, если стороны не договорились о перечне и объеме услуг на момент совершения сделки.

Ставка арендной платы рассчитывается следующим образом :

Арендная плата = П*Ки*Б, где

П - площадь,

Ки - коэффициент, который вычисляется с учетом категории нанимателя,

Б - базовая ставка аренды.

Базовая ставка арендной платы:

Б = Сап*К, где

К - показатель, который может различаться для каждой из областей и зависит от ряда параметров (местоположения, площади и так далее);

Сдап - средний параметр ставки аренды (вычисляется за год).

При расчете учитываются следующие факторы:

Тип застройки;
- территориальное расположение;
- организационно-правовая форма;
- состояние помещений и прочие факторы.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш