Материнский капитал и ипотека: разбираем нестандартные ситуации. Почему отказали Пенсионный фонд и банк, можно ли взять в созаемщики детей и родителей; разрешат ли средствами МСК гасить чужой кредит? Советы наших консультантов
Законом Российской Федерации предусмотрено, что целевые средства, выделенные государством при рождении второго ребенка, разрешено использовать по достижении ребенком трехлетнего возраста. Но существует уточнение к закону, что можно погасить ипотечный заем материнским капиталом, если ребенку нету 3 лет.
Может ли созаемщик по ипотеке использовать материнский капитал
Созаемщик- физическое лицо, несущее пред банком денежную ответственность за своевременную выплату по кредитному остатку наравне с заемщиком.
Созаемщик, имеющий выделенные государственные средства, может употребить его на погашение ипотечного остатка в следующих случаях:
- Это человек, на которого оформлен сертификат;
- Является официальным супругом человека, владеющего сертификатом, соответственно оплатить ипотеку материнским капиталом, если мать созаемщик можно в случае, когда документ на право получения денег оформлен на мужа.
Обладатель свидетельства по мат активам, желающий погасить ипотечную ссуду своего близкого, в которой он выступает в роли созаемщика, должен будет осуществить следующие шаги:
- в течении 6 мес. произвести оформление взятой в кредит недвижимости в собственность каждого взрослого члена семьи, с написанием в договоре каждого;
- следует отметить жилую долю каждого ребенка, имеющегося у мужа и жены.
Ипотека в гражданском браке и материнский капитал
Когда супруги находятся в гражданском браке, ипотеку может предоставить им любой российский банк. Этапы ее получения заключаются:
- Произвести начальный взнос.
- Предоставить доказывающие платежеспособность заемщиков документы. Документировано подтвердить свою платежеспособность.
- Предоставление требуемых банком бумаг.
Одни банки осуществляют оформление залоговых квартир в совместное владение, а другие в долевое.
При незарегистрированном брачном союзе выплатить жилищный заем активами капитала не представляется возможным, потому что гражданский брак не считается семьей.
Можно ли ипотеку погасить материнским капиталом, если ребенку нет 3 лет
Законодательство разрешает использовать выделенные сертификатом средства для погашения текущих займов, заключенных заранее одним из супружеской пары для приобретения обустроенного жилища или для его строительства на определенных условиях. В этом случае п огасить ипотеку материнским капиталом, если ребенку нет трех лет, возможно. Попытки использовать данные денежные средства до достижения ребенком 3 лет на нужды, не связанные с кредитованием покупки жилых помещений определяются как противозаконные. Некоторые учреждения готовы «купить» мат капитал, но такие сделки рассматриваются как обман и приводят к уголовной ответственности за хищение. При таких аферах владелец сертификата может потерять большую часть денежных средств.
В действительности намного проще направлять средства из материнского капитала на уже имеющийся заем, чем на приобретение нового.
Документы для оформления
Вопросы и ответы
Может ли супруг взять ипотеку под материнский капитал?
При решении улучшить качество жилья, используя законно приобретенную материнскую финансовую помощь, законный супруг может оформить ипотеку на себя. Эти средства можно употребить:
- Для уплаты первоначального платежа на строительство или покупку недвижимости.
- Чтобы погасить имеющийся заем и плата процентов.
Может ли бабушка взять ипотеку под материнский капитал?
Члены семьи, в том числе бабушка может взять ипотеку под выделенную государственную поддержку при условии, что созаемщиком является владелец материнского капитала. Учитывая непредвиденные обстоятельства, бабушка может быть оформлена опекуном ребенка и получить денежные средства от государства.
Для заемщиков имеются некоторые ограничения:
- Лицам, чей возраст выше 65 лет, могут сделать отказ в получении заемных средств;
- некоторые банки выдвигают обязательство погасить кредит до даты выхода на пенсию.
Как добавить мат капитал, если он оформлен на жену а ипотека на мужа?
Если супруг взял жилье в кредит, а субсидия на финансовую помощь записана на супругу, то надо учесть такой момент:
- паре, находящейся в законном браке, и решившей купить жилье с записью на мужа, государство разрешает гасить ипотеку посредством выделенной денежной субсидии, включая случаи, когда заемщик единовластный. Закон предусматривает, что вся полученная в браке собственность распределяется поровну. Имеется одно обязательство – супругу надо передать в банк официально заверенную бумагу, в которой сообщается, что в период до 6 мес. после дачи сертификата в счет уплаты кредита заемщик должен выделить части находящейся в ипотечном займе квартиры детям.
Если жилищный кредит взят мужем, то мат капитал оформляется все равно только на родившую детей женщину, за исключением непредвиденных случаев.
Законом Российской Федерации предусмотрено, что целевые средства, выделенные государством при рождении второго ребенка, разрешено использовать по достижении ребенком трехлетнего возраста. Но существует уточнение к закону, что можно погасить ипотечный заем материнским капиталом, если ребенку нету 3 лет.
Всё о том, можно ли оплатить материнским капиталом ипотеку мужа
По закону Российской Федерации все имущество, приобретенное в браке, делится поровну на супругов. Единственное условие – муж должен предоставить в банк официальный документ, заверенный нотариусом, в котором говорится о том, что в течение 6-ти месяцев после внесения сертификата в счет погашения займа заемщик обязан выделить доли детям в квартире, которая находится в кредите.
- Отдельные продукты для владельцев семейного капитала предлагают Банк ЮниКредит, Банк Москвы, Альфа-банк, Промсоцбанк, Номос Банк, Сбербанк и ВТБ-24. Программы двух последних пользуются наибольшей популярностью;
- Банк DeltaCredit предлагает ипотеку от 5% годовых. Материнский капитал можно использовать и на первый взнос, и на уплату уже оформленного ранее кредита.
- Райффайзен Банк предлагает ипотеку с маткапиталом на 1-25 лет для построенного и строящегося жилья.
Можно ли на материнский капитал оформить ипотеку
- Мат капитал можно расходовать на ежемесячные выплаты по ипотеке или для оплаты процентов по ней. Средствами сертификата можно оплатить только начисляемую к оплате сумму денежных средств.
- Если в результате просрочки банк ввел штрафные санкции, то погасить их средствами мат капитала нельзя, можно использовать только наличные средства.
- В случае если ипотека была взята отцом детей, а мат сертификат был получен на имя их матери, то средства с него в любом случае можно потратить на погашение ипотеки. Главное, чтобы вся семья была прописана в квартире, комнате или доме, а сама недвижимость должна находиться на территории РФ.
Материнский капитал, ипотека на мужа
После предоставления всех необходимых документов, задолженность по ипотеке и проценты можно будет оплатить через 2 месяца со дня подачи заявления. Если заемщик планирует оплачивать приобретаемое жилье, то срок ожидания составит 15 календарных дней со дня подачи заявления в управление Пенсионного фонда.
Как погасить ипотеку материнским капиталом
Интересно знать! Выделение долей общим детям считается главной обязанностью мужа, после погашения ипотеки. Выдел доли супруге, чей материнский капитал был использован, не считается повинностью супруга и она не имеет право считаться владелицей приобретенного имущества (квартиры).
Можно ли погасить ипотеку мужа материнским капиталом
Для того, чтобы погасить маткапиталом ипотеку мужа, необходимо, чтобы брак был официально зарегистрированным. Если брак является гражданским, то заплатить за его долг не получится. Средствами МК жена может погасить только собственную ипотеку, если она была ранее взята.
О материнском (семейном) капитале и о том, что его средства можно использовать на покупку жилья в ипотеку либо на погашение уже имеющегося долга, а также о том, как это грамотно сделать, журнал Metrinfo.Ru рассказывал уже не раз. Однако жизненные ситуации бывают очень разными и часто совсем не «классическими», поэтому у обладателей соответствующих сертификатов вопросов всегда хватает, и в этот раз, прибегнув к помощи экспертов, мы решили ответить хотя бы на некоторые из них.
Ипотека под материнский капитал
Материнский капитал представляет собой государственную субсидию, выдаваемую при рождении ребенка. Ее размер в 2012 году составлял 387,6 тысяч рублей, а в 2013 он достигнет 408,96 тысяч рублей. По сути, ипотека под материнский капитал существует в двух формах:
Как взять ипотеку под материнский капитал
- Процентные ставки по данной программе установлены в размере 12 процентов в год.
- По сумме займа имеется минимальное ограничение – от 45 тысяч рублей.
- Максимальный срок выдачи кредита – тридцать лет.
- Самый первый взнос может быть оформлен по небольшой ставке – 10% от стоимости жилья.
- При прохождении процедуры клиенту не нужно оплачивать комиссии, а также имеется возможность досрочного погашения.
Правила и варианты оформления ипотеки с маткапиталом
При оформлении ипотеки, для которой будет применяться маткапитал, крайне важно, чтобы недвижимость оформлялась в равных долях на всех членов семьи. Не каждая кредитная компания предпочитает работать с сертификатом, поэтому перед тем, как взять кредит, следует убедиться в возможности его применения.
Как правильно оформить ипотеку под материнский капитал
Материнский капитал невозможно потратить на любые нужды, не предусмотренные законом. Следует отметить, что в начале запуска программы деньги материнского капитала многими нерадивыми родителями воспринимались как просто «подарок» от государства, который можно потратить. Однако система рычагов, установленных государственной программой разъяснила механизм получения и осваивания денежных средств. По состоянию на сегодня, начиная с момента открытия государственной программы, около 60% молодых семей воспользовались материнским капиталом именно с целью погашения кредита (ипотеки).
Материнский капитал и ипотека: разбираем нестандартные ситуации
Но стоит отметить, что какой бы не была причина отказа, можно отстаивать свои права: «Факт отказа не является критическим и может быть обжалован в вышестоящий орган Пенсионного фонда Российской Федерации или в установленном порядке в суд», — отмечает Алексей Ситишев (ЮниКредит Банк). Если заемщик сумеет доказать свою правоту и право на использование материнского капитала, деньги в банк обязательно поступят.
Программы Сбербанка: ипотека под материнский капитал
Использование маткапитала для оплаты ПВ допускается. Но на практике возникает проблема, так как Пенсионный фонд без подписанного кредитного договора не перечисляет деньги, а все соглашения, в свою очередь (по стандартной процедуре), подписываются после внесения взноса .
Как взять ипотеку под материнский капитал: ознакомимся с общими правилами и возможностями использования
Как говорилось выше, не все банки рады клиентам, которые хотят внести материнский капитал в виде первоначального взноса по ипотеке или воспользоваться им для погашения кредита. Определиться с банком можно, обратившись в доступные с учреждения. Следует учитывать, что сотрудничают в основном крупные банки , ведущие свою деятельность давно и по всей территории РФ, такие как: Сбербанк, ВТБ, и т.д.
Материнский капитал – это, зачастую, единственная возможность для молодой семьи со средним достатком получить собственное жилье. Гораздо лучше жить в своей квартире в платить ежемесячно ту же сумму, которую семья бы отдавала за аренду чужой квартиры. В итоге через 15 лет семь, взявшая ипотеку, получит собственное жилье, а семья, арендующая квартиру, так и продолжит жить на чужой территории.
Оформить ипотеку на себя может владелец материнского сертификата или его/ее супруг. Закон предусматривает использование маткапитала как для оплаты уже оформленного в ипотеку жилья (в счет основной части долга), так и для внесения первого взноса.
Государство ввело ограничение – потратить материнский капитал можно только после того, как ребенку исполнится 3 года, но в случае оформления ипотеки денежные средства будут перечислены в банк сразу же после выдачи материнского сертификата.
Заемщику достаточно обратиться в Пенсионный фонд с соответствующими документами для получения маткапитала:
- паспорт гражданина РФ;
- справка о доходах и справка с работы;
- свидетельство о заключении брака;
- свидетельство о рождении ребенка;
- материнский семейный сертификат (оригинал);
- договор на приобретение объекта недвижимости.
Это основной список документов. Некоторые банки устанавливают свои требования, потому обязательно уточните в своем банке какой пакет документов им требуется для оформления ипотеки.
Ипотеку предлагают взять многие банки. По данным на 2016 год процент варьируется от 7,65 (Левобережный, Банк Образование) до 12 (Сбербанк, Газпромбанк). Если в семье работает только отец, а мама получает детское пособие, то можно взять справку о совокупном доходе семьи – банки редко отказывают таким заемщикам в выдаче ипотеки.
Брак родителей должен быть официально зарегистрирован.
Взять ипотеку под материнский капитал можно на покупку следующих видов недвижимости:
- Квартир (как на первичном, так и на вторичном рынке).
- (с учетом того, что в комнате будет достаточно места для каждого члена семьи).
- Частных домов или земельных участков под строительство (участок должен быть расположен в черте города на землях ИЖС, к нему должны быть подведены необходимые коммуникации).
В течение полугода после покупки недвижимости в ипотеку все члены семьи должны быть зарегистрированы в приобретенном жилье.
Процедура оформления ипотеки под материнский капитал
Сначала владелец сертификата или его/ее супруг обращается в Пенсионный фонд с необходимым пакетом документов. К рассмотрению принимаются материнские сертификаты, оформленные не позже, чем за 30 дней до даты подачи заявления на оформление ипотеки.
Если планируется оформить материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке, то нужно выбрать программу кредитования и подать заявление (в этом случае Пенсионный фонд может потребовать в дополнение к прочим документам копию кредитного договора и прошедший государственную регистрацию договор ипотечного займа).
Если материнский капитал уйдет в счет погашения уже существующего ипотечного кредита, то предоставьте из банка справку, в которой будет указан остаток по кредиту, сумма процентов и отметка об отсутствии просроченных выплат. После этого повторно обратитесь в Пенсионный фонд для перечисления денежных средств в банк.
Условия ипотеки под материнский капитал
- Первоначальный взнос за жилье не может быть меньше 10% от стоимости жилья. Материнский капитал суммируется с уже имеющимися у заемщиков средствами и увеличивает первый взнос, чтобы семья могла позволить себе лучшую квартиру;
- Ставки варьируются в зависимости от того, на каком рынке приобретается квартира. Если на первичном, то от 10% годовых, если на вторичном – от 8% годовых;
- Размер кредита и сумма ежемесячного платежа рассчитывают в зависимости от региона проживания заемщика, его доходов и величины первоначального взноса;
- Страхование недвижимости станет обязательным условием при оформлении ипотечного кредита;
- Схема погашения – аннуитетная (выплаты происходят равными частями в соответствии с графиком; сумма платежа не меняется на протяжении всего срока кредитования).
Погашение существующей ипотеки средствами материнского капитала
Погашение ипотеки с помощью материнского капитала возможно, но существует ряд нюансов:
- Мат капитал можно расходовать на ежемесячные выплаты по ипотеке или для оплаты процентов по ней. Средствами сертификата можно оплатить только начисляемую к оплате сумму денежных средств.
- Если в результате просрочки банк ввел штрафные санкции, то погасить их средствами мат капитала нельзя, можно использовать только наличные средства.
- В случае если ипотека была взята отцом детей, а мат сертификат был получен на имя их матери, то средства с него в любом случае можно потратить на погашение ипотеки. Главное, чтобы вся семья была прописана в квартире, комнате или доме, а сама недвижимость должна находиться на территории РФ.
При досрочном погашении ранее взятой ипотеки средствами регионального материнского капитала банк осуществляет перерасчет платежей. Семье могут либо сохранить ежемесячную сумму платежей, но сократить сроки ипотечного кредитования, либо сократить сумму платежа, а сроки кредита оставить неизменными.
Необходимые документы
Для погашения существующей ипотеки нужны следующие документы:
- Заявление от лица, на которое оформлена ипотека, оригинал кредитного договора.
- Паспорт, СНИЛС.
- Свидетельство о заключении брака родителей (если супруга или супруг принял участие в приобретении прав на недвижимость).
- Справка о регистрации всех членов семьи в квартире или доме, оформленном в ипотеку или заверенное нотариусом обязательство прописать всех членов семьи на установленной жилплощади.
- Свидетельство о регистрации права на недвижимость и справка, подтверждающая членство в жилищном кооперативе.
- Реквизиты банка-кредитора и платежные документы.
Пенсионный фонд в течение месяца проверит все документы и сообщит о положительном (или отрицательном) решении.
Родители при рождении детей берут на себя ответственность не только за их непосредственное воспитание, но и за создание им достойных условий проживания. Дети должны расти в чистой и просторной квартире, где им будет тепло и комфортно. – это собственность всей семьи. Приобретая недвижимость на его средства нужно оформить ее в общую долевую собственность всех членов семьи.
Родители могут оформить недвижимость сразу на детей. В этом случае у контролирующих органов не будет никаких претензий к целевому использованию материнского семейного капитала, а родители могут быть уверены, что позаботились о будущем своих детей.
О материнском (семейном) капитале и о том, что его средства можно использовать на покупку жилья в ипотеку либо на погашение уже имеющегося долга, а также о том, как это грамотно сделать, журнал сайт рассказывал уже не раз. Однако жизненные ситуации бывают очень разными и часто совсем не «классическими», поэтому у обладателей соответствующих сертификатов вопросов всегда хватает, и в этот раз, прибегнув к помощи экспертов, мы решили ответить хотя бы на некоторые из них.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Если у вас есть желание взглянуть на предыдущие материалы « » на тему материнского капитала, то вот они: « »; « »; « ».
А мы переходим к нашей следующей теме – неожиданным и необычным ситуациям, которые иногда возникают в молодых семьях, раздумывающих над тем, как с помощью материнского капитала взять ипотечный кредит или погасить уже имеющийся.
Ситуация 1: причины для отказа и можно ли их преодолеть
Владелец сертификата на материнский (семейный) капитал (МСК) не хочет воспользоваться своими правами, так как «все равно откажут». Вопрос: действительно ли банк или Пенсионный фонд РФ может отказать в использовании материнского капитала для получения ипотеки или погашения уже существующей задолженности?
И банк, и Пенсионный фонд в самом деле могут отказать в использовании материнских денег на покупку ипотечного жилья, вот только бояться этого совершенно не стоит, потому что причин для отказа совсем немного.
В первую очередь Пенсионный фонд отказывает мошенникам и весьма недобропорядочным гражданам, причем основания отказа изложены в федеральном законодательстве. Как сообщает Алексей Ситишев, начальник отдела развития ипотечного кредитования «ЮниКредит Банка» , отказниками признаются:
- люди, лишенные родительских прав или ограниченные в этих правах;
- семьи, в отношении которых принято решение об отмене усыновления, или ребенка забрали органы защиты прав несовершеннолетних;
- совершившие в отношении своего ребенка преступление, относящееся к преступлениям против личности.
Понятно, что описанные выше ситуации относятся к категории «из ряда вон выходящие».
Также отказ почти неизбежен, если в пакете документов, которые требуется подать в Пенсионный фонд, будут выявлены недостоверные сведения . «Отказывают и в тех случаях, когда при использовании материнского капитала на покупку жилья не просматривается целевая направленность использования средств, то есть не предоставлен договор купли-продажи жилой недвижимости или кредит нецелевой», - рассказывает Николай Алтунин, начальник отдела ипотечного кредитования Промсвязьбанка. Вполне возможно, что заемщик действительно собирается купить на полученные в долг средства жилье, вот только не может оформить на него ипотеку (например, квартира не подходит под требования банка, предъявляемые к жилым помещениям, либо это недостроенный , покупка которого по ипотеке в наших реалиях фактически невозможна), поэтому берет кредит на потребительские нужды, однако Пенсионный фонд должен быть уверен в целевом использовании средств, а уверить его могут лишь документы, что в общем-то справедливо.
«Также согласно статье 10 Закона № 256 «О средствах господдержки семей, имеющих детей», Пенсионный фонд РФ может отказать в направлении средств МСК на погашение долга или новый заем в случае, если квартира оформлена не только на супругов и детей, но и на других родственников (родителей, братьев, сестер и т.п.)», - отмечает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК .
Еще одна причина отказов со стороны Пенсионного фонда – банальная невнимательность потенциального заемщика . Как сообщает Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка , материнский капитал не разрешат использовать в ипотечных целях, если с заявлением на его использование будет предоставлен неполный комплект документов либо в бумагах будут ошибки и неточности.
Но стоит отметить, что, какой бы ни была причина отказа, можно отстаивать свои права: «Факт отказа не является критическим и может быть обжалован в вышестоящий орган Пенсионного фонда Российской Федерации или в установленном порядке в суде», - отмечает Алексей Ситишев («ЮниКредит Банк»). Если заемщик сумеет доказать свою правоту и право на использование материнского капитала, деньги в банк обязательно поступят.
У банков тоже есть определенные причины не принимать материнский (семейный) капитал, но, правда, только при выдаче нового кредита. «Если же Пенсионный фонд готов перевести средства материнского капитала в счет оплаты уже существующего ипотечного займа, банк не может в этом отказать, причем он обязан списать поступившие средства в счет оплаты основного долга в тот же день (т.е. день в день)», - утверждает Наталья Коняхина (СМП Банк).
Ну а при выдаче нового кредита причинами отказа могут стать: недостаточная сумма собственных средств (даже если в качестве первоначального взноса выступает материнский капитал, как правило, заемщику нужно иметь накопления хотя бы в размере 5-10% от стоимости жилья), нарушение сроков (после предварительного одобрения кредита будущему заемщику всегда дается определенный срок на поиск жилья и окончательное оформление ипотеки), сомнительный характер сделки купли-продажи , когда есть подозрения в нецелевом использовании средств МСК.
«Например, вряд ли получится купить квартиру у своих родственников (родителей, братьев-сестер, племянников и т.п.). Законодательного запрета на подобные сделки нет, но многие кредиторы устанавливают такие ограничения, чтобы избежать мошеннических схем по обналичиванию материнского капитала. При этом степени родства, для которых действуют подобные ограничения, устанавливаются кредитными организациями по своему усмотрению. В АИЖК они действуют для сделок между супругами, родителями и детьми, полнородными и сводными братьями и сестрами, усыновителями и усыновленными, бабушками и дедушками», - рассказывает Мария Полякова (АИЖК).
Таким образом, законопослушным заемщикам с прозрачными и понятными сделками купли-продажи жилья бояться отказов не стоит.
Ситуация 2: взрослый ребенок пошел на работу
В семье появляется второй или третий ребенок, а первый уже сам зарабатывает, и вполне неплохо. Если учесть его доход при расчете ипотечного кредита вместе с доходами родителей, то можно увеличить сумму займа и купить бОльшую жилплощадь. Вопрос: может ли зарабатывающий ребенок быть созаемщиком по ипотеке вместе с родителями, если квартира приобретается с использованием материнского капитала? И на кого в таком случае оформляется жилье?
Здесь все дело в возрасте работающего ребенка (который, кстати, может быть уже совсем и не ребенком). Как объясняет Алексей Ситишев («ЮниКредит Банк»), банки всегда устанавливают минимально допустимый возраст заемщиков, созаемщиков и поручителей на момент подачи заявки на получение ипотечного кредита. «И не рассматривают в качестве созаемщиков несовершеннолетних, ведь созаемщик несет солидарную ответственность с заемщиком по возврату долга. А как спросить с несовершеннолетнего, не достигшего гражданской дееспособности?» - говорит Ирина Маркочева, юрисконсульт агентства недвижимости ЗАО «Кутузовский проспект».
В силу ст. 21 Гражданского кодекса РФ гражданская дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. с 18 лет, поэтому банки начинают выдавать кредиты обычно лишь с этого возраста. «А многие кредитные учреждения готовы оформить заем лицам, достигшим даже не 18 лет, а 21 года, а иногда и 23», - отмечает Ирина Маркочева.
«По условиям кредитных программ «Абсолют Банка» заемщиком могут выступать лица, достигшие 21 года, имеющие постоянный источник дохода в регионе присутствия банка. Лица младше 21 года заемщиком выступать не могут и собственностью не наделяются», - приводит пример Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования «Абсолют Банка».
Поэтому если зарабатывающий ребенок достиг минимального возраста, указанного в требованиях банка к заемщикам, он вполне может стать созаемщиком по кредиту, который оформляется с учетом средств МСК, ну а если ребенок с точки зрения банка еще слишком молод, он имеет возможность помогать родителям в погашении долга на добровольных началах, не будучи созаемщиком.
Но при этом он, как и другие дети, обязательно получит долю в покупаемой квартире. По закону, если на приобретение жилья используются средства материнского капитала, недвижимость должна быть оформлена на всех членов семьи – на лицо, получившее сертификат (как правило, это мама), его супруга (супругу) и всех детей. Правда, есть один нюанс: при оформлении жилья в собственность несовершеннолетних банки просят разрешение органа опеки и попечительства. А этот орган такого разрешения, как правило, не дает: «Ипотека – это всегда залог недвижимости, на который может быть обращено взыскание. А в силу ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ недопустимо совершение сделок, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего», - сообщает Ирина Маркочева («Кутузовский проспект»). Вот органы опеки и не дают согласие, опасаясь возможных проблем и реализации заложенного имущества, что оставит несовершеннолетних собственников без жилья. Исключения бывают лишь в программе «Социальная ипотека». А в остальных случаях родители дают письменное обязательство в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения оформить его в собственность всех членов семьи. Впрочем, если в семье есть дети, уже достигшие совершеннолетия (неважно, зарабатывающие или нет), то они становятся собственниками долей в квартире вместе с родителями сразу же после покупки жилья.
Ситуация 3: в созаемщики пустят альтруистов
Семья решила купить жилье в ипотеку и для этого использовать материнский (семейный) капитал, но доходы супругов не позволяют приобрести ту недвижимость, которую хочется. Вместе с тем у них есть близкие родственники, готовые выступить созаемщиками. Вопрос: если квартира приобретается с использованием материнского капитала, могут ли в качестве созаемщиков по кредиту выступать родственники распорядителя МСК (например, мать, отец, братья, сестры, двоюродные братья и сестры, тети и т.п.)? А могут ли быть созаемщиками чужие люди? На кого в таких случаях оформляется квартира?
«Созаемщиками по кредитному договору могут быть любые лица, которые удовлетворяют требованиям банка, даже не родственники», - утверждает Ирина Маркочева («Кутузовский проспект»). На рынке есть ипотечные программы, позволяющие привлекать 2-3 созаемщиков, не имеющих родственных связей. «Например, по условиям кредитного продукта АИЖК «Материнский капитал» супруги-заемщики дополнительно могут привлечь еще двух заемщиков, и состоять с ними в родстве не обязательно», - говорит Мария Полякова (АИЖК).
«Однако зачастую банки ограничивают круг лиц, которые могут выступать созаемщиками по кредитному договору, и не допускают, чтобы ими были лица без родственных связей или более дальние родственники, помимо родителей и детей», - отмечает, тем не менее, Алексей Ситишев («ЮниКредит Банк»).
Кроме того, если при ипотечном кредитовании привлекается материнский капитал, созаемщики (кроме супругов) должны быть немного альтруистами: они будут платить по кредиту, но не получат жилье в собственность. «По закону квартира, приобретаемая с использованием средств материнского капитала, должна оформляться в общую собственность родителей и детей с определением размера их долей по соглашению сразу при приобретении квартиры или же спустя не более 6 месяцев после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения, - объясняет Алексей Ситишев, - поэтому и созаемщикам-родственникам (кроме супругов и совершеннолетних детей) и созаемщикам – не родственникам придется отказаться от своей доли в квартире». Только при таком условии можно будет использовать средства МСК, но далеко не все созаемщики готовы пойти на этот шаг.
«Поэтому на практике распространен лишь следующий вариант: при получении ипотечного кредита с участием средств МСК заемщиком и созаемщиком выступают супруги, т.е. родители ребенка, рождение (усыновление) которого позволило получить материнский капитал», - говорит Николай Алтунин (Промсвязьбанк).
«Более того, оба родителя, состоящие в официальном браке, должны стать созаемщиками в обязательном порядке. Но, правда, основным заемщиком может выступать как супруга, которая в основном является получательницей материнского капитала, так и супруг, например, если в момент оформления кредита мама ребенка не имеет подтвержденного дохода», - добавляет Мария Полякова (АИЖК).
«При этом приобретаемое жилье сначала оформляется в собственность супругов, но они дают нотариальное обязательство после погашения кредита передать доли квартиры в собственность детей», - сообщает Николай Алтунин (Промсвязьбанк). Так приходится поступать, потому что многие банки, несмотря на то что официально это не прописано, выступают против наделения детей долей собственности в приобретаемом жилье, ведь присутствие в числе собственников несовершеннолетних создает для кредитных учреждений дополнительные риски: в случае дефолта заемщика такую недвижимость будет очень сложно реализовать из-за вмешательства органов опеки.
Ситуация 4: можно ли гасить средствами МСК чужой кредит?
Семья проживает в квартире, приобретенной в ипотеку, но не супругами, а их родственниками (например, их родителями, сестрами, братьями, тетями и т.п.), соответственно, заемщиками по кредиту выступают тоже родственники. И вот в семье появляется второй ребенок, а с ним и право на материнский капитал. Вопрос: можно ли в таком случае погасить часть долга по ипотечному кредиту с помощью материнского капитала?
Если оставить все как есть: родственники – заемщики по кредиту и собственники жилья, а семья просто проживает в квартире, то, увы, направить материнский капитал на погашение долга не получится: «Если заемщик по кредиту (и собственник недвижимости в рассматриваемом случае) не является обладателем сертификата на МСК или его супругом (супругой), погасить часть долга средствами материнского капитала не представляется допустимым, - утверждает Алексей Ситишев («ЮниКредит Банк»). – Такое возможно, только если собственник квартиры с согласия банка-кредитора переоформит право собственности на нее и переведет долг по кредиту на супругов (либо одного из них), имеющих право на материнский капитал».
Но есть и еще один весьма нетривиальный путь: «Владельцами сертификата на материнский капитал могут быть не только родители ребенка, но и его усыновители. Поэтому если родственники (бабушка, дядя, тетя ребенка и прочие), являющиеся собственниками жилья и заемщиками по кредиту, усыновят родившегося ребенка в соответствие с законом, то они смогут получить сертификат на МСК и использовать эти средства на погашение ипотеки», - говорит Николай Алтунин (Промсвязьбанк). Здесь, правда, тоже есть нюансы. Во-первых, в семье родственников уже должен быть хотя бы один ребенок (ведь право на средства МСК дает появление в семье второго, третьего и т.д. ребенка), но не должно быть использовано право на материнский капитал (семья ведь могла получить сертификат при рождении своего второго ребенка). А во-вторых, не так-то просто усыновить ребенка при живых дееспособных родителях.
Ситуация 5: можно ли построить дом с помощью кредита и маткапитала?
Семья не хочет тратить средства материнского капитала на покупку квартиры, а хочет построить с их помощью индивидуальный дом. Вот только собственных накоплений и МСК маловато, поэтому семья задумывается об ипотеке. Но есть ли в банках такие продукты, которые позволяют использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по кредиту на строительство дома?
«Увы, на сегодняшний день не много банков вообще предоставляют кредиты на строительство индивидуального жилого дома, а тем более с использованием средств материнского капитала, хотя законодательство допускает возможность использования материнского капитала на погашение или получение кредита, выданного на строительство жилья», - говорит Алексей Ситишев («ЮниКредит Банк»). Таким образом, какие-либо юридические препятствия для разработки соответствующих ипотечных продуктов отсутствуют, но пока банки соглашаются принимать материнский капитал в качестве первоначального взноса в основном лишь при покупке жилья на вторичном рынке либо в . Причем в первом случае недвижимостью может быть и квартира, и загородный дом, а во втором – как правило, только городское жилье. В общем, остается надеяться на будущее.
1. Можно ли взять ипотеку моему мужу на материнский капитал с созаемщиком моей мамой?
1.1. Можно, но только через брачный договор (у вас с мужем должен быть на приобретаемую квартиру).